안녕하세요
오늘은 매도인의 하자담보책임과 기간 범위와 하자담보책임에 유용한 특약에 대해 알려드리겠습니다
아파트나 상가 등 부동산에 관련해 매도인과 매수인 간에 가장 빈번히 발생하는 문제 중 하자와 관련된 분쟁이 있습니다
매도인의 담보책임의 의의
매매계약을 이행함에 있어서 매도인은 매수인에게 완전한 권리, 완전한 물건을 이전해 주어야 합니다. 따라서 매수인이 취득하는 권리 또는 물건에 흠결 내지 하자가 있는 경우에는 매도인이 매수인에게 책임을 부담하게 되는데 이를 매도인의 담보책임이라고 합니다
제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있을 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다 제582조(권리행사기간) 전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. |
■ 매수인은 선의(하자를 모르는 것) 그리고 무과실인 경우에만 해제권과 손해배상청구권을 인정
■ 매도인의 담보책임은 법정·무과실책임
■ 임의규정으로 특약으로 감경·면책시킬 수 있습니다. 다만 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다
매도인 하자담보책임 범위
주택법에서는 중대한 하자에 대해서만 담보책임을 물을 수 있습니다
중대한 하차로 담보책임 대상이 되는 것은 균열, 침하, 누수, 보일러배관누수 등을 들 수 있습니다
곰팡이, 결로, 해충, 타일 깨짐, 못 자국, 창틀 갈라짐 등 노후나 관리소홀 등에 의한 하자담보책임은 되지 않습니다
매도인 하자담보책임의 성립 조건
하자의 존부는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2000.1.18 선고 98다 18506 판결)
2. 중대한 하자
3. 매수인은 선의 그리고 무과실
4. 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내 행사: 그 사실을 안 날은 계약일 아니고 매수인이 하자를 발견한 시점
매도인 하자담보책임의 솔루션
특약은 누가, 이행할 것, 불이행 시 대책 등으로 분쟁대비하고 일의 진행을 매끄럽게 도와줍니다 적재적소의 매도인의 하자담보책임 특약으로 매도인의 하자담보책임의 분쟁에서 중개사와 함께 상담하십시오
매도인의 하자담보 책임 면제
오래된 건물의 매매, 정비 구역에서 매매, 급매물이거나 매매대금을 깎아 줄 때 매도인의 하자담보책임을 면제해 줄 때 사용하는 특약으로 면제약정을 할 수 있다
본 계약은 건물의 노후화, 건물의 철거, 재개발 재건축 등을 고려한 경제적 가치를 종합적으로 고려하여 매매대금을 정하였으므로 건물의 하자 및 수리 비용에 대해서는 일절 청구하지 않기로 하며 매도인의 하자담보책임을 면제한다
매수인이 인테리어를 할 경우
① 매도인은 매매목적물에 대하여 계약체결 전부터 존재한 알 수 없는 하자에 대하여 매수인이 책임 없는 사유로 알지 못한 때에만 매도인의 비용으로 수리를 해주기로 한다. 다만 하자의 원인과 발생 시기를 알 수 없는 경우에는 목적물을 인도한 날로부터 ( ) 월 이내에 발생한 건물의 내구적 구조적 하자에 대해서만 매도인의 비용으로 수리를 해주기로 한다.
② 전항에도 불구하고 매수인이 매매목적물에 대하여 수선 및 개량행위, 실내 및 외부 실내장식 등 공사를 한 경우에는 매도인의 하자담보책임을 면제한다
매도인의 위험의 이전
매도인이 목적물을 매수인에게 인도한 이후에 발생하게 되는 파손, 고장에 대한 책임소재를 규정하는 내용입니다
① 매수인은 목적물을 인도받은 때에는 (1) 개월 이내에 하자를 검사하여야 하고 하자를 발견하면 즉시 매도인에게 통지하여야 한다. 그렇지 않으면 이로 인한 하자담보책임을 청구할 수 없다
② 매수인이 매도인의 수선에 대하여 협조의무를 이행하지 않거나, 파손 사실을 안 날로부터 1월 이내에 그 통지하지 아니한 때, 매도인이 통상적인 사용 방법에 따라 사용하면서 그 파손 상태를 알 수 없었을 때는 매도인의 수선 의무는 면제된다
사실을 안 날로 6개월이면 하자를 발견한 때부터이므로 계속 매도인의 하자담보책임으로 부터 자유로울 수 없습니다. 1개월이면 1개월 2개월이면 2개월 기간을 지정해서 그 때까지 발견하지 못하면 매도인의 수선의무를 면제해 주는 특약도 유용한 것 같습니다
잔금 시 하자확인
잔금 시 반드시 매수인에게 다음 사항을 확인하도록 한 후 잔금을 지급하게 합니다
매수인이 잔금 시 매매 목적물의 현황을 직접 확인한바 계약 시점의 상태와 동일하며, 물건의 하자 등 이상 없음을 확인하였습니다
매수인 서명 날인
매도인의 이사 시 큰 집을 빼고 나면 계약 시와 상태가 다를 수도 있습니다 이때 바로 확인하고 서로 합의한다면 매도인도 이후 매도인의 하자 담보 책임에서 어느정도 대비가 됩니다
매도인이나 매수인이나 잔금 날 서로 이사하고 잔금이랑 소유권이전한다고 많이 바쁘고 힘든 날이죠
되도록 가족이 도와줘서 매도인도 짐을 빼고 매수인과 중개사랑 한 번 더 하자확인하면서 마무리 점검한 후 잔금을 지급하면 어떨까 싶네요
잔금 후 확인해서 한 번 적절한 매도인의 하자담보 특약으로 두 번 안전 장치를 만들어 분쟁없고 안전한 중개하세요 감사합니다
[출처] 매도인의 하자담보책임 기간과 범위 특약 알아보기|작성자 송은선중개사