주택 및 토지관련 규제현황

주택 및 토지관련 규제현황                                                                                               한 앤 정 에 셋                                                                                               한 용 진   투기지역이란?   전국 부동산가격상승률 및 소비자물가상승률 등을 감안, 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역   지정효과 투기지역 내 부동산 양도 시 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세를 과세 주택의 경우 현재에도 1년 이내 단기양도, 미등기양도, 1세대3주택이상 보유, 고가주택에 대하여는 실거래가액으로 과세되고 있고 1세대 1주택의 특례 요건을 갖춘 경우에는 비과세되고 있으므로 지정지역으로 주로 1세대 2주택인 경우와 1세대 1주택의 특례요건을 갖추지 못한 경우에는 기준시가 대신 실 거래가액으로 과세   토지의 경우 현재 기준시가(개별공시지가)로 과세되고 있으나 지정지역으로 지정되면 실거래가 과세 투기지역에 대해서는 필요시 높은 탄력세율(기본세율±15%P 범위 내)을 적용하여 중과세 주택담보대출비율인 LTV하향(60%→40%) 및 총부채상환비율인 DTI규제(6억초과시 40% 적용), 신규주택담보대출 1건 제한 효력발생시기 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력 발생   관련법령 관련법령은 법제처(http://www.moleg.go.kr)에서 직접 확인하실 수 있습니다.   소득세법 제 104조의2 소득세법시행령 제 168조의 3~5 부동산 지정지역 지정현황(2008년 11월 7일 현재) 주택 지정지역 : 3개 지역 (행정구역 기준) 주택 지정지역 구분 시도 시·군·구 지정일자 주택 서울 (3) 강남구 03.4.30 송파구 03.5.29 서초구     투기과열지구란?   투기과열지구 지정기준은 주택가격 상승률이 현저히 높은 지역으로, 주택가격 안정을 위하여 국토해양부장관 또는시·도지사가 일정한 구역을 지정하거나 해제   지정기준 투기과열지구의 지정기준은 당해 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우인데 다음 3가지 경우에 해당합니다.   최근 2개월간(주택공급이 없는 월을 제외) 당해 지역에서 공급되는 주택청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택 규모 이하 주택청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우   주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우 타 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우로서 지정대상지역이 다음의 경우 ① 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우 ② 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 ③ 당해 지역의 주택공급물량이 입주자저축통장가입 제1순위자에 비해 현저하게 적 은 경우   해제기준 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우   지정 및 해제절차 국토해양부장관 : 시·도지사의 의견을 들어 지정·해제 시·도지사 : 국토해양부장관과 협의를 거쳐 지정·해제 사전에 주택정책심의위원회 심의를 거침   지정효과 ① 분양권 전매제한 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지(5년 이내의 범위내), 단, 수도권·충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지. 주택공영개발지구내에서 공공기관이 건설공급하고 분양가상한제 적용을 받지 않는 주택의 경우 다음 기간에 도달한 때까지 전용면적 85m²이하는 5년, 85m²초과는 3년 투기과열지구 지정제도와 별도로 분양가상한제 적용주택의 경우 전매행위 제한기간 따로 있음 (주택법 제41조의2, 동법시행령 제45조의2)   과밀억제권역 및 성장관리권역에서 전용면적 85m²이하는 10년, 85m²초과는 5년 기타지역의 경우 전용면적 85m²이하는 5년, 85m²초과는 3년 ② 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급 ③ 청약1순위 자격제한 (1가구 2주택자, 5년 내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 청약예금·부금 가입자로서 세대주가 아닌 자) ④ 지역조합 조합원 선착순 모집금지 ⑤ 조합원지위 양도금지 ⑥ 과일억제권역 재건축 후분양 (전체공정 80% 후) 관련법령 관련법령은 법제처(http://www.moleg.go.kr)에서 직접 확인하실 수 있습니다.   주택법 제41조, 제41조의2 주택법시행령 제45조의2 투기과열지구 지정현황 (2008년 11월 7일 현재) 투기과열지구 지정현황 시도 시·군·구 지정일자 서울 강남구, 송파구, 서초구 2002.9.6     주택거래신고지역이란?   투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 정하는 지역   신고대상 주택 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트 전용면적 150㎡를 초과하는 연립주택 재건축·재개발 구역 안에 있는 모든 아파트 및 연립주택 효력발생시기 주택거래를 신고하여야 하는 시기는 당해 지역이 주택거래신고지역으로 지정되었음을 관보에 게시한 날부터 입니다.   주택거래신고 시 신고사항 계약당사자 계약일 거래대상 주택의 소재지 거래대상 주택의 종류와 규모 거래가액 거래가액이 6억 초과인 주택거래의 경우   거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획 소유권이전 예정일자 부동산중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 그 부동산중개업자 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한 주택거래신고방법 주택거래신고는 원칙적으로 거래당사자인 매도인 및 매수인이 함께 하여야 합니다. 다만, 신고의무자가 생업상의 사정 등으로 직접 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고하게 할 수 있으며 당사자 일방이 신고를 거부할 경우에는 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다.   지정효과 주택거래가 있는 경우 거래당사자는 주택거래내용을 계약일로부터 15일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 신고할 의무가 발생하고, 신고기간 내 신고하지 아니하거나 해태 한자 및 허위 신고자에 대하여는 과태료가 부과됩니다.   관련법령 관련법령은 법제처(http://www.moleg.go.kr)에서 직접 확인하실 수 있습니다.   주택법 제80조의2, 제80조의3 주택법시행령 제107조의2, 제107조의3 주택거래신고지역 지정현황(2008년 11월 7일 현재) 주택거래신고지역 지정현황 구분 지 정 지 역 지정일 서울시 (3개구) 강남구(세곡동 제외) 송파구(풍납 제외,거여·마천 추가지정('05.9.8)) 2004.4.26 서초구(내곡·염곡·원지·신원동 제외) 2005.3.28     토지거래허가구역   목적 국토이용의 효율을 기하고 토지의 투기적 거래를 억제하여 건전한 부동산 경제질서 확립   근거 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(제117조～제126조) * 뉴타운 :「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제32조 * 관련법령은 법제처(http://www.moleg.go.kr)에서 직접 확인하실 수 있습니다.   대상 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가의 급등 또는 그러한 우려가 있는 아래의 지역   도시계획 등 토지이용계획이 수립되거나 변경되는 지역 법령의 제·개정, 또는 폐지로 인하여 토지이용에 대한 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역 법령에 의한 개발 사업이 진행 또는 예정된 지역과 그 주변지역 그 밖에 국토부장관 또는 시ㆍ도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 및 관계행정기관의 장이 요청하는 지역 지정기간 5년 이내(재지정 가능)   지정권자 국토해양부장관(시ㆍ군ㆍ구내 일부지역은 시ㆍ도지사)   [지정절차]     토지거래계약허가구역 입안 * 국토해양부(시ㆍ도지사)   중앙(지방)도시계획위원회 심의   공고(관보 또는 시ㆍ도보) 및 관계기관 통보 * 지역, 기간 등 지정사항   공시(7일) 및 공람(20일) * 시장 · 군수 · 구청장 지정효과 - 용도별로 일정규모 이상 토지거래는 시ㆍ군ㆍ구청장의 허가 필요   [ 용도지역별 허가제 적용대상 면적 ]   구분 허가를 받아야 하는 면적 도시지역 주거 180 ㎡초과 상업 200 ㎡초과 공업 660 ㎡초과 녹지 100 ㎡초과 용도 미 지정지역 90 ㎡초과 도서외의 지역 농지 500 ㎡초과 임야 1000 ㎡초과 기타 250 ㎡초과 도시재정비지구 주거지역: 180 ㎡초과 상업지역: 200 ㎡초과   - 실수요자에게만 취득이 허용되며, 용도별로 2～5년간 허가받은 목적대로 이용할 의무발생 (농업용 2년, 주거용 3년, 임업ㆍ축산업ㆍ어업용 3년, 개발사업용 4년, 기타 5년)   목적대로 이용하지 않는 경우 3월의 이행명령을 부여하고, 명령 불이행 시 취득가액의 10% 범위 내에서 이용의무이행 시까지 매년 이행강제금 부과 허가제 위반 허가 없이 토지거래계약을 체결한 자는 2년 이하 징역 또는 계약 체결 당시 당해 토지가격의 30%에 상당하는 금액이하의 벌금에 처함 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 효력을 발생하지 않음 해제요건 토지시장안정으로 지정사유가 없어졌을 경우, 관계 시ㆍ도지사(시장ㆍ군수ㆍ구청장)가 해제 또는 축소를 요청하고 그 요청이 이유 있다고 인정되는 때 해제절차 허가구역 지정과 동일 토지거래 허가구역 여부 확인 방법 관할 시 ·군·구청에서 대상지(소재지·지번·지목·면적)에 대한 『토지이용계획확인서』 발급 국토해양부 토지이용규제정보사이트 http://luris.moct.go.kr 에서 확인 토지거래허가구역 지정현황(2010년 12.15기준) 지정권자 시ㆍ도 시ㆍ군ㆍ구 면적(㎢) 지정사유 총 계 5,593.76 국토해양부 서울ㆍ경기ㆍ인천ㆍ부산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ대전ㆍ울산 김해ㆍ양산ㆍ나주ㆍ공주ㆍ마산ㆍ창원ㆍ진해시ㆍ연기ㆍ청원군 2,603.98 수도권ㆍ광역권 개발제한구역 서울ㆍ경기ㆍ인천 (경기)가평ㆍ이천ㆍ여주ㆍ양평ㆍ연천ㆍ안산ㆍ안성ㆍ포천ㆍ동두천 제외 (인천)옹진군 제외 1,870.93 수도권 녹지ㆍ비도시 지역 등 지자체 총 계 1,118.85 서울특별시 서울시 종로구 등 22개구 50.81 뉴타운 및 준공업 지역 등 인천광역시 인천시 남구 등 4개구 3.59 역세권 개발 및 도시재정비 등 부산광역시 부산시 강서구 등 4개구 48.23 경제자유구역 및 도시재정비 등 대구광역시 대구시 동구ㆍ달성군 46.51 역세권 개발 및 도시재정비 등 광주광역시 광주시 서구ㆍ광산구 5.8 택지개발 및 산업단지 등 대전광역시 대전시 동구 등 5개구 10.85 도시재정비 등 울산광역시 울산시 북구 등 3개구ㆍ 울주군 35.17 역세권 개발 및 산업단지 등 경기도 경기 고양시 등 13개시 36.38 뉴타운 및 도시재정비 등 강원도 강원 춘천시 7.17 기업도시 및 도시재정비 등 충청북도 충북 제천시 등 2개시ㆍ 보은군 75.69 기업도시 및 산업단지 등 충청남도 충남 서천군 24 내륙산단 및 국립생태원 등 전라북도 전북 군산시 등 6개시ㆍ 무주군 101.65 경제자유구역 및 혁신도시 등 전라남도 전남 여수시 등 4개시ㆍ 신안군 등 9개군 288.77 혁신도시 및 기업도시 등 경상북도 경북 경주시 등 8개시ㆍ 예천군 등 3개군 277.47 도청예정지 및 경제자유구역 등 경상남도 경남 양산시 등 4개시ㆍ 창녕군 등 4개군 90.01 경제자유구역 및 산업단지 등 제주도 제주 제주시ㆍ서귀포시 16.75 도시재정비 및 관광단지사업 등   ※ 토지거래허가구역(조정전)은 국토면적의 7.98%(국토부 6,882.91㎢, 지자체 1,118.85㎢ : 8,001.76㎢)             토지거래허가구역 해제 현황 (2010년12.15기준)   (단위 : ㎢)   지역 허가구역 해제지역면적 해제비율(%) 수도권 녹지ㆍ비도시 개발제한구역 계 총 계 6,882.91 1,688.63 719.37 2,408 34.9 서울시 241.79 8.97 45.38 54.35 23.0 인천시 471.44 206.08 13.7 219.78 46.7 경기도 4,308.32 1,473.58 405.39 1.878.97 43.6 수원시 61.41 0.62 11.85 12.47 20.3 성남시 80.27 4.45 13.66 18.11 22.6 부천시 24.45 - 1.85 1.85 7.6 안양시 35.36 5.81 16.43 22.24 62.9 안산시 39.05 - - - 0.0 용인시 350.12 70.1 - 70.1 20.2 평택시 421.21 170.76 - 170.76 40.5 광명시 25.44 0.11 4.01 4.12 16.2 시흥시 110.13 1.52 3.29 4.81 21.4 군포시 24.89 0.97 4.36 5.33 21.4 화성시 626.19 102.46 0.29 102.75 16.4 김포시 255.88 166.78 10.48 177.26 69.3 광주시 414.31 207.42 98.83 306.25 73.9 하남시 82.95 - 7.1 7.1 8.6 의왕시 48.7 - - - 0.0 오산시 27.37 3.4 - 3.4 12.4 과천시 31.84 - - - 0 고양시 230.85 49.19 82.44 131.63 57.0 의정부시 67.29 0.15 26.76 26.91 40.0 남양주시 369.92 49.5 65.89 115.39 31.2 파주시 652.05 469.59 - 469.59 72.0 구리시 25.25 - 19.19 19.19 76.0 양주시 303.41 170.75 38.96 209.71 69.1 지방권 1,861.36 - 254.9 254.9 13.7   토지거래계약허가를 받아야 하는 면적 지역 면적 도시지역 주거지역 180㎡초과 상업지역 200㎡초과 공업지역 660㎡초과 녹지지역 100㎡초과 용도지역의 지정이 없는 곳 90㎡초과 도시외 지역 농지 500㎡초과 임야 1000㎡초과 농지 및 임야 이외의 토지 250㎡초과 도시 재정비 지구 20㎡이상