공공주도의 도심공공주택복합사업, 토지주와 구매력있는 이들에게 이익 집중하고 구매력없는 세입자는 배제- 증산4구역 (언론보도분석)

[느린곰]

아래 언론기사는 정부가 도심주택 공급확대방안으로 지난 2월4일에 발표한 소위 2.4대책 중 '저층 주거지의 도심공공주택 복합사업'을 추진할 수 있는 토지주동의률(토지 소유주 2/3이상)을 확보한 사례가 늘면서 그 수익성 분석을 보도한 내용입니다.

아래 언론기사는 엘에치이가 발표한 저층주거지인 증산4구역(6호선 증산역 북쪽)의 분양계획을 분석하고 있습니다.

* 위 분양계획표는 조선일보 9월30일 '땅집고' 장귀용 기자의 글에서 캡쳐함.

엘에치가 지난 9월 28일 증산4구역 주민들에게 제시한 내용을 보면,  저층주거지로 현재  개발 밀도인 용적률이 대략  115%인데, 엘에치는 298%를 제시했다. 이는 기존 민간개발보다 용적률이 48%가 많은 것이다. 

도심공공주택 복합사업으로 주택공급을 늘리는 핵심으로 토지 소유주들에게  민간재개발보다 이익을 더 줄 수 있는 이유는  첫째가 용적률 상향이고, 둘째는 사업기간 단축으로  민간재개발의 10년의 1/2기간인 4-5년이다. 세째는 사업시행을 공공이 하기때문에 이주부터 준공까지 안전하다는 점이다.

그리고 도심공공주택 복합사업이 청약신청자들에게 이익을 줄 수 있는 이유는 분양가가 시세가 아닌 소위 '로또분양'이라고 할 수 있는 분양가상한제를 적용받는다는 점이다. 

엘에이치가 발표한 위 분양표를 보면,  전체가구수가 4.112가구를 분양하며, 이중 토지등 소유자가 2054가구를 분양받는다.

토지소유주들이 1,642가구를 배정받고, 엘에치와 지분이나 이익을 공유하는 공공자가주택으로 ( 이익공유형, 환매조건부, 지분적립형)으로 412가구가 배정되었다. 

그리고 공공이 주도하고 시행주체가 엘에이치이기 때문에 청약을 통해 일반 국민들에게  공공분양으로 1,646가구를 배정하고,

공공이 소유하면서 임대하는 공공임대주택으로 412가구를 배정한다. 

이 도심공공주택복합사업은  공공성이 강한 사업이다. 공공인 엘에치가 사업시행을 한다. 그리고  용적률을 상향하고 주택도시기금(청약저축 납입액등을 적립)을 사업자금으로 하며,  동의하지 않는 토지주들의 땅을 수용하는 토지수용권까지 발동해서 이루어지며 그 과정에 세입자를 포함해 강제명도를 시킨다.

필자가 주장하고 싶은 것은 공공성이 강한 사업에, 그 수익은 철저하게 공공적이지 않다는 점이다.

즉 수익배분은 철저히 땅이 있는 이들에게, 주택 구매력 서열대로 이익이 배분된다는 점이다.

수익 배분을 보면,

* 청약을 통해 공공분양을 받는 소위 '로또 당첨자'들은  분양가상한제를 적용받아 주변 아파트시세의 1/2가격에 분양받아, 분양가 이상의 이익이 생긴다는 점이다. (참고로 분양가상한제 적용한 분양가 추정치-조선일보 2021년 9월30일 '땅집고'의 김리영기자글 -를 보면, 전용 59 ㎡는 5억8292만원, 전용 84㎡는 7억3070만원인데 반해, 주변 일대 시세는 올 해 11월 입주하는 ‘DMC SK VIEW(수색9구역 재개발)’ 입주권 실거래가는 59㎡가 12억7500만원(8월, 9층), 84㎡는 15억50만원(7월, 18층)에 이른다.

* 토지주들은 위 일반분양가의 85%에 분양을 받기때문에,  주변시세의 40%대 초반 금액으로 분양받는다.

* 실제로 주택 구매력있는 일반 분양자와 토지소유자들은 주변 시세의 40-50% 수준에 분양받아 , 전용 59 ㎡는 7억 내외, 전용 84, ㎡는 8억 내외의 이익을 얻게 된다. 

* 그러면 주택 구매력이 없는 이들은 어떨까요?

공공임대주택으로 412가구가 배정되었습니다. 전체가구의 10%입니다.

그런데 전용면적으로 보면 제일 작은 넓이인 전용 36㎡에 311가구, 전용 51㎡에 101가구에 집중되어 , 전체 공급주택의 전용건축면적으로 보면 16,347㎡ / 264,017㎡ 로 약 6.19%에 불과하다. 

* 정부는 공공성 있는 사업을 주도하면서 전체 주택가구의 10%, 전체 전용주택면적의 6.19%만을 구매력없는 세입자들에게 배정하고 있다. 

* 증산4구역에 거주하는 세입자들은 어떻게 될까요?  그 세입자들은 공공주도로 도심복합공공주택사업을 시작하면 강제이주 대상이 됩니다.  그 지역을 떠나게 되면서  그 인근 지역으로 이사를 해야 한다.  갑자기 이사로 오는 사람이 늘어나 전월세 가격이 오른다. 그 주거비를 감당하지 못하면 더 먼 곳으로 더 열악한 주택으로 이사해야 한다. 또한 원치 않은 이사를 해야 해서 정신적인 충격을 받는다. 세입자의 주거이전비는 지구지정 당시 3개월 이전부터 보상계약체결일까지 가옥에 대해 보상을 하는 때까지 계속해 거주한 세입자에게 가구원 수에 따라 도시근로자 월표균가계지출비의 4개월분을 보상하고 이사비를 추가한다.  (세입자주거이전비는 아래 언론기사 첫번째 참조)

* 정부의 역할은 시장의 실패를 보완해주여야 한다.

시장에서 자력으로 주택을 매입할 수 없는 구매력이 없는 이들에게 기회가 가도록 주택을 공급해야 한다.

그런데 위 증산4구역처럼, 도심복합공공주택사업에서도 철저히 토지주와 구매력있는 청약당첨자에게 7-8억원의 이익을 보장해준 반면, 그 지역에서 거주하는 세입자들은 오히려 쫓겨나고 더 높은 전월세가격을 부담해야 한다.

그리고 공공임대주택은 그 저 생색용 규모에 불과하다.

* 전국세입자협회는 이러한 공공주도 사업에서 개발이익, 지대이익은 철저히 환수할 것을 주장해 왔다.

- 소위 도심 재개발은 최대한 늦추어야 한다. 노후화된 만큼 저렴한 주거비에 거주하는 세입자, 서민들이 있기때문이다.

  이들의 주거권을 보장해주어야 한다. 

- 물리적인 노후도가 도저히 주거할 수 없을 만큼이 되어서 개발한다면, 개발이익을 공공이 전면 환수하는 공영개발이 되어야 한다. 즉, 그 지역에서 삶을 누려왔던 토지주, 영세가옥주, 세입자들이 모두 새 아파트에서 부담가능한 임대료와 분양가로 거주할 수 있는 개발이 되어야 한다. 

*-재개발 사업취지 그대로  노후주거환경개선이 목적이어야지, 수 많은 공공혜택을 받아서  토지주나 구매력이 있는 이들을 위한  지대이익을 얻는 수단이 되어서는 안된다. 토지주들은 새 집에 만족해야 한다. 청약자들은 분양프리미엄을 기대해서는 안된다. 

* 이제라도 정부는 도심에서 주택공급을 늘리는 것이 중요한 것이 아니라, 부담가능한 주거비로 세입자, 영세가옥주, 토지주가 모두 상생하는 개발방식을 도입해야 한다. 이를 위해 공영개발로 가야하고, 개발이익을 전면적으로 환수해야 하며, 재정을 투입해야 한다. 

* 한 쪽에서는 7-8억의 지대이익에 환호하고, 한 쪽에서는 강제로 쫓겨나는 곳에  서로 어울려 산다는 '사회'는 존재하지 않는다. 

*언론기사, news1, 2021년 11월 2일, 김희준 기자

https://www.news1.kr/articles/?4479545  

도심복합사업 이주지원도 '꼼꼼'…세입자 4인가구 2460만원 받는다

*언론기사, 조선일보, 2021년 9월 28일 김리영 기자.

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/09/28/2021092801644.html

증산4구역 공공분양가 84㎡ 7억원대…시세 절반 수준

 *언론기사,  한겨레신문, 2021년 10월 5일, 최종훈 기자.

https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1013855.html

‘도심공공주택’ 증산4구역, 조합원 분담금 평균 1억4000만원 줄어

* 언론기사, 조선일보, 2021년 9월 30일, 장귀용기자.

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/09/30/2021093000472.html

"이건 아닌데" 도심복합개발 2차 후보지들 사업 포기 움직임