부동산(임야) 경매낙찰 수기....

[백두대간(손재상)]

제가 작년 부동산 경매과정을 수료하고

수료동기생들과 부동산 경매낙찰을 받았습니다.

경기도 고양시 덕양구 근처에 있는 임야(약2,500평)땅을

동기생 11명이 공동으로 최종낙찰되어 잔금납부,

소유권이전 등기를 마쳤습니다.

부동산 경매교육을 받는 수강생은 대부분 경매로써 富 를

얻기를 원합니다. 90년대말에서 2000년 초까지 경매에서

일을 한사람은 돈을 많이 벌었다고들 합니다.

부동산의 경매물권은 대다수 부동산에 하자가 있는것이 아니고

소유자가 경제적 문제로 채권자가 법원에 경매신청을 하는

것입니다.

경매물건은 전국 법원/지원에서 관할소재에 있는 물건을

법적절차에 따라 경매일자가 결정됩니다.

제가 가입하고 있는 경매클럽은 명지대부동산 경매를 수료한

동기생 50명으로 되었있습니다.

경매 고수도 많고, 부동산업을 하는 분도 있고.. 일반인, 직장인등

직업도 다양한데, 특히 아줌마 부대인원이 많지요.

경매클럽 경매고수가 임야 좋은물권이 있다는 것입니다.

그런데 감정가액이 10억되는데 경매에 참여할 주주원을 모집합니다.

1인당 투자금액 1억 예상... 순식간에 11명이 동참을 선언하고

이제 주주모집 끝... 다음계획은 물건지 임장활동을 하자는 통보

날짜를 잡고 물권지 관할 구정에서 만나자 라는것입니다.

회사에서 외출약속을 하고 함께 동참하여 구청에서 인원을 편성하여

각자 경매물권지의 문제점을 구청/시청에 직접찾아가 상담하고

문제점 이상유무를 점검하고 대책회의를 합니다.

물론 법률제한 행위를 파악하고 나머지는 현장조사를 했습니다.

우리가 낙찰받은 임야는 도로 옆에있는 임야고 향후에 지가 상승이

있을 땅이라는데 같이 공감을하고 모두 좋다는 의견의 보고 경매일자를

손꼽아 기다렸지요... 경매 입찰보증금 1억, 각자 천만원씩 가지고

법원경매일자에 오세요... 하는것입니다. 바빠서 못오는 분은

은행에 입금하셔도 됩니다. 그런데 경매교육을 받고 실전에 응찰하는

실전이지요..

그런데 우리가 사고자하는 임야의 소유권은 한집안의 조상땅인데

형제들이 공동으로 지분등기가 되었고, 공동등기자 중 한명이 담보대출

받고 대출을 못갚아서 이루어진 사건입니다. 감정가는 10억인데

금융부채는 3억5천 때문에 경매나온 물건입니다.

형제간에 얼키고 설킨 사연이 많은 조상땅이지요.. 그러니 형제들이

십시일만으로 빛을 갚으면 문제가 없는데, 그게 쉽게 안되나 봅니다.

드디어 5/13일 경매일자 오전 10시부터 11시 20분까지 응찰시간

사건번호를 들쳐보니까 ( 이 사건은 공유자 우선매수 청구권) 입니다.

이렇게 적혀있더군요... 이것은 공동등기자중 한명이 우선적으로 사겠다

라는 것입니다. 그래서 힘들게 임장활동 했고 하여 열심히 공부한것이

헛탕이구나 절망을 하고 이왕 법원에 왔으니 연습삼아 응찰 해봅시다.

99.9%는 공유자가 대출금 변제하면 안되는 건인데 가벼운 마음으로

실습하고 갑시다. 그래서 12억원에 낙찰받겠다고 응찰을 했지요

응찰시간이 끝나고 곧장 낙찰관계를 현장에서 즉시 합니다.

사건번호 000 응찰 몇명에 최고가는 00입니다. 이렇게 진행을 하지요

드디어 우리 사건번호가 발표되고 응찰자 1명 00외1명, 공유자매수청구권자

있습니까? 있습니까? 있습니까? 3번을 부르고 없으면 공유자 우선매수권자는

무효입니다. 라는 경매재판관님의 탕,탕,탕, 이의없기에 우리응찰자에게 매각허가

받았습니다. 그래도 1주일간의 시간적이 여유를 줍니다. 채무자가

그 사이에 빛을 갚으면 경매는 무효가 됩니다. 무사히 1주일을 넘기고

다음 1주일간 즉시항고기간이 있기에 1주일간 있어야 우리한테 최종적으로

잔금납부일자를 통보합니다.

2주간을 기댜려도 아무런 반응이 없습니다. 최종적으로 매각결정을 받고

그 다음날 잔금을 납부하면 소유권이 이전됩니다. 그러면 경매는 끝나고

소유권은 甲->乙 변경됩니다. 그 이후의 권리는 우리것이지요...

공동투자클럽에서 하기에 금융권에서 대출을 최대한 받고 나머지는 각자

투자금액으로 하기로 하였습니다.

이제 절반의 성공작입니다. 그 이후는 어떻게 좋은값으로 팔수있는가가

문제입니다. 땅이라 시간을 두고 봐야겠지요 그런데 11명이라는 공동투자

이기에 빠른시일에 매각하여 차액을 실현하여야 문제가 없습니다.

왜냐하면 사공이 많으면 배가 산으로 간다는 속담이 있으니까요

5/29일 잔금납부날 11명이 모여 최종납부 등기소에 소유권이전 등기신청 했지요

이렇게하여 경매낙찰 받았습니다~~~

[향후 낙찰받은 임야를 사진으로 보여 주겠습니다.]

[아릿골]

형님 경매물건 나오면 현장을 보기전에 등기부등본부터 열람 하세요. 공유지분은 손대봐야 헛고생 입니다. 우선매수 신청이 뻔한데 가족중 누군가가 재력이 있으면 경매진행된 물건에 대해 형님 말씀대로 우선매수 신청하면 끝납니다. 글고 경험 입니다만 문중땅 날리는 사람, 문중땅 사는사람치고 잘되는거 못봤어요. 우리집안에도 그런 사람이 있어요. 돈이없지 물건이 없는것은 아니라고 생각합니다. 법원 경매계에 가서 기록 열람하고 권리분석 하면 낙찰가가 대략 결정 되는데 쉽게 하세요. 건강이 최고지요. 공유지분은 돌아다볼 필요가 없어요 형님 돈 많이 벌으면 한턱 내세요. ㅎㅎㅎㅎㅎ