■ 상가건물 임대차보호법…임대인의 계약갱신 거절 정당한 사유는

[운영자]

■ 상가건물 임대차보호법…임대인의 계약갱신 거절 정당한 사유는

임차인이 상가 건물을 임차할 때 고액의 시설투자 비용이나 권리금 등을 지출하는 경우가 많다 보니 법은 이런 비용을 회수할 수 있도록 하는 규정을 두고 있습니다. 그중 하나로 임차인에게 일정 기간 계약 기간을 보장하는 것입니다. 이에 따라 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 하는 것입니다. 즉, 상가 임차인에게 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 ‘계약갱신요구권’을 부여하고 있는 것입니다. 한편 임차인의 계약갱신요구권에 대응해 임대인에게는 계약 갱신을 거절할 수 있는 권리를 제한적으로 허용하고 있습니다.

임대인의 갱신 거절 사유 중 특히 분쟁 소지가 큰 것은 임대인에게 상가 건물을 철거해야 할 사정이 발생하는 경우입니다. 이런 사유가 발생하면 임차인은 더 이상 영업을 영위하기 힘들고 새로운 임차인에게 정당한 가액의 권리금을 회수하지 못할 수 있습니다. 건물을 매수해 신축 등의 행위를 하고자 하는 임대인 입장에서는 임차인의 갱신을 거절하지 못하는 상황이 계속되는 한 매수 목적을 달성하기 어려울 수 있기 때문입니다. 임대인이든 임차인이든 어떤 경우에 위 사유에 해당하는지를 판단하는 것이 중요한 문제일 수밖에 없는데, 결국 관련법과 판례가 어떻게 구성돼 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.

상가건물임대차보호법에서 건물 철거와 관련해 정당한 갱신 거절 사유로 들고 있는 것 중 하나를 살펴보면 다음과 같습니다. 임대인이 ‘목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’에 해당하고 또한 추가로 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우입니다. 이 같은 사유에 해당하면 갱신 거절 사유로 인정될 뿐만 아니라 이를 이유로 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하더라도 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한 행위로 인정되지 않습니다.

어느 정도까지 임차인에게 고지해야 정당한 갱신 거절 사유로 인정받을 수 있는가에 대해 최근 하급심 판례를 보면

“임대차 계약 체결 당시 임차인에게 건물의 노후화 등을 이유로 해당 건물에 관해 대수선 공사를 예정하고 있음을 개략적으로 고지한 것만으로는 임대차 계약 체결 당시 임차인에게 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지했다고 인정하기에 부족하다”고 한 사례가 있습니다. 즉 정당한 갱신 거절 사유로 인정받기 위해선 적어도 재건축 등의 계획이 구체적이어야 하고 이를 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 해당돼야 하는 것입니다.

한편 이러한 사유에 해당하게 되면 권리금 회수에도 문제가 생길 수 있습니다. 판례는 임대차 계약이 종료되면 기존 임차인은 권리금 회수를 위한 조치를 할 수 있습니다. 하지만 이 과정에서 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약 체결을 위해 협의하는 과정에서 해당 건물의 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지함으로써 신규 임차인과의 임대차 계약이 체결되지 않는다고 하더라도 법에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.

위에서 언급한 사유는 하나의 예시에 불과한 것입니다. 상가건물 철거 시 발생하는 임대차 관계 정리와 관련된 법 규정 및 판례 입장 등을 주의 깊게 확인하는 것이 당사자 간 분쟁 방지에 도움이 될 수 있을 것입니다.

※ 참조

■ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]

■ 상가건물임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례) 

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
[본조신설 2013.8.13]