스크랩 [랜디로드]토지투자 토지경매분석 준비하기

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오랜만에 제가 운영하는 톡방에서 경매에 대한 이야기를 했습니다.

경매공부를 하시는 분이 계셔서

톡방에다가 공부할겸해서 매물 하나를 올려주시고

본인이 직접 주변현황이나 해당 지역의 입지분석을

하셨더라구요.

역세권에 인접한 생산녹지지역 토지

향후에 역세권 도시개발이 되면

지가 상승을 보고 도시개발에 수용되어서

환지 등 기타 보상을 염두해두시고

장기적인 관점에서 토지 경매 매물을 보셨습니다.

요즘 경매시장에서 흘러나오는 소리가?

아마 내년에 경매시장이 후끈할것이라고 하는 분들이 있습니다.

고금리 시대에 이자를 감당하기 어려운 사람들의

매물들이 많이 쏟아져 나올 것이라고 보는 관점입니다.

특히 아파트나 수익형 부동산 시장에서

더 많은 경매매물들이 나올 듯 싶구요.

대부분 저금리일때 대출을 받아서 경매를 받은 분들이 많으며

특히 주택의 경우

빌라나 이런 것들을 받아서 전세를 맞춰서

했던 분들이 전세를 맞추기 어려워

금융이자를 매달 납부하는 것이

점점 더 어려워지는 경우도 많다고 했습니다.

그러한 것이 아마 토지시장에도 영향이 미치는듯 합니다.

토지를 담보로 금융을 활용하고

그것을 감당하기 어려워서 경매매물로 토지또한

흘러나오는듯 합니다.

대부분 경매나 공매를 공부하는 이유가

저렴한 투자금액으로 매입할려고 보는 경우가 많죠.

하지만 너무 가격적인 면을 봐서

싸게 살려고 하다가는

싸게 사서 나중에 더 싸게 매도하는 경우도 있을 수 있으니 조심하셔야 됩니다.

위의 매물은 송악읍 월곡리 336번지 매물입니다.

계획관리지역

답

로드뷰를 봐서는 농사를 안짓고 있는듯 합니다.

아래 위성지도를 보시면 알겠지만 맹지입니다.

정확한 것은 현장을 직접가봐서 봐야지 알겠지만

기존에 농사를 짓었다면 들어가는 진입로는 어딘가에 있을지도 모릅니다.

감정가가 어떻게 어떠한 기준으로 책정이 되었는지는 모르겠지만

현황을 봐서는 좀 비싸게 잡힌듯 합니다....

저기가 평당55만원대가 할 위치는 아니거든요....

그리고 최저가가 지금 평당27만원 정도입니다.

아마 감정가가 평당 30만원정도로 잡혔어야 했을지도 모르겠죠? ㅎㅎㅎ

아마도 아래 매물을 참조해서 그런지는 모르겟지만요 ㅎㅎ

실제로 위에 땅도 도로보다 낮은 지형의 답인거죠....

땅은 도로를 하나 경계두고 그 값어치가 달라지고

같은 농지여도 답이냐 전이냐에 따라서 그 성질도 다르게 판단되는 경우가 많습니다.

단순히 경매물건이라고 해서

가격적인면을 보고 경매공부를 할것이 아니라

해당 지역의 전반적인 흐름이나

인근지역의 개발방향도 제대로 숙지하고 접근하는 것이

가장 중요하다고 생각이 됩니다.

가격적인 면을 기준으로 매물을 보는 관점이 아니라

내가 잘알고 향후에 개발의 가치나

땅값의 활용가치를 먼저 알고 접근하는 방식의

경매토지투자가 필요할듯 합니다.

위의 당진시 토지경매물도 그렇고

아래의 화성시의 토지경매물도 그렇고

가격은 주변 시세보다 저렴할지는 모르겠지만

낮은 가격에 낙찰을 받았다고 한들

향후에 그것보다 더 낮게 팔아야 되는 것도 있을수 있는

토지들이 많은듯 했습니다.

혹시라도 이중에서 제대로 분석해서 그 활용방안을

찾아내는 분석력이 있다면

그것이 진정한 저가의 토지투자 경매낙찰이 아닐까요.

경매토지매물을 검색할때도

가격기준으로 검색하지말고

항상 지역을 먼저 분석하고 난 후에

관심을 가는 지역을 중심으로 경매매물을 서칭하는 것이

더 도움이 될듯 합니다.

경매든 공매든 토지투자를 위해서는

기본적인 토지에 대한 이해도와

해당 지역을 제대로 분석하는

공부가 필요할 듯 합니다.

좋은 가격으로 낙찰을 받는 것도 중요하지만

이 물건에 대한 향후 지역적인 가치와

활용방안을 어떻게 접근해서 엑시트 하는지가

더 중요한듯 합니다....

화성시에 대한 전반적인 개발 방향이나 전체적인 지역을 이해하고

난 후에

위에 매물들이 있는

장안면

향남읍

송산면

팔탄면 일원의 매물을 찾아보는 것이 공부에 더 도움이 될듯 합니다.

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