의정부시 뉴타운 계획안의 문제점 / 한번 꼭 읽어보세요/

[물심양면(이의환)]

20100915_의정부시_뉴타운사업에_대한_요구서_.hwp

의정부시가능 금의 뉴타운 사업에 대한 요구서

- 진보신당 의정부당협 뉴타운 대책위원회-

의정부시가 추진하는 가능, 금의 뉴타운지구의 재개발 사업에 대하여 심각한 우려를 금할 수 없다.

의정부시가 뉴타운사업을 추진하고 있는 의정부시 가능동, 금오동, 의정부동의 주거환경과 기반시설은 상대적으로 열악하고 이로 인한 신ㆍ구도심간 불균형은 날로 심화되고 있다. 주민들의 겪어야 할 불편과 상대적 박탈감의 해소는 시급한 과제이다.

도시의 지속가능한 발전과 거주민들의 생활환경 개선과 삶의 질 향상을 위해 도시재정비사업의 중요성은 두말할 필요가 없다. 그러나 현재 진행되는 뉴타운사업방식은 많은 문제점을 포함하고 있다.

뉴타운 사업은 의정부시(공공)가 작성한 재정비촉진계획안(이하 촉진계획안)이 확정고시 되고 나면 각 구역별 재개발조합(민간)이 개발이익을 활용한 상업적 개발방식으로 추진된다.

뉴타운 사업은 부동산 경기에 따라 사업추진 여부나 속도가 달라지게 되어 있으며 역설적으로 집값이 많이 올라야 사업추진이 활발한 구조이다. 결국 부동산 가치 상승을 기대할 수 없으면 위험한 도박이 되는 사업방식이며 시공사들의 사업 참여도 불투명할 수 밖에 없다.

현재의 국내외 각종 지표나 경제상황에 비추어 볼 때 향후 수년간 부동산가치 상승을 기대할 수 없는 상황이다. 저출산 고령화 사회에서 주택의 수요인구가 줄어들고 있으며 2008년 세계경제위기 이후 부동산 거품이 꺼지고 있다. 

주택시장과 오피스시장이 함께 무너지고 있고, 각종 대규모 PF(Project Financing. 프로젝트 파이낸싱)사업들도 좌초위기로 치닫고 있는 가운데 부동산 거품 붕괴로 인한 여파가 한국토지주택공사(LH)공사 부채(118조) 위기와 지자체 및 산하 개발공기업의 재정 위기로까지 번지고 있다.

의정부시의 경우에도 고산지구의 경우 LH공사가 2008년 10월 지구로 지정돼 개발계획승인을 마쳤으나 향후 사업추진이 불투명하다.

LH공사의 재무구조 악화 및 재정위기로 뉴타운사업지구의 재개발 임대주택의 매수계획도 차질을 빚을 것이다. 현재 뉴타운지구에 건설되는 임대주택의 ¹⁾우선매수 대상자인 LH공사의 위기에 이어 경기도시공사 역시 2009 회계연도 결산서’에 따르면 지난해 부채는 2008년 5조2644억원 대비 27% 늘어난 6조7159억원을 기록하고 있고 매월 지불해야 하는 금융이자는 100억원이 넘을 것으로 추정되고 있어 도시공사의 ‘재정 건전성’에 적신호가 켜져 있는 상황이다. 결국 임대주택의 건설 후 공급전망 역시 쉽지 않다.

정부는 부동산 경기 부양을 위해 8,29 대책을 내놓으면서 사실상의 모든 규제를 다 풀어서 실 수요을 확대하고자 하였으나 서울을 비롯한 전국에서 부동산 가격은 속수무책으로 하락 하고 있다.

김종창 금융감독원장이 "부동산 경기부진은 구조적인 문제에 기인하고 있어 단기적인 해결에 어려움이 있다"고 밝힌바 있다(2010. 09. 07)

의정부뉴타운 사업의 대외여건은 불안하고 사업의 성패는 불을 보듯 뻔하다. 이러한 대외 여건에선 잘 해봐야 쪽박을 면하게 될 것이다.  부동산 가치상승을 기대할 수 없는 뉴타운 사업은 조합원들의 분담금 상승은 물론 분양수익을 통해 개발이익을 보장 받아야 하는데 부동산 분양수익의 기대가 사라지고 있는 이때 뉴타운 사업은 크게 기대할 만한 사업이 아니다.

1. 세입자 대책없는 재개발(뉴타운) 사업 불안하다. 세입자 기준 원주민 재정착율 20.84%

도시 재정비사업은 열악한 주거환경을 개선하여 현지에 거주하고 있는 주민들의 주거생활의 질 향상에 기여하기 위해서 진행하는 사업이다.

재개발사업을 통해 개량된 주택은 기반시설도 부족하고 노후 ▪ 불량 주택에 거주해 온 현재의 주민들에게 실제 공급되어 그 혜택을 받고 삶의 질이 향상되어야 한다.

그러나 이번 재정비계획안에 따르면 사업시행이후 장소는 번영하고 주거환경만 바뀔 뿐 원주민들을 저렴주택에서 쫒겨 나고 신 중산층으로 거주자만 교체되는 결과가 될 것이다.

뉴 타운 사업이 완료된 이후 현재 다수를 차지하는 세입자들은 뉴타운 사업에서 건설되는 임대주택에 수용가능하지만 그나마 일부세대만 재입주가 가능한 구조이다.

* 출처 : 의정부시 재정비촉진계획안

* 금의지구 주택공급계획에 231세대(임대)는 표의 세대수에 포함하지 않음

<표1> 가능 금의지구 세대현황 및 재정비촉진계획안의 주택공급계획(2009, 12 기준)
해당지구	현재 세대현황 (존치지역 제외)			주택공급계획
	총 세대주	소유세대	세입세대	총세대수	분양	임대
가능	17,008	3,064	13,944	15,291	12,602	2,689
금의	9,466	1,878	7,588	11,623	9,494	2,129
계	26.474	4.942	21.532	26.914	22.096	4.818

가능 · 금의 지구의 세대수 중 현재의 세대수를 기준으로 세입자 비율은  가능지구 81.9% 금의지구는 80.1%로 전체 81%를 차지하고 있다

그러나 의정부시 촉진계획안에 따르면 물리적으로 주택수로만 계산하여 재 정착율을 산정하였고, 현재 세대수를 기준으로 세입자의 재정착 가능비율은 가능지구 15.81%(2,689세대)이며 금의지구의 경우 24.93%(2,360)에 불과하다.²⁾

결국 원 소유자세대의 재정착은 별개로 해도 임차인들의 재 정착률은 가능 ․ 금의구 전체에서 19.07%(5.049세대)로 현 거주세대 중 6.483세대 (62.26%)는 재정착이 불가능 하다.

또한, 소형주택과 임대주택이 공급되더라도 새로 공급되는 주택의 임대조건이 현재보다 높아지고 그에 따라 전 · 월세보증금 등 임대료 관리비를 납부할 능력이 부족하여 원주민들의  재 정착률은 더 떨어질 수 밖에 없다.

현재 2007년 이후에 건설된 재개발 공공임대주택의 임대료는 전세로 환산시 4~5천만원 이상으로 재개발사업 이전 임대료에 비해 상당히 증가하여 주민들의 재정착을 어렵게 하고 있다.

물론 인근의 임대료에 비하면 임대료가 낮은 수준인 것은 맞지만, 주민들의 생활수준을 감안하면 비싼것이다. 현재 의정부시에 소재한 기초생활 및 차상위계층이 입주 우선순위인 국민임대주택의 임대료와 보증금을 비교해 보아도 주거비 부담이 얼마나 될지 예측가능하다.³⁾

통상 재개발임대주택의 경우 임대조건이 국민임대주택 보다 높은 점을 감안하면 의정부 뉴타운 지구의 재개발 임대주택의 임대조건은 통상 4,500만원 ~5.000만원 수준일 것이다.

* 출처 ; LH 공사 입주자모집공고문

* 보증금 환산이율은 10%로 계산, 전용36㎡는 도시근로자가구소득의 50%미만인 세대가 입주함

<표 2> 의정부 국민임대주택 임대조건 현황 (2008~2010)                (단위 ㎡, 원)
단지명	형별(전용)	입주시기	임대료	보증금	전세환산가
녹양1,2	36C	08. 06	156,580	12.500.000	31.220.000
신곡3	36	05. 10	158.400	12.600.000	31.608.000
금오2	36	05. 09	159.600	12.600.000	31.752.000
녹양1,2	46	08. 06	207,540	25.000.000	49.904.800
신곡3	46	05. 10	186.100	17.500.000	39.832.000
금오2	46	05. 09	195.800	18.500.000	41.996.000

출처 sh공사 * 전세 환산이율은 10%로 계산

<표 3> 재개발 임대주택 임대보증금 임대료 현황(2006 ~2008)            단위 ㎡,원
연번	지구	분양 면적	건설 호수	입주개시일	보증금	월임대료	월관리비	전세전환가
1	본동 SHville	44	176	06-11-08	17.820.000	182.400	56.580	39.708.000
2	미아 SHville	44	57	07-09-20	21.610.000	213.800	42.680	47.266.000
3	길음 SHville	46	90	07-12-03	21.280.000	234.800	58.680	49.456.000
4	신림 SHville	46	150	07-12-18	18.520.000	187.000	65.100	40.960.000
5	황학롯데캐슬	54	336	08-04-30	20.800.000	231.900	38.070	48.628.000

결국 뉴타운 사업이후 재정착을 위해 필요한 소득수준과 기존 원주민들의 소득간 차이 때문에 원주민 강제교체 및 강제추출의 사태가 발생할 것이다. 촉진계획안에서는 이러한 대책을 찾아보기 어렵다.

2. 원주민들도 쫒겨날 수 있다.

경향신문(08. 07. 23)에 따르면 서울 서대문구 가재울뉴타운 4구역 주민들이 현재 살고 있는 집과 비슷한 평형의 아파트에 입주하려면 평균1억 ~2억원 이상의 추가 부담금을 내야 하는 것으로 나타났다.

경향신문이 가재울뉴타운 4구역 조합원 2.147가구 가운데 309가구의 자산평가 결과와 서대군 구청이 제공한 조합원 분양가를 분석한 결과 추가 부담금 없이 새 아파트에 입주할 수 있는 주민은 31가구에 불과하다.

경제정의실천연합이 재개발사업을 분석한 결과도 비슷하다. 경실련 분석에 따르면 23개지구의 평균 아파트 분양가인 평당 954만원을 적용할 때 30평형(99㎡)아파트에 입주하기 위해 부담해야할 최소 비용은 1억5,000여 만원으로 추정된다. 자신의 토지를 내놓고도 거액의 추가 부담금을 내야만 재개발 후 아파트 입주가 가능한 것이다.

 조합원도 가기 힘든 ‘서울 가재울뉴타운’ [경향신문 2008-07-23 ]

서울 서대문구 가재울뉴타운 4구역 주민들이 현재 살고 있는 집과 비슷한 평형의 아파트에 입주하려면 평균 1억~2억원 이상의 추가 부담금을 내야 하는 것으로 나타났다.

일 경향신문이 가재울뉴타운 4구역 조합원 2147가구 가운데 309가구의 자산평가 결과와 서대문구청이 제공한 조합원 분양가를 분석한 결과 추가 부담금 없이 새 아파트에 입주할 수 있는 주민은 31가구에 불과했다. 모두 4047가구의 아파트가 들어설 예정인 가재울뉴타운 4구역은 지난달 관리처분계획이 인가돼 곧 철거에 들어갈 예정이다.

가재울뉴타운 4구역 내 121㎡ 넓이의 단독주택에서 살던 이모씨는 살던 집과 비슷한 크기인 112㎡(약 34평)의 아파트를 받으려면 1억~1억5000만원 정도를 더 내야 한다. 이씨가 토지 86㎡와 건물 121㎡에 대한 보상으로 받는 금액은 2억8100만원 정도지만 이씨가 원하는 평형의 아파트는 최소 3억7845만원에서 최대 4억3345만원을 내야 들어갈 수 있기 때문이다.

같은 동네에서 155㎡ 넓이의 단독주택에서 살던 임모씨도 사정은 마찬가지다. 임씨가 151㎡(약 46평) 아파트에 입주하려면 1억2000만~1억8500만원을 더 내야 한다. 46평형 아파트 조합원 분양가는 최소 6억365만원에서 최대 6억6800만원에 달한다.

가재울뉴타운 4구역에서 주민들이 받는 보상금은 3.3㎡당 800만~1100만원 사이지만 조합원 분양가는 평형에 따라 3.3㎡당 1100만여~1460만여원에 달한다. 이처럼 주민들이 받는 보상금과 조합원 분양가가 차이가 나는 이유는 주민들은 토지비용 외에도 사업비를 부담해야 하기 때문이다. 

추가 부담금을 대출받아서 들어가면 된다고 주장하는 이들도 있지만 주택가격이 4억원일 때 자산가액이 2억원이면 대출금액이 2억원에 이르고 대출이자를 연6%로 계산해도 월 이자액만 약 100여만원이 된다.

촉진계획안에서 자가가구의 평형별 소유형태 분포현황과 소득수준을 구분하여 확인 할 수 없다. 촉진계획안 자료를 바탕으로 의정부뉴타운 지역 내 자가가구 중 월소득 240만원 이하의 소득 4분위 이하 계층⁴⁾ 15.493세대 58.5%는 월 이자액과 원금을 상환하는 것은 원천적으로 불가능하다.

의정부시의 소형주택 또는 토지소유세대가 현금청산의 방식으로 보상받지 않고 실제 조합원 분담금을 부담하면서 재정착하려면 상당한 비용을 추가 부담하여야만 재입주가 가능할 것으로 본다

신규 공급물량과 멸실주택수의 수급균형이 어느정도 균형을 이루더라도 소득대비 부담가능한 주택의 공급이 이루어 져야 하나, 실제 재정비촉진지구안에 거주하는 주민 중 소득분위별 세대수 현황을 살펴보면 소득4분위 이하세대의 주택구입에 대한 대책은 없고 이주대책만 반영하였다.

KB국민은행의 부동산시세 정보를 기준으로 2010년 08월 현재 의정부지역의 3.3㎡당 매매가격은 평균 823만원으로 뉴타운 사업이후 분양가격을 현재수준으로 본다면 85㎡이하(구32평형)의 경우 최소 3억5천여만원 이상으로 전망된다.⁵⁾

<표 4> 가능지구 SK뷰 아파트(존지구역) 현재 거래시세 (2007년 6월 입주)

                                                                 단위 : 만원

전용면적	지구지정당시 (2008. 04)		재정비계획안공람당시(2010. 08)
	매매가	전세가	매매가	전세가
84.94㎡ 구 32평	28.500	11.500	31.250	13.000
114.96㎡  구 42평	40.000	15.500	40.000	16.000

* 참조 : KB국민은행 부동산 시세 , 가격은 일반평균가 기준

서울시 주거환경개선 정책자문위원회가 휘경2, 답십리12구역 등 뉴타운 재개발 개건축등 도심재정비사업을 대상으로 벌인 실태조사결과 , 원주민 재정착률이 낮은 이유는 정비사업 시행 후 주택평형이 확대되고 주택가격이 급증한 반면 새로운 주택에 거주하기 위해서는 소득이 2,5배이상 상승해야 하기 때문인 것으로 밝혀졌다.

의정부시는 촉진계획안에서 소유자 세대에 대해 재정착이 가능한 것으로 재정착율 100%로 산출하였는데 어떠한 근거에서 재정착이 가능한지에 대해 상세한 근거자료가 불충분하다.

도시재정비촉진을 위한 특별법(이하 도촉법) 제30조에 의한 주거실태조사 결과 주택의 규모와 가구별 소득수준을 통해 확인된 가구별 현재의 토지와 주택의 면적을 바탕으로 재정착율의 근거를 밝혀야 할 것이다.

촉진계획안에 따르면 뉴타운사업으로 재정비촉진지구내 단독주택은 100% 멸실되고 공동주택 또는 주상복합 형태의 주택으로 건립된다. 또한 세대수 전체적으로는 580세대가 증가하도록 하였다.

*출처 의정부시 재정비촉진계획안

<표 5> 재정비 이후 주택용지 이용계획 및 세대수
지구	구분		현황	계획	비고
가능지구	인구		43,584	45,161	증)1,577 (존치 3.875 포함)
	세대		18,296	16,579	감)1.717 (존치 1,288 포함)
	주거 용지	단독주택	515,209㎡	-
		공동주택	128,346㎡	672.138㎡
		주거복합	143,626㎡	22.727㎡
금의지구	인구		22.773	32.654	증)9.881
	세대		9.919	12.076	증)2.157
	주거 용지	단독주택	673.839㎡	-
		공동주택		431.576㎡
		주상복합		73.875㎡

위 표5 에 의해 의정부뉴타운을 살펴보면 현재의 토지등 소유자 4,942세대에 비해 새로 공급되는 분양주택은 가능지구 12,602세대, 금의지구 9.494세대로 총 22.096세대를 공급하도록 하여 약 17,154호의 자가주택이 증가 하지만 현재의 소형 ․ 저렴 주택(다가구, 다세대 연립주택)은 감소한다

또한, 소형 ․ 저렴 주택의 감소와 함께 중 ․ 대형위주의 주택건립이 증가하여 뉴타운 사업이 진행되면 소형주택의 멸실규모가 급속하게 확산되고 이러한 사업형태는 저렴 , 소형주택의 품귀현상과 가격상승을 야기시키고 세입자들의 전 ․ 월세수요가 주변부로 번지면서 의정부전역의 전 ․ 월세가격 상승을 부추기는 결과를 초래할 것이다.

도시는 살아있는 생명체와 같은 것으로 사회경제 환경에 맞추어 적응하도록 할 필요가 있다.  단순한 콘크리트덩어리가 아닌 사람이 사는 곳으로, 주민들의 상황과 욕구를 감안하여 도시재생이 이뤄져야 한다. 

새로 공급되는 주택이 대부분 공동주택과 주상복합형태의 아파트로 공급되면 단독주택이 갖는 도시내 공동체성의 유지와 마을 전통이 사라지고 콘크리트구조물의 획일적인 도시경관으로 바뀌게 된다

결과적으로 계획안대로 진행되면 소형저렴 주택의 멸실로 의정부 전역의 전월세 대란과 함께 도시공동체 정신은 상실되고 획일적인 아파트라는 상품에 거주하는 결과가 된다.

의정부시는 재정비계획안에서 뉴타운의 단계적 사업추진계획(15. 단계적사업추진에 관한사항)을 통해 촉진계획 결정고시부터 목표연도인 2020년까지 2단계로 구분하여 사업을 추진하도록 하였다. 또한, 구역별 이주시기는 촉진계획 수립일로부터 2년, 입주시기는 2~3년 이후로 산정하였다.

의정부시는 촉진계획안에서 추진시기인 2011년 부터 목표연도인 2020년까지 2단계로 구분하여 사업추진계획을 밝히고 있다.

* 출처 의정부시재정비 촉진계획안

<표 6> 단계별 사업추진계획
구분	지구	사업기간			해당 구역	이주 발생 세대수 (세대)	면적
		추진시기 (년)	이주시기 (관리처분2년)	입주시기 (공사준공3년)			㎡	구성비(%)
1단계	가능	2011	2012~2013	2014~2016	5개구역	8.504	563.879	50.0
	금의				3개구역	4.733		50.0
2단계	가능	2014   ~2016	2015~2017	2016~2020	5개구역	8.504	563.879	20.0
	금의				3개구역	4.733		50.0

뉴타운 사업의 문제점은 전면철거 위주의 개발사업 방식으로 대규모 이주수요와 이에 따른 주거불안정과 주변지역 전세물량 품귀현상이 발생된다는 점이다. 이로 인해 부동산 시장이 지나치게 과열되거나 주변지역 전월세 가격의 상승을 불러와 주거불안정을 증대시킨다

의정부시 촉진계획안에 따르면 2011년부터 13,237세대, 2014년부터 13.237세대가 주변지역으로 주거지를 이전해야 한다. 이를 500세대 규모단지로 보면 3년단위로 26개 단지의 주민들이 한꺼번에 대규모 이동사태가 발생 하는 것이다. 이에 대한 의정부시 촉진계획안에서는 주민이주대책을  표7로 구분하여 표8과 같이 마련해 놓고 있다.

* 출처 분위별소득분포 - 통계청, 소득분포 의정부시 재정비촉진계획안

<표 7> 가능, 금의지구 소득 분위별 소득분포 및 세대수 현황1)
구분	분위별 월 소득분포(원)		가능 금의지구 소득분포
			비율(%)	계(세대)	가능지구	금의지구
계	2008년	2009년	100.0	26.474	17.008	9.466
1분위	551,366	524,908	8.2	2.178	1.208	970
2분위	1,315,336	1,325,482	17.3	4.584	2.415	2.169
3분위	1,843,496	1,879,227	14.7	3.898	2.262	1.636
4분위	2,275,486	2,346,553	18.3	4.833	3.180	4.653
5분위	2,728,312	2,810,975	7.1	1.873	1.208	665
6분위	3,180,720	3,260,817	13.9	3.691	2.806	885
7분위	3,684,956	3,768,294	3.0	783	612	171
8분위	4,331,004	4,402,586	5.8	1.544	1.208	336
9분위	5,323,576	5,375,331	7.9	2.088	1.548	540
10분위	8,689,937	8,730,080	3.8	1.002	561	441

<표 8> 재정비촉진계획안 중 소득분위에 따른 주민이주대책

* 출처 의정부시 재정비촉진 계획안

1분위		2~4분위		5분위이상
2.178세대		13.315세대		10.981세대
↡		↡		↡
영구임대주택 다가구 매입임대, 전세임대		국민임대주택		지구내 외 전세물량 및 분양물량활용
♦ 영구임대주택은 2012년부터 공급되는 보금자리 주택활용 ♦ 전세 ․ 매입 임대는 경기도 배정물량 추정치(2,200세대) 활용		♦ 경기도 공급물량의 50% 활용 - 도정법 시행령 개정으로 50% 활용가능(전세대란시 50%초과)		♦ 일반주택 임대물량 활용 (2005년 자가를 임대한 비율 46.8% 적용)

그러나 위 계획은 정확하지 않은 자료에 근거한 상상력에 불과하다. 현재 LH공사에 확인한 바에 따르면 2010년 8월 현재 영구임대주택 건설계획 중 2011년이후 의정부시 인근에 배정물량에 대하여는 아직 확정된 것이 없다.

또한, 의정부시가 말하는 소득1분위 2.178세대를 대상으로한 영구임대주택은 현재로선 불투명하며 또한 전세 매임임대는 경기도 배정물량 추정치로 밝힌 2200세대는 2011년 경기도 전체를 대상으로 공급할 물량이다. ⁶⁾ 경기도 대책을 마치 의정부시 대책인 것처럼 포장한 것에 불과하다.⁷⁾

이는 의정부시의 뉴타운 사업지구내 소득 1분위 2.178세대의 이주대책은 없다고 봐야 할 것이다.  현재 장암동 영구임대의 입주대기는 통상 12개월이상으로 영구임대 입주수요를 감당하기도 어렵다.⁸⁾

또한 소득 2~4분위의 이주대책으로 제시한 국민임대주택을 적극활용하겠다는 계획도 현실성이 부족하다.  LH 공사는 2010년 민락2지구 국민임대주택의 공급계획은 다음과 같다. 2010년 총 물량은 3,340세대이며 이중 50%의 공급물량은 1.670세대에 불과하다. 

<표 9> 의정부시 민락 2지구 국민임대주택 공급계획

* 출처 - LH공사

지구	전용면적 (㎡)	공급면적 (㎡)	세대수	시행월
의정부민락2A5BL	26m²	37m²	157	2010년 09월
	46m²	67m²	118
	51m²	73m²	351
	46m²	66m²	120
	32m²	45m²	157
	36m²	52m²	198
	46m²	66m²	60
의정부민락2A6BL	51m²	76m²	240	2010년 09월
	33m²	49m²	636
	39m²	58m²	216
	39m²	59m²	156
	46m²	69m²	306
의정부민락2A7BL	46m²	66m²	183	2010년 10월
	51m²	73m²	86
	36m²	52m²	356
합 계			3,340

국민임대주택단지에서 보금자리주택단지로 명칭이 변경된 의정부시 고산지구의 경우 LH공사에서 4.358세대의 국민임대주택을 건설 공급하겠다고⁹⁾ 하고 있으나 LH공사의 사업추진 속도와 사업자체의 추진계획이 불투명하다.

촉진계획안과 같이 국민임대주택의 50%를 재개발 지역 순환이주용으로 사용하여도 전체 이주세대중 소득 2 ~4분위에 해당하는 세대 13.315세대중 1.670세대를 제외한 나머지 세대에 대한 이주대책은 명확하게 없다고 봐야 할 것이다. 설령 고산지구에 공급되는 국민임대주택의 50%인 2.179세대를 이주시킬수 있다고 가정을 해도 나머지 9.466세대의 이주대책이 명확하지 않다.

실제 인근 시, 군의 물량을 확보한다고 하더라도 해당지역의 입주대기중인 국민임대주택의 예비입주자들의 입주수요를 배제하고 의정부시의 세입세대를 입주시키겠다는 계획은 현실성이 떨어질 뿐이다.

의정부시의 뉴타운 사업에 따른 순환재개발은 대규모 전면철거로 인해 대량의 주택멸실과 이로인한 갈등을 포함하여 주택난을 가중시키게 될 것이다. 이는 예견된 재앙이 될 것이다

이러한 문제를 해소하기 위해서는 지금과 같은 대규모 재개발이 아닌 각 구역을 순차적으로 개발하는 순환재개발방식이 도입 되는 것이 혼란을 최소화 하는 방식이 될 것이다.

1. 재정비촉진계획안은 주거세입자와 집주인, 조합의 갈등을 조장할 것이다.

현행 재개발, 뉴타운사업은 세입자에 대한 주거이전비 등의 주거대책에 대한 책임을 모두 사업시행자(조합)에게 전가시키고 있어, 민간 간 갈등을 조장하고 있다. 특히 , 주거이전비는 서울행정법원의 판결문에서도 보듯이 철거세입자의 주거안정대책보다는 금전전 보상 내지 지원의 성격이 강하다는 점에서 공공이 일정정도 비용분담의 책임을 져야 한다는 의견이 제시되고 있다.

서울 행정법원은 판결문에서 세입자에게 지급되는 주거이전비가 사회보장적 성격의 금원임을 명시했고, 현행 임대차보호법상 법정임대기간을 2년으로 정하고 있는 사정에 비추어 보면 ‘관계법령에 의한 고시 등’ 이 사업인정고시일로부터 2년이상 전에 있었던 경우에 이를주거이전비 지급기준일로 보게 되면 소유자(집주인)의 임대차계약 갱신거절 의사에 따라 공익사업이 시행될 때까지 계속 거주 할 수 없게 되는 바람에 주거이전비를 지급받지 못하는 경우의 발생은 부당하다고 밝혔다. (흑석6구역, 월곡2구역 서울행정법원의 판결 2008 요지)

의정부 재정비계획안에서는 이러한 주택세입자에 대한 주거이전비 또는 이주보상비에 대한 대책은 전혀 없다.¹⁰⁾ 실제 촉진계획이 결정 고시되고 재개발조합에 의해 사업시행인가를 받게될 시점이 다가오면 집주인들의 갱신거절사태가 속출하여 세입자와 집주인, 조합간의 다양한 갈등이 발생될 것이다.

실제 뉴타운 시민대학 동영상 내용중에는 임대차계약 갱신시 특약으로 세입자에게 주거이전비와 이주보상비를 포기하는 내용을 명기하는 방안을 버젓이 들어가 있으나 설사 그렇게 계약을 작성하더라도 법적으로 효력이 없다.

주택임대차보호법상 세입자계약갱신청구권을 보장하는 장치가 필요하나 이는 법제도상의 개선과제여서 현실적으로 실현가능한 수단이 불비하나 의정부시의 의지만 있다면 촉진계획안에서 의정부시가 나서서 세입자 주거이전비 보장기금의 조성비용 또는 주거이전비 저리대출 방안을 포함한 대책을 세울수도 있다 그러나 이러한 최소한의 대책도 찾아 볼 수 없다.

재정비 촉진계획안 공람공고일 3개월 전부터 거주한 주거세입자의 경우 임대아파트 입주권과 주거이전비 및 이주보상비의 지원대상이다.¹¹⁾ 또한, 실제거주일이 사업시행인가일 3개월전이면 주거이전비를 지급하도록 되어 있다. 그러나 실제 위와 같이 갱신계약 거절사태로 이를 수령할 세입자는 현실적으로 거의 없게 된다. 의정부시가 적극나서면 이러한 부적절한 사태를 방지하고 주민갈등을 최소화 할 수 있을 것이다.

2. 상가세입자에 대한 보상 - 제2의 용산사태가 벌어질 수 있다.

촉진계획안에서는 상가시설 점포의 수용계획을 실태조사 결과를 바탕으로 희망점포수를 표기하고 있다. 그러나 상가 세입자에 대한 재정착에 대한 대책은 찾아보기 힘들고 단순히 ‘전체적인 상가 재정착에는 문제가 없을 것으로 판단된다‘고 밝히고 있다.

* 출처 ; 의정부 도시재정비촉진계획안

<표 10> 상가시설 점포의 수용계획
지구별	점포수(개소)	현황		수용계획
		소유	세입	재입주희망점포수	상가점포	단지내상가
가능	2,168	390	1.778	672(30.9%)	508	304
금의	934	124	810	515(55.1%)	475

상가세입자는 영업손실보상(시설이전비, 광고비, 시설비용을 포함하여 감정평가사가 감정)을 받을 수 있다. 휴업기간은 통산 4개월 또는 폐업(2년)에 따른 영업손실액과 시설이전비 등의 평가금액으로 보상을 받을 수 있다.

의정부시의 경우 폐기물 소각장, 도살장등이 있지않은 지역이므로 폐업으로 인한 보상을 받을 업종은 없을 것으로 보이며, 영업손실 보상이 발생하게 될 것이다. 상가세입자의 경우 공익사업실시로 인한 휴업기간에 발생하는 영업용 자산의 감가상각비, 인건비 , 시설비, 이전비 등 다양한 비용을 감정평가 결과에 따라 보상을 받을 수 있다( 공익사업을 위한 토지 등의 취득 보상에관한 법률 시행규칙 제47조)

현재 교회나 사찰 NGO 등 비영리법인의 경우 최소한의 보상규정조차 마련되어 있지 않아 종교 건축 등 이전에 따른 갈등대책도 중요한 사안이나 의정부시의 기존교회 건물의 경우 시민교회(가능지구) 중앙교회(가능지구) 의정부교회(금의지구) 이외의 소규모 교회건축물의 이전에 따른 충분한 보상이 이루어지기 어려울 것이다.

현행 보상기준은 기존의 생활권을 보상해주지 않기 때문에 재정비사업 추진과정에서는 생활권 보상을 위한 갈등과 투쟁이 발생하게 될 것이다.

의정부 뉴타운에서 세입자의 상가분양에 대한 특별한 대책을 찾아보기 힘들다. 상가에 대한 세입자 분양권은 조합원 선분양 후 상가가 남을 경우에 다음 순위로 배정될 것이고 분양가가 높아 세입자가 분양받지 못할 경우에 대한 대책이 없다.

결국, 쫒겨나는 상가세입자들의 생활권 및 생존권 확보를 위한 보상투쟁의 강도에 따라 차별적인 보상이 이루어지는 현재의 보상형태에서 벗어나지 않아 용산참사와 같은 사태가 의정부에서도 촉발될 수 있다.

현행법상 대책이 미흡하다면 의정부시가 의지만 있다면 현재의 사업구조하에서 세입자의 이익을 대변할 최소한의 갈등조정기구 도입 등 대응책을 마련하여야 할 것이다.¹²⁾

경기도는 지난해 12월 일자리창출방안으로 고용지표 도입의무화하고 구체적 실행방안을 제시하겠다고 하였다. 또한 저소득가구에 일자리 창출을 지원한다고 밝힌 바 있다 ¹³⁾

촉진계획안에서 일차리대책은 주로 복합커뮤니티센터를 통한 일자리 창출방안과 퇴직교원 및 고학력 주부 등을 대상으로 한 교육업무지원 일자리, 노년층 실무경험을 살려 청소년 생활지도, 보육 육아도우미 , 에듀파크 복합커뮤니티 센터 등에  교육 및 공예품 판매 및 전시장 개설하여 문화일자리를 지원하고, 각 획지별 공동작업장 및 미래형 공공용지를 활용하여 작업장 및 판매 관리장을 마련하여 교육지원프로그램을 도입할 것을 계획하고 있다.

촉진계획안의 일자리는 부정기적이고 단순일용직이라 생계를 책임지는 성인의 일자리로는 적합하지 않으며, 현행 계획대로 진행된다면 영세 자영업자의 생존권을 박탈하고 빼앗아  비정규 노동자로 전락하는 결과가 된다.

의정부시는 재정비촉진계획안이 공람되기 이전에 두차례의 설명회와 한차례의 뉴타운 시민대학을 개최한 바 있다.

주민공람을 통해 제출한 자료에는 일반주민들이 쉽게 이해하기 어려운 용어들( 랜드마크, 리빙루프, TOD계획, 수경Circle, Refleetion Pond, Street Furniture)을 나열하여 계획을 그럴듯하게 포장하였다. 이는 시민을 대하는 기본적인 태도가 아니다.

무엇보다도 재정비촉진계획안이 확정되기전 주민설명회는 뉴타운 사업의 진행하겠다는 전제하에 진행된 행사이므로 재정비 촉진계획안이 마련된 이후에는 이 계획에 대한 기초적인 설명을 하고 이후 주민공람을 통해 주민의 의견을 청취해야 함에도 의정부시는 방대한 자료를 펼쳐놓고 형식적인 절차만을 통과의례로 거쳤을 뿐이다.

의정부뉴타운이 결국 주민들의 주거생활의 질의 개선과 도시의 재정비에 있다면 그곳에 거주하는 주민들이 사업완료 후 재정착 등 삶의 질이 어떻게 바뀔지 세세하게 설명해야 한다.

그러나 지금까지 의정부시의 집행방식은 일방적으로 법에 정한 절차만을 요식적으로 준수하는 정도의 안일한 방식이다.

지금이라도 의정부시는 촉진계획안의 내용을 주민들에게 세세하게 공개하고 주민설명회를 개최하여 뉴타운사업에 대하여 주민들과의 정보소통에 나서야 할 것이다.

재정비촉진계획이 결정고시 되면 민간이 조합을 결성하여 사업을 시행하는 뉴타운 사업이라는 한번 떠나기 시작한 폭주열차는 돌이키기 힘들다.

여기에 찬성하든 반대하든 강제 토지수용 및 보상절차를 통해 사업진행 전후 주민의 생활은 막대한 변화를 맞이해야 한다.

그러므로 행정기관이 주도적으로 진행하는 재정비촉진계획안에 대하여 보다 상세하고 신중하게 주민들에게 정보를 알리고 공유해야 할 것이다.

그에 대한 가장 좋은 방안은 촉진계획안에 대한 각동 및 통별 주민설명회 및 토론회 등을 생각해 볼 수 있을 것이다.

1. 근거법률

- 도시재정비촉진을 위한 특별법(이하, 도촉법) 제 30조 제2항 내지 제3항에서 재정비촉진계획 수립권자인 시장은 계획을 수립하기 위해 거주자 주거실태조사와 세입자등의 재정착을 유도하기 위하여 주택수요를 조사하여 촉진계획안에 반영하도록 하였다.

- 재정비촉진계획 수립지침(국토해양부 고시 제2009 - 608호, 이하 ‘지침’) 3-1-1은 기초조사는 상세하고 정확하게 조사하여야 하며 필요한 경우 전수조사를 하도록 하였으며 3-2-1 ‘촉진구역지정시 판단 근거가 되는 법적 조사항목은 전수조사를 실시한다.’고 되어 있다.

2. 조사분석결과 

금의지구 - 주민설문조사는 계획안에서 재정비 촉진지구 거주민 전수조사를 직접방문 설문지 전달 또는 설문지 우편발송으로 실시하였다고 밝히고 있다. 설문지 회수결과는 평균22.2%이며 주택부문 19.0%, 상가부분 46.9%로 주로 주택부분 회수율이 저조하였다고 밝히고 있다.

<표 11> 금의지구 설문조사결과

* 출처 의정부시 금의지구 재정비촉진계획안

구분		전체세대수	회수부수	회수율(%)	비고
주택부분	소유	8.532	1.618	19.0
	세입
상가부분	소유	934	482	51.6
	세입
합계		9.466	2.100	22.2

가능지구 - 2008년 12월 동안(1달 가량) 의정부 가능 재정비촉진지구 거주민 전수조사를 직접방문 설문지 전달 또는 우편 발송으로 실시하였다고 밝히고 있다. 설문지회수결과 전체 평균 21.5%로 주택부분은 19.8%, 상가부분은 46.9%로 주로 주택부분 회수율이 저조하였고, 세입자의 참여율이 저조하며 그 이유로는 재정비촉진사업 이후 소유권에 비해 재산권보호 , 재정착 등이 현실적으로 더욱 어렵기 때문으로 풀이하였다.

주택부분은 설문문항에 대하여 50%이상 응답한 응답자의 수가 소유자 643명 세입자 699명으로 설문에 임하는 성실도가 높은 대상자를 중심으로 분석하는 것이 응답에 대한 신뢰도 높아 보다 나은 결과를 얻을 수 있을 것이라고 판단하였다.

<표 12> 가능지구 설문조사결과

* 출처 재정비촉진계획안

구분		전체세대수	회수부수	회수율(%)	비고
주택부분	소유	3.569	1.594	19.8	설문문항 50%이상 응답자 643명
	세입	14.418	1.594		설문문항 50%이상 응답자 699명
상가부분	소유	390	157	46.9
	세입	1.778	469
합계				21.5

촉진계획안에서 가능지구의 경우 주택부분 중 소유세대는 전체 3.569세대 중 643명 18.01% , 세입세대 14.418세대중 699명(4.84%)의 응답내용을 전수조사로 포장하여 전체세대의 응답률로 분석하고 이를 바탕으로 촉진계획안을 작성한 것이다.

3. 문제점

① 재정비촉진계획 수립지침을 정면 위배하였다.

위 재정비촉진계획 수립지침(국토해양부 고시 제2009 - 608호)에 따라 실시하는 전수조사라 함은 문언의미대로 전체 세대에 대하여 하는 조사를 말한다. 재정비촉진계획안에서 전수조사를 하였다고 밝히고 있으나 이는 전수조사가 아닌 일부조사이다.

의정부시 해당부서는 전체세대에 조사용지를 발송 하였으니 전수조사로 보아야 한다고 주장하고 있으나 이는 기본적인 조사의 개념조차 모르는 행위이다.¹⁴⁾

실제 도시재정비촉진법상 실태조사의 중요성이나 재정비촉진계획 수립의 중요성을 기준으로 보면 이번의 기초조사는 상세하고 정확하게 조사하여야 하며(지침 3-1-1) 이를 만족하려면 전수조사를 하는 것이 옳다.

그러나 조사결과는 전수조사가 아닌 일부조사에 불과하다. 전수조사가 불가능 하였다면 표본조사를 실시했어야 할 것이다. 위 수립지침에서도 표본조사를 하는 경우에는 조사방법과 표본크기 등을 제시하여 객관성과 타당성을 확보할 수 있어야 한다(지침 3-2-2)고 하였다.

만일 표본조사를 하는 경우라도 표본(sample)의 특성을 토대로 모집단의 특성을 추론해 내는 조사방법이므로 표본은 모집단의 대표성을 가질 수 있도록 추출하고 가급정 정규분포를 이루도록 하며, 신뢰도는 95퍼센트 (α=0.05)를 기준으로 한다(3-3-3)고 하였다

모집단을 대상으로 표본을 산출하여 조사하면  표준편차가 발생하는데 통상 500명은 오차가 ±4.4% 1,000명은 ±3.1%가 발생하고 2000명은 ±2.8%가  발생한다. 이는 추출된 표본이 아무리 잘 추출해도 표준편차가 반드시 발생하기 때문에 오차범위를 두는 것이다.

실태조사의 경우에는 오차범위를 계획안 작성의 목적와 이유에 따라 오차범위안에서 작성자의 융통성을 부여할 수단으로 활용할 수 있을 것이다.

그러나 실제 가능 금의지구에서 추출한 표본은 전수조사도 아니며 조사결과를 표본으로 사용하는 방식을 사용하였다. 이는 전수조사도, 표본조사도 아닌 애매한 자료가 된 것이다. . 그러므로 이는 도촉법에서 위임한 재정비촉진계획 수립지침을 정면으로 위배한 것이다.

② 조사자료와 분석자료의 신뢰성 부족 - 결과적으로 부정확한 계획안의 작성

위와 같이 조사방식의 신뢰성이 상실되어 이를 근거로 작성된 재정비촉진계획안은 정확한 근거에 의해 작성된 것이라 볼 수 없다.

특히 촉진계획안에서 실태조사가 차지하는 비중은 막중하다. 실태조사의 결과는 도촉법 제9조 제1항에서 정한 재정비촉진계획안 전체 내용(인구주택수용계획, 교통계획, 공원녹지확보계획, 임대주택건설 등 세입자등의 주거대책, 단계적 사업추진에 관한사항, 상가의 분포 및 수용계획 등) 을 관통하면서 촉진계획안에 반영되는 자료이다. 

그러므로 이러한 부실한 자료에 근거하여 작성된 재정비촉진계획안은 결과적으로 엉터리계획일 수 밖에 없다.

③ 실태조사의 분석결과도 임의적인 분석이 드러나고 있다.

가능지구 재정비촉진계획의 경우를 보면  설문문항에서 본 질문에 응답한 응답자의 수와 본질문에 부가하여 질의한 내용에 대한 응답자의 수가 맞지 않고 일관성이 없다.

예를 들어 가능지구 주택소유자용 질문의 경우 뉴타운 사업에 찬성과 반대를 묻는 질의에서 응답자는 총 634명으로 100%의 비율로 결과를 분석하였고 찬성 488(77%) 반대 67(10%) 모름 79(79%)로 나타났다.

이후 추가 질문으로 찬성의 이유에서 응답한 답변은 합계 508명이었다. 본 질문의 총응답수와 추가질문의 응답수와 분포가 다르다 ‘무응답’이나 ‘답변없음’으로 처리하지 않아 분석의 기법에서도 오류가 드러나고 있다.

이러한 문제점은 금의지구 가능지구 모든 분석자료에서 공통적으로 드러나고 있으며 모든 질문의 답변에서 공통적으로 나타났다.

④ 실태(설문)조사방식과 조사결과 자료 일체를 공개해야 할 것이다.

위와 같이 실태조사 결과는 지침에서 ‘기초조사를 이용하고자 하는 자에게는 정보공개와 관련된 법령에 저촉되지 않는 범위 내에서 이를 제공 할 수“ 있으므로 위 조사결과 자료일체를 보다 상세하게 공개해야 할 것이다.

4 대안

- 이번 조사는 전체 대상을 조사하는 전수조사도 아니며, 모집단의 대표성을 가질 수도 없으며, 정규분포도 이루기 어렵고 신뢰도측면에서 95% 기준(재정비계획수립지침3-3-3)에도 미치지 못한다. 그러므로 신뢰성이 부족한 자료에 근거하여 작성한 계획안은 전면 폐기하거나 재수립되어야 한다.

1. 뉴타운 사업의 전면적인 재검토 요구

현재의 재정비촉진계획안은 앞에서 지적한 대로 많은 문제점을 내포하고 있으며, 대내외 여건상 뉴타운 사업이 갖고 있는 사업방식의 근본적인 문제점을 고려하여 의정부시 도시재정비 방식을 전면 재고하여 뉴타운지구 사업을 전면적으로 재검토를 해야한다. 도시재정비 방식중 서울시에서 시범실시하는 휴먼타운, 또는 마을만들기 방식이나 국토해양부와 LH공사가 추진하려는 거점확산형 주거환경개선사업등을 실시하는 방안도 있을 것이며 다양한 방식의 재개발 방식을 추진하기 바란다

2. 촉진계획 기초조사의 부실의 문제 보완 또는 재조사

주민재정착 방안, 상가 입주계획 등 모든 계획을 관통하는 실태조사가 부실하므로 전면재조사 실시해야 한다.

3. 재정비촉진계획안에 대한 주민설명회 확대실시 또는 예산지원

이제야 말로 주민설명회를 수시로 개최하여야 할 것이다. 과거 2차례의 주민설명회는 촉진계획안이 나오기 전에 시행했던 방식으로 이제야 말로 촉진계획안을 주민들에게 사업이후 주민들의 정착가능성 및  계획안의 내용이 담고있는 주민들의 삶의 질의 변화를 정확하게 알고서 결정할 수 있도록 해야 한다. 결국 조합이란 형태로 주민들이 추진해야 하는 사업의 성패를 제대로 가늠하지 못하고 결정고시가 되었을 경우 나타날 혼란을 방지하고 주민들의 의사결정이 확실히 한 상태에서 뉴타운사업이 추진되어야 할 것이다

4. 가칭)추진위의 활동에 대한 행정지도를 철저히 감독해야

현재 뉴타운 사업이 결정이라할 촉진계획안 결정고시가 있기도 전에 가칭)추진위원회가 여기저기서 우후죽순으로 생겨나면서 주민들을 혼란스럽게 하고 있으며 주민간 갈등의 조짐이 나타나고 있다. 현재 경기도에서도 도시정비조례가 입법예고상태로 공공관리자제도가 나타나기도 전에 이러한 혼란을 부추기는 것은 행정감독청이 뉴타운 사업의 추진을 전제로 방관하고 있는 것이 아닌가 의심이 될 정도이다. 보다 강화된 행정지도를 실시해야 할 것이다.

5. 정보공개가 원활하게 이뤄져야 한다

뉴타운 사업은 해당지구의 주민들의 소유권의 문제와 임차인들의 주거생존권의 문제이다. 그러나 현재까지 의정부시의 행정정보공개 태도는 과거와 다를바 없다. 보다 상세하고 다양한 자료를 제시하여 주민들의 알권리를 보장해야 할 것이다.