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연속 기획) 아파트를 버려라 1) 가장 효과적인 미분양 대책은? 2) 통화량과 아파트 가격 3) 아파트가격 하락의 끝자락에 써먹을 수 있는 재료는?
4) 건설경기 부양이 경제에 미치는 영향은? 시작한 지 1개월이 지나서야 마지막 편을 마무리 할 것 같습니다. 그런데 어찌보면 시간이 괜찮은 것 같기도 합니다. 최근 대통령이 나서서 아파트 가격 부양을 위해 립서비스를 날리면서 조만간 부동산 규제책을 정리하는 모드로 진입하는 것이 아니냐는 언론기사가 많아졌기 때문입니다. 그렇다면 이런 부동산가격하락 방지대책들을 포함한 건설경기 부양대책이 우리경제에 좋은 영향을 끼칠 수 있는지에 대해서 간단히 언급해 보겠습니다.
건설과 GDP 매번 말씀드리지만 한나라의 경제가 성장한다는 것은 GDP(국내총생산)이 늘어나는 것으로 정의되고 있습니다. GDP = 국내 총생산 = 국내 총지출 = 가계지출 + 정부소비 + 기업투자 + 순수출(수출 - 수입)으로 간단하게 말씀드릴 수 있습니다. GDP가 늘어났다는 이야기는 총소비와 총생산이 일치하니 많이 쓰고 많이 생산했다는 의미입니다.
반대로 경제가 안좋다는 의미는 총생산과 총지출이 줄었다는 의미이고, 구체적으로 가계,정부,기업 및 무역에서 어떤 이유때문인지는 몰라도 줄었다는 의미입니다. 평상시에 GDP가 줄었다면 대부분 가계지출, 기업투자 그리고 수출이 줄었을 때일 가능성이 큽니다. 이런 상황에서 경제를 살리기 위해 정부는 정부지출을 늘려 일단 가계지출과 기업투자가 늘어나길 기대하게 됩니다. 그런데 이런 정부지출에서 가장 신속하게 그리고 가장 명분있게 지출할 수 있는 분야가 바로 땅파기입니다.
정부가 명분없이 가구당 100만원을 뿌려서 소비를 하게 할 수는 있습니다. 이런데 GDP에 잡히는 금액은 뿌려준 100만원이 아니라 그돈을 가지고 가구에서 소비한 금액만이 잡힙니다. 그러므로 충분히 경제성장을 답보할 수 없기에 가장 빠른 방법인 땅파기를 선호합니다. 일단 땅을 파면 그 돈은 건설회사에 지출해야 하므로 바로 GDP에 반영되고 경제 성장이 잡히기 때문입니다. 과거 대공황시에 뉴딜정책이 그랬고, 우리 정부에서 최근 나오는 4대강 땅파기, 보금자리 주택 등도 이와같은 이유 때문입니다.
물론 땅파기를 하면서 일단 실업자를 많이 취업시키어 민간 경제성장의 자생력을 이끌어 낼 수 있다면 일정부분 경제성장에 기여한다고 할 수 있지만, 여러분들이 알고 계신것처럼 정부의 말과는 반대로 4대강 땅파기와 관련없이 건설취업자수는 계속 줄어들고 있다는 점도 감안하셨으면 합니다.
진정한 경제성장이란 단순한 경제 성장이 양적 성장이라면 우리 경제와 미래에 도움이 되는 GDP는 다릅니다. 단순한 GDP를 위해 당장 4대강에 땅을 파고 보금자리 주택을 짓고 해서 돈을 쓰는 것은 결국 미래에 대한 부담이 될 수 있습니다. 정부가 진정 미래를 살필 수 있는 경제성장을 하기 위해서는 지금 지출한 이 돈이 향후 우리 나라의 국가경쟁력에 영향을 주어 새로운 부가가치를 생성할 수 있느냐가 중요하기 때문입니다.
4대강에 아무리 따을 깊게 파고, 보를 멋지게 진다고 해도, 아파트를 아무리 명품으로 잘 짓는다고 해서 우리가 이런 상품을 다른 나라에 수출해서 돈을 벌어 올수 있는지를 생각해 봐야 한다는 것입니다. 과거 뉴딜정책이 대공황을 더 심화시킨 것도 이런 이유때문입니다. 뉴딜이 대공황을 빠져나오게 했다고 오해하지만, 실제로는 뉴딜정책은 대공황을 더 심화시켰다는 것이 정설입니다. 다행이 대공황을 빠져나올 수 있었던 것은 2차 세계 대전으로 인해 젊은이들이 참전하면서 실업률이 개선되고 군수품 공장을 풀가동하면서 소득이 나아졌기 때문입니다.
최근 오바마가 대규모 재정지원정책에서 주로 지원되는 분야가 교육과 재생에너지 사업분야라는 것은 그들은 건설경기를 위해 당장 땅파는 것이 경제에 별도움이 안되고, 정말 도움이 되는 것은 향후 국가경쟁력을 높이는 분야라는 것을 알기 때문일 것입니다. 대공황시에 혁신적인 제품이 가장 많이 출시된 것을 보아도 이는 명확해 질 것입니다.
당장 급한 불을 끄자는 것이 건설경기 부양입니다. 그런데 급한 불도 잘 꺼야 합니다. 지금 경제성장율을 높이기 위해 일단 시작한 땅파기 사업이 향후에 이를 유지하기 위해 더 큰 비용이 들어가면 이는 경제에 독이되는 상황이 되어 향후 경제성장율을 낮추게 됩니다. 우리가 알고 있는 인천공항철도가 그렇고, 가든파이브가 그렇고, 사실인지 들리는 소문에 의하면 청계천 유지비용이 너무 많이 들어서 이또한 그런 사업이라는 것입니다.
진정한 경제성장을 위하는 것이라면, 다음 세대를 먹여 살릴 수 있는 친환경자동차, 소프트웨어, 재생에너지 사업등에 시간이 걸릴지라도 돈을 투자해야 미래의 경제성장을 이끌어 낼 수 있을 것입니다.
이정도가 4부에 쓰고 싶은 말씀이었지만, 요즘 이슈가 되는 아파트 부양과 관련해서 몇 가지를 덧붙여 이어가도록 하겠습니다.
정부의 부동산 대책의 효과? 요즘 분위기로 볼때 조만간 떨어지는 아파트 가격을 지지하기 위해 부동산 특별 대책이 나올 가능성이 높습니다. 그런데 그 대책의 핵심은 DTI, LTV를 완화하는 것이 핵심일 것으로 예상합니다. 어제 한나라당 국회의원이 금융규제 때문에 아파트 거래가 줄어들고 가격이 떨어진다고 기재부장관한테 하는 말이 그들의 시작을 대변한다고 할 수 있습니다.
이미 여러번 이야기 했지만, 은행에서 대출의 확대가 없이 부동산 가격이 유지될 수 없습니다. 자기돈을 100%로 집을 사는 사람은 극소수입니다. 그동안 언론과 한나라당 일부에서 강남 집값은 자기 소득으로 사고 있기에 별 상관없다고 주장했지만 최근 DTI,LTV를 탓하는 것을 봐서는 그들이 거짓말을 한 것입니다. 그러나 이런 LTV나 DTI의 규제를 완화한다고 부동산가격이 유지되거나 올라갈 수 있을까요?
그것은 절대 불가능하다고 생각합니다. 이미 시장참여자는 부동산의 버블을 인식하고 있습니다. 금융규제를 완화한다고 다시 거품이 생성되는 것은 불가능합니다. 이미 많은 사람이 거품으로 생각하고 있는 부동산을 더 많이 빌려준다고 시장에 참여할 사람은 거의 없을 것이기 때문입니다.
자산에 거품이 있다고 생각하면 그 자산에 다시 거품이 생성되기 까지 최소한 10년이상이 걸린다는 것은 정설입니다. 이는 부동산 시장보다 거래환경에 유리한 주식시장에서 예를 찾아볼 수 있습니다. 과거 88년도에 한국 주식시장이 1천포인트를 넘었을 때 주도했던 주식은 증권주였습니다. 증권주에 거품이 꼈던 것인데 이런 증권주가 얼마만에 다시 반등했는지에 살펴보겠습니다.
위의 그림은 현대증권 월봉챠트입니다. 88년 주가가 1천포인트에 도달했을 때 주도했던 증권주 중의 대표격인 현대증권은 98년 바이코리아 열풍때까지 약 10년이 걸려서 다시 한번 거품에 도달할 수 있었습니다. 물론 바이코리아 열풍당시에도 버블 논쟁의 핵심이었던 바 그 당시의 주가를 10년이 지난 지금에도 쉽게 회복하지 못하고 있습니다.
위의 챠트는 삼성중공업 월봉입니다. 삼성 중공업이 처음 상장되어 고평가가 무너진 이후 해당 가격을 찾는데는 10년이 넘게 걸렸습니다. 2007년도 주식시장 랠리때 불었던 조선주 거품이 다시 오고서야 95년도에 형성되었던 고점에 도달할 수 있었습니다. 당연히 2007년에 형성되었던 조선주 거품은 향후 10년이내에 다시 형성되기는 어려울 것이라 생각합니다.
왜냐하면 거품이 사라진 곳에는 사람들이 이미 거품이라는 인식이 있기때문에, 망각하기 전까지 절대 빠른 시일안에 반복되기 어려운 경험효과 때문입니다.
부동산은 주식시장보다 거품에 더 민감합니다. 가격이 하락하는 대세하락에 접어드는 순간부터 거래가 되지 않습니다. 좀더 낮은 가격에 사려는 심리가 작동하기 때문이입니다. 이런 대세하락에 가장 좋은 방법은 가격이 시장이 받아들일 수 있는 정도까지 하락하게 두는 것입니다. 물론 금융규제를 풀어 거래를 활성화 시키면 가끔 바보(Sucker)들이 시장에 참여하는 우를 범하지만, 위의 주식시장처럼 시장의 반응은 완전히 망각할 때까지 과거를 유지할 수 없을 것입니다.
건설업 구조조정의 진짜 의도는? 최근 10여개의 건설업체의 살생부가 돌고 있습니다. 계속 무너지는 건설업계의 불안감을 없에기 위해 생존가능성이 낮은 회사를 미리 선별하여 시장에 미치는 부정적 영향을 최소화하기 위해서라고 이야기 합니다. 하지만 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 진짜 의도는 부채 상환을 막기 위함입니다.
똑똑한 돈에서 여러번 언급해드렸지만, 현재의 신용화폐 시스템에서 누군가가 빚을 갚으면 통화량은 계속 줄어들어 전체 경제의 활력을 떨어뜨리게 됩니다. 정부가 4대강 등의 땅파기를 통하여 건설업체에 돈을 풀고 있는데도 시중 건설경기가 악화되고 있는 이유는 그 돈으로 건설업체들이 빚을 갚고 있기 때문입니다. 정확한 자료는 없지만 건설업체의 차입금 구조를 보면 최근 1년사이에 상당폭 감소하고 있을 것이라 예상합니다.
이렇게 건설업계의 대출상환은 건설업계 뿐만아니라 전체 경제의 통화량에 영향을 미칩니다. 이에 정부가 나서서 구조조정 업체를 선택하게 되면 그때부터 선택당하지 않은 기업과 선택 당한 기업은 대출 상환의 압박에서 벗어날 수 있다고 생각할 것입니다. 구조조정으로 워크아웃 대상이 되면 당연히 그때부터 은행들은 대출 상환을 종용할 수 없습니다. 그러나 시장은 반대입니다. 정부에서 의도하는 바는 선택당하지 않은 기업들이 은행대출 상환압력을 벗어날 수 있을 것이라 생각하겠지만, 시장은 또, 혹시라는 생각으로 대출 상환을 지속적으로 요구합니다. 그렇기에 정부개입은 처음에는 성공하는 것처럼 보일 지 모르지만, 결국 매번 실패하게 됩니다.
이미 시장의 디레버리지(부채탈출)는 시작되었고, 이런 이유로 부채디플레이션은 점점심화되고 있습니다. 그중의 핵심은 건설업입니다. 한 번 버블로 인식된 섹터에서 다시 버블이 형성되기 까지 적어도 10년이 필요하다는 점을 받아들이면 우리가 해야될 일도 정확해 집니다.
그래도 금융규제를 완화해 준다면, 혹시 지금 부동산으로 고생하시는 분들에게는 겨울이 오기전 마지막 여름이 될 수도 있을 것입니다.
상승미소드림 트위터 @resmile2 메일은 honbee@nate.com 메일로 많은 분들이 상담과 질문을 요청하셨습니다. 조금 늦어지는 답변 죄송스런 마음입니다. 제가 주말까지 꼭 모두 답장을 드리겠다는 약속 드립니다. |
출처: 상승미소와 함께 춤을~ 원문보기 글쓴이: 상승미소
첫댓글 좋은글 감사드립니다.
복사금지를 풀어주시면 본문에 대한 인용을 하겠습니다. 주기설에 따라 경제를 보는 것이기에 라비바트라의 견해와 같습니다. "9년 법칙"이라 하여 매 9년의 경제상황이 향후 10년간 지속된다는 것입니다. 해서 작년같은 10년이 예상됩니다.
감사합니다
진저리님 견해를 듣고 싶으니 라이트님께서는 부디 복사금지를 풀어주시기를...