↑위에 질문하신 경기도 안양시 동안구 관양동 평촌라츠오피스텔 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경6865*

 이 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동 평촌라츠오피스텔 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과

2010.03.16 공조기산업의 근저당이 말소기준권리가 되어

전부 소멸 하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서,매각물건명세서를 확인한 결과 말소기준권리 이전

(2006년4월11일) 전입한 대항력 있는 임차인 ‘김정호’ 가 주민등록 전입되어 있으며

김정호는 액수미상의 임차보증금에 대하여 확정일자 및  배당요구 신고를 하지 않아

김정호의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

3.최종결론: 본건은 김정호를 면담후 입찰 포기를 고려하시기 바랍니다.

이유: 본건의 최대 강점은 도보 약5분 거리에 지하철4호선 평촌역이 소재하고 평촌역

인접지에 이마트와 안양지원이 있습니다. 더구나 북쪽으로는 부림초,부안중,평촌정보산업고교가

동쪽으로는 공장이 서쪽으로는 대단지아파트가 소재하여 매매및 전월세 수요가 상당히 잘 되고

더구나 본건은 2006년4월에 입주하여 약 5년이 경과한 오피스텔 이지만

아래----자료사진을 보면 건물외관도 비교적 양호해 보입니다.

그러나 문제는 위에서 지적 했지만 인수하는 김정호의 임차보증금이 얼마인가 하는것입니다.

현지 부동산중개업소에 확인한 결과 본건은 전세가 얼마 전 1억9천만원에

계약이 되었고 월세일 경우 보증금1000만원/월120만 원 선이라고 합니다.

따라서 이것을 근거로 2006년 전입한 김정호의 전세보증금을 추측해 보면

최대 약 1억5천만원에서 최소 1억원 내외가 될 것으로 보입니다.

실제로 지난번 경매에서 낙찰자는 156,288,000원에 낙찰을 받았다가

대금미납으로 입찰보증금 1,400만원을 고스란히 날렸는데

낙찰가 156,288,000원에 최소 1억원 인수를 가정해도 256,288,000원이 되고

최대 1억5천을 인수 한다고 가정하면 무려 306,288,000원이 되어 어떤 경우든

시세보다 비싸게 되었기에 낙찰자는 당연히 보증금을 1,400만원을 날린 것입니다.

따라서 본건은 직접 현지 임장하여 정확한 급매물 시세를 재확인 하시고 

임차인 김정호를 직접 만나 정확한 임차보증금이 얼마나 되는지 확인해 보신 후 

임차보증금이 1억원 이상 이라면 선순위 임차인 김정호로 인하여 대출이 전혀 불가능한

물건이라 본건은 전혀 수익성이 없는 물건이 되니 입찰포기를 고려하시기 바랍니다.

 ^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[롤러걸]

명쾌한 답변 진심으로 감사드립니다.

[진솔담백]

무섭군요..