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1.NEWS ●500세대 이상 공동주택, 규약에 규정시 ‘간접선출’ 가능 법제처 유권해석
500세대 이상인 A아파트는 입주민의 직접 선거로 입주자대표회장과 감사를 선출하려고 했으나 후보자가 없어 선출하지 못했다. 그런데 A아파트 관리규약에는 후보자가 없을 때 입주자대표회의에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 근거가 없다.
그럼에도 A아파트가 입주자대표회의에서 회장 등을 선출했다면 주택법 시행령 제50조 제6항에 따른 입주자대표회의의 구성방법을 위반한 것일까.
법제처는 이같은 민원인의 질의에 대해 “후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때 입주자대표회의에서 회장과 감사를 선출하도록 하는 사항이 관리규약에 규정돼 있지 않은 경우에는 입주자대표회의를 통해 회장과 감사를 선출할 수 없다.”는 유권해석을 내렸다.
법제처는 회신에서 “주택법 시행령 제50조 제6항에서는 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통해 동대표 중에서 회장·감사를 선출하도록 규정하고 있고, 단서에서는 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때는 관리규약에서 정한 바에 따라 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수의 찬성으로 회장·감사를 선출할 수 있도록 규정하고 있다.”고 밝혔다.
법제처는 “주택법 시행령 제50조 제6항 단서에서 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때는 관리규약으로 정하는 바에 따라 대표회의에서 회장 등을 선출토록 한 것은 선거권자 및 선출방식에 대해 미리 관리규약으로 정하도록 한 것으로 봐야 한다.”고 설명했다.
또한 “이 단서규정은 본문에 대한 예외규정”이라며 “후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 경우 관리규약에 근거가 있을 때에만 입주자 등의 직접 선거의 예외로서 허용하고 있다.”고 강조했다. <끝>
●관리주체의 회계감사 주택법 제45조의3(관리주체의 회계감사) ① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 "감사인"이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의 2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다. ② 의무관리대상 공동주택으로서 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 1. 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 연서로 요구하는 경우 2. 입주자대표회의가 그 의결을 거쳐 요구하는 경우 ③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. ④ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다. ⑤ 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 정당한 사유없이 감사인의 자료 열람·등사·제출 요구 또는 조사를 거부·방해·기피하는 행위 2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위 [본조신설 2013.12.24.]
●동대표 선출절차 규정 ‘해임’절차에 그대로 적용 ‘안돼’ (방문투표로 진행한 동대표 및 회장 해임 ‘무효 확인’) 수원지법 평택지원
1,000가구가 넘는 경기도 안성시의 A아파트에서 입주자대표회의 회장을 맡았다가 해임을 당한 B씨가 자신을 동대표 및 회장에서 해임한 결의는 무효라며 소송을 제기해 승소판결을 받았다.
수원지방법원 평택지원 민사2부(재판장 최석문 부장판사)는 먼저 “이 아파트 관리규약에는 해임을 요청받은 선거관리위원회는 해임사유와 소명자료를 해당 선거구의 입주민에게 미리 공개하고 투표절차를 진행해야 한다고 규정하고 있는데 이는 중대한 불이익을 받을 수 있는 해임당사자로 하여금 의견 제출의 기회를 부여해 입주민으로 하여금 해임의 적정성 여부를 파악하게 해 신중한 투표를 하게 하는데 목적이 있다”고 설명했다.
하지만 “해임투표 전에 B씨에 대한 해임사유를 미리 공개하거나 B씨에게 해임사유에 대한 소명자료를 제출할 기회를 부여했다는 점을 인정할 아무런 증거가 없다”며 “B씨에 대한 해임투표는 관리규약에서 정한 절차를 위반해 절차상 중대한 하자가 있다”고 인정했다.
또한 입대의가 서면동의서 상단에 ‘B씨가 관리비 횡령 및 유용, 직권남용 등 관리규약 등 동대표로서 품위를 손상시키는 등의 문제로 서면동의를 실시하고자 하니 협조를 부탁한다’라고 기재했으나 이러한 대략적인 내용만으로 입주민이 B씨에 대한 해임사유의 적정성 여부를 충분히 파악할 수 있을지는 의문이라고 선을 그었다.
한편 이 아파트 선관위 규정에는 기표방법에 의한 무기명 비밀투표를 투표의 방법으로 정하면서 동대표 선거에 있어 후보자가 1인인 경우에 방문투표로 찬반투표를 한다고 예외적으로 정하고 있다.
재판부는 이와 관련, 방문투표는 선거의 공정성을 담보하기 어려운 투표방법이므로 방문투표의 방법으로 투표를 진행할 수 있는지에 관한 해석은 가능한 엄격하게 해야 한다고 강조했다.
특히 “동대표의 해임절차는 해임을 다투는 동대표와 해임을 주장하는 측이 대립하고 있어 선거의 자유와 공정을 그 핵심으로 하는 선거법규의 기본원칙을 고려할 때 동대표 ‘선출’절차에 관한 규정을 ‘해임’절차에 그대로 적용하기는 어렵다”고 해석했다.
이에 따라 “해임투표를 방문투표로 진행한 것은 근거규정 없이 행해진 것으로 아파트 선관위 규정을 위반한 중대한 절차상 하자”라고 판시했다.
재판부는 이로써 입대의의 산하기관인 선관위가 B씨를 동대표 및 회장에서 해임한 결의는 무효이며, 이미 B씨의 동대표 임기가 만료됐더라도 주택법 시행령에서는 ‘동대표에서 해임된 날로부터 4년이 지나지 않은 사람은 동대표가 될 수 없다’는 취지로 규정하고 있어 B씨가 향후 동대표 후보로 나설 경우 동대표로 선출될 수 없는 불이익을 받을 수 있기에 B씨의 청구를 받아들였다. <끝>
●“의결정족수 미충족할 뿐 아니라 입대의 아닌 개인당사자 된 소송에 단체 비용으로 변호사 선임료 지출해선 안돼”
대규모 단지인 경기도 고양시 모 아파트에서는 현 입주자대표회의가 전임 입대의 구성원 4명(이하 피고들)을 상대로 변호사 선임료 등으로 지출한 비용을 손해배상금으로 지급하라며 소송을 제기, 일부 승소했다.
10기 및 11기 입대의 구성원이었던 피고들은 법률자문 수수료를 비롯해 직무집행정지 가처분 및 동대표 지위 부존재 확인소송과 업무방해 소송, 명예훼손 사건 등의 변호사 선임료 등으로 총 4,000만원 이상을 지급한 것으로 알려졌다.
이에 대해 의정부지방법원 고양지원 민사6단독(판사 김건우)은 최근 판결문을 통해 “피고들은 10기 및 11기 입대의의 동대표로 선출됐으나 해임 및 위법한 선거로 인해 동대표 지위를 상실했고, 10기 및 11기 입대의는 유효한 의결을 하기 위해 필요한 최소 구성원인 19명을 충족하지 못했다”며 “자문수수료, 변호사 선임료 등의 지출 결의는 부적법하다”고 밝혔다.
특히 대법원 판례(사건번호 2009도3982 2009. 9. 24. 선고)를 인용, “원칙적으로 단체의 비용으로 지출할 수 있는 변호사 선임료는 단체 자체가 소송당사자가 된 경우에 한한다”며 “단체의 대표자 개인이 당사자가 된 민·형사사건의 변호사 비용은 단체의 비용으로 지출할 수 없다”고 전제했다.
다만 “예외적으로 분쟁에 대한 실질적인 이해관계는 단체에게 있으나 법적인 이유로 대표자의 지위에 있는 개인이 소송의 당사자가 됐다거나 대표자로서 단체를 위해 적법하게 행한 직무행위 등과 관련해 분쟁이 발생한 경우와 같이 당해 법적 분쟁이 단체와 업무적인 관련이 깊고 단체의 이익을 위해 소송을 수행하거나 고소에 대응해야 할 특별한 필요성이 있는 경우에 한해 단체의 비용으로 변호사 선임료를 지출할 수 있다”고 밝혔다.
법원은 그러나 “피고들의 가처분 사건과 명예훼손 사건 등의 변호사 선임료가 입대의 비용으로 지출돼야 할 예외적인 사정이 있다고 보기도 어렵다”며 “피고들이 적법한 동대표가 아님에도 적법한 입대의 결의 없이 입대의 비용으로 지출할 수 없는 자문수수료, 변호사 선임료 등을 지출했으므로 피고들이 각각 공동한 부분에 따라 불법행위에 의한 손해배상책임을 부담한다”고 판시했다.
한편 위법한 지출결의에 관여한 모든 동대표들이 아닌 일부 동대표에 대해서만 손해배상을 청구한 것은 부당하다는 피고 측 주장에 대해서는 “피고들과 나머지 동대표들은 공동불법행위자로서 부진정연대책임을 부담하는 관계에 있고, 이러한 경우 피해자인 원고 입대의가 공동불법행위자 중 일부에 대해서만 손해배상금 전부를 청구할 수도 있다”고 해석했다. 한편 피고 4명은 이번 판결에 불복해 항소를 제기한 것으로 확인됐다. <끝>
●불법행위로 동대표명예훼손하고 자발적으로퇴사한 관리소장, 동대표에 손해 배상해야 대구지법 판결
사용권한 없음에도 선관위원 직인을 사용해 동대표 해임 공고문을 작성하는 등 동대표의 명예를 훼손하고, 동대표와의 갈등으로 자발적 퇴사를 한 관리소장에게 법원이 벌금형을 선고했다.
대구지방법원 제3민사부(재판장 김기현 부장판사)는 최근 경북 경산시 A아파트 전(前) 관리소장 B씨와 이 아파트 동대표 C씨가 각 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “동대표 C씨는 관리소장 B씨에게 1백49만여원, 관리소장 B씨는 동대표 C씨에게 7백만원을 지급하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.”는 제1심 판결을 인정, 관리소장 B씨의 항소를 기각했다.
재판부는 판결문에서 “지난 2013년 2월 동대표 선출 문제로 관리소장 B씨는 동대표 C씨의 폭행으로 상해를 입었고 치료비 등 총 1백27만여원을 지출했으므로 동대표 C씨는 손해액을 지급하라고 주장, 실제로 동대표 C씨는 관리소장 B씨를 폭행해 상해를 가한 사실이 인정된다.”며 “동대표 C씨는 관리소장 B씨에게 손해배상으로서 진료비 중 입원료와 식대를 제외한 49만여원을 지급할 의무가 있다.”고 밝혔다.
그러나 동대표 C씨가 부정적인 여론 조성으로 B씨의 명예를 훼손하고 허위 사실 유포로 인해 관리소장직을 사직하게 됐으므로 손해를 배상하라는 관리소장 B씨의 주장에 대해 “지난해 5월 경리직원 D씨의 업무능력 등의 문제를 지적하는 과정에서 동대표 B씨가 ‘관리소장 B씨와 경리직원 D씨가 필요 이상으로 가깝게 지낸다’는 취지의 발언을 한 사실은 인정되나, 동대표 C씨에게 명예훼손의 범의가 있었다고 볼 수 없는 등의 이유로 동대표 C씨의 관리소장 B씨에 대한 명예훼손 불법행위가 성립한다고 할 수 없다.”고 설명했다.
또한 “동대표 C씨의 관리소장 B씨에 대한 허위사실 유포 관련 서류는 관리소장 B씨에 의해 일방적으로 작성된 것에 불과해 인정하기 어렵고, 관리소장 B씨와 경리직원 D씨에 대한 발언으로 인해 관리소장 B씨가 관리소장직에서 사직하게 됐다고 단정할 수 없다.”며 “오히려 지난 2013년 5월 관리소장 B씨가 ‘일신상의 사유로 사직하겠다’는 내용의 사직서를 제출, 같은 달 입주자대표회의는 관리소장 B씨의 사직서 수리를 의결했다.”고 지적했다.
이어 “관리소장 B씨의 관리업무 수행 등과 관련해 관리소장 B씨와 동대표 C씨간 갈등이 생겨 일어난 분쟁이 원인이 돼 관리소장 B씨가 자발적인 사직을 한 것으로 보인다.”고 덧붙였다.
다만 재판부는 “동대표 C씨가 관리소장 B씨에게 상해를 가한 사실은 인정되고 이로 인해 관리소장 B씨가 정신적 고통을 받았을 것임은 경험칙상 분명하므로, 동대표 C씨는 관리소장 B씨에게 손해를 배상할 의무가 있다.”며 “동대표 C씨는 관리소장 B씨에게 치료비와 위자료를 더한 1백49만여원 및 지연손해금을 지급해야 한다.”고 언급했다.
이와 함께 재판부는 동대표 C씨의 이 사건 반소청구에 대해 “관리소장 B씨는 동대표 C씨와 업무 수행과 관련된 각종 갈등이 발생하자, 동대표 C씨가 관리소장 B씨에게 상해를 가해 벌금형을 선고받은 사실 등을 이용해 지난 2013년 5월 이 아파트 선거관리위원회의 선관위원들에게 해임 독촉 후 해임 결의를 하는 등 동대표 C씨를 압박했다.”며 “관리소장 B씨는 ‘주택법에 의거해 선관위 전원 찬성으로 동대표 C씨의 해임을 결정한다’는 내용의 선관위 결정 공고문을 작성한 후 사용권한이 없음에도 선관위 명의 직인을 이 공고문에 찍어 사본한 후 이 아파트 각 동 출입구에 붙이는 방법으로 공고했고, 이는 동대표 C씨의 명예를 훼손하는 행위로서 관리소장 B씨는 동대표 C씨에게 정신적 손해를 배상해야 한다.”고 설명했다.
또 “관리소장 B씨는 지난 2013년 5월 이 아파트 대표회의실에서 자신의 해임에 대한 회의가 개최되자 회의 내용에 대해 임의로 녹취서를 작성한 후 동대표 C씨를 명예훼손 혐의로 고소하면서 이를 증거물로 제출, 동대표 C씨는 이와 같은 관리소장 B씨의 불법행위로 인해 정신적인 고통을 받았다고 할 수 있다.”며 “관리소장 B씨는 동대표 C씨에게 7백만원의 위자료를 지급할 의무가 있다.”고 덧붙였다.
이에 따라 재판부는 “관리소장 B씨의 본소청구와 동대표 C씨의 반소청구는 각 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 기각, 제1심 판결은 이와 결론을 같이해 정당하므로 관리소장 B씨의 항소는 이유 없어 기각한다.”고 판시했다. <끝>
2.민원 회신 ●공개입찰경쟁(제한경쟁)의 자본금 제한 관련은
문 : 아파트 관리사무소에 근무하는 직원입니다. 저희가 이번에 균열보수, 재도장공사 관련하여 공개입찰을 게시하려고 하는데 제한경쟁입니다. 제한경젱에 있어서 "자본금 10억이상"이라는 제한을 걸려고 합니다. 이것이 너무 과도한 제한인지 궁금합니다. 여러 곳에 질의도 해봤지만 입주자대표회의에서 결정 할 사항이라고 하지만 이 것이 제한을 너무 크게하는 것이 아닌지 걱정이 되어서 질의합니다.
답 : ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표1제1호나목에 따라 제한경쟁입찰은 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금을 제한”하여 공개경쟁입찰을 하는 것으로 동 지침 및 주택법령에는 ‘자본금’ 제한 기준에 관한 사항은 별도로 두고 있지 않으며 해당 공동주택에서 ‘계약의 목적에 따라’ 자체적으로 결정할 수 있는 사항임을 알려드립니다. 다만, 우리 부에서는 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정 시 과도한 제한을 다소 규제하는 내용을 검토중에 있으니 이점 업무에 참고하시기 바랍니다. <끝>
●관리규약 제·개정 시에 관리규약의 효력 발생 시기는?
문 : 관리규약 제·개정 시에 관리규약의 효력 발생 시기는 언제부터인지?
답 : 입주자대표회의를 대표하는 자는 관리규약의 제·개정 시 주택법 시행규칙 별지 제34호의2 서식인 입주자대표회의 구성 등에 관한 신고서에 관리 규약 제·개정 제안서와 그에 대한 입주자 등의 동의서를 첨부해 시장, 군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.(주택법 시행규칙 제24조)
●법원 "아파트 동대표 선거도 '1인 1표' 원칙지켜야" (인천 모 아파트 입주민들, 대표회의 상대 소송 이겨) 인천지법
동별로 여러 명을 한꺼번에 뽑는 아파트 입주자 대표 선거에서도 통상적인 '1인 1표' 원칙을 지켜야 한다는 법원 판단이 나왔다.
인천지법 민사11부(박범석 부장판사)는 인천 남동구 모 아파트 입주자 4명이 해당 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 당선무효 및 선거무효 확인 소송에서 원고 승소 판결했다고 29일 밝혔다.
이 아파트 입주자대표회의는 지난해 6월 24일 101∼104동 등 동별로 2명씩 대표자 8명을 뽑는 선거를 진행하면서 투표용지에 "2곳에 기표하세요"라는 문구를 넣었다.
이에 따라 입주자 대부분은 동별로 투표용지 1장을 받아 여러명의 후보 가운데 2명에 기표했다.
그러나 해당 아파트 입주자 4명은 "이 선거는 1장의 투표용지 중 2곳에 기표한 것을 유효표로 인정해 당선인이 결정됐다"며 "1인 1표 원칙을 어겨 중대한 절차적 하자가 있었던 만큼 무효"라고 주장했다.
반면 입주자대표회의 측은 "아파트 관리규약에는 동별 후보자가 2명 이상일 경우 다득표자를 선출하도록 돼 있는데 반드시 1인 1표 방식을 전제로 한 것으로 보기 어렵다"고 맞섰다.
재판부는 "민주주의 선거에서 보통·평등·직접·비밀선거를 통해 2명 이상의 입후보자 중 다득표자를 당선자로 선출하는 방식은 선거권자의 의사를 가장 직접적이고 명확하게 반영하기 위해 1인 1표를 채택하는 게 일반적"이라고 판단했다.
이어 "1인 2표제의 선거방식을 채택하려면 1명에게 투표한 경우는 무효로 처리해야 하는데 이 경우 여러 명의 후보자 가운데 1명의 후보자만이라도 선출하고자 하는 입주민의 의사는 무시되는 문제가 생길 수 있다"고 덧붙였다.
●잡수입을 관리사무소장이 전화로 동별 대표자에게 의견 수렴을 해 지출하는 것이 타당한지?
문 : 잡수입을 어버이날 선물 구입비로 사용할 때 관리사무소장이 전화로 동별 대표자에게 의견 수렴을 해 지출하는 것이 타당한지?
답 : 잡수입은 주택법 시행령 제51조 제1항 제8의 2에 따라 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의의 의결을 받거나 동법 시행령 제57조 제1항 제17호에 따라 당해 공동주택 관리규약에 규정한 경우, 주택법 시행령 제55조의2에 따라 관리비 등의 사업계획서 및 예산서에 편성해 입주자대표회의의 승인을 받은 경우에 지출이 가능합니다. 위의 질의의 경우 관리규약에 어떤 사안을 결정할 때 직접 출석해 의결하는 것으로 규정되어 있다면 관리사무소장이 전화로 동별 대표자에게 의견 수렴을 한 것은 관리규약이 정한 절차에 따라 승인을 받은 것이 아니므로 타당하지 않습니다. 한편 관리비나 잡수입 등의 지출은 입주민의 권익과 직접적으로 관계되는 부분으로 주택법령에 맞게 엄정하게 집행하여야 합니다. (끝) |