✨✨✨부동산 매매, 이제는 전략적으로. DANIEL KIM REALTOR✨✨✨

[danielkimrealestate]

2022 - 2024 Royal LePage 최우수상(Chairman's Club) 수상

2024 Royal LePage 전국 매출 18위 기록
2022 - 2024 캐나다 상위 1% 매출 기록

2022 - 2024 Top 35 Under 35 기록

다니엘 김
Mobile : 437-343-4999

Email: daniel@tylermclay.com

https://www.danielkimrealtor.com/

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안녕하세요

토론토 중개인 다니엘김입니다.

연간 수십개의 매물을 매매하고 있으며,

판매자, 구매자 분들을 도와 최고의 성과를 내고 있습니다.

여러분들이 집을 판매하고, 구매함에 있어서

이득 보실 수 있도록 여러 맞춤형 전략을 추천드리고 있으며,

구매, 판매자 분들과 함께 하는

모든 과정과 결과들을 투명하게 공개드리고 있습니다.

최근 부동산 시장 근황, 지역별 개발 호재 등 궁금해하시는 분들이 많아서

뉴스 기사 및 투자 관련 내용들 소개 목적으로 최근 개설한 카톡방입니다.

참여하셔서 좋은 정보들 많이 얻어가시길 바랍니다.

https://open.kakao.com/o/gsZzVXah

실시간 토론토 부동산 필수 정보

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***판매자 분들을 위한 내용***

부동산 판매를 원하시는 분들

아래에서 자세한 내용 확인 바랍니다.

https://www.danielkimrealtor.com/for-sellers

FOR SELLERS | Daniel Kim Realtor

2025년에 이사를 계획하고 계신분들,

투자중인 하우스, 타운하우스, 콘도를 판매하고자 하시는 분들께

필요한 글이라고 생각됩니다.

우선,

집은 단순히 내놓는다고 해서 좋은 가격에 팔리지 않습니다.

언제나 거주중이던 집을 판매할 수 있는 "상품"으로

변모시켜야 구매자들의 관심을 끌 수가 있는데요,

같은 집이라도 어떻게 마케팅되는 지에 따라

적게는 1%에서 많게는 10%까지도

다른 판매 가격이 형성될 수 있습니다. 

이는 판매를 담당하는 리얼터의 역량이기 때문에,

판매자 분들은 알맞은 리얼터를 선택하시는게

매우 중요하며,

저는 현재 어떤 방식으로

집을 판매하여 판매자 분들의 거래를

만족시키고 있는 지 설명드리고자 합니다.

아래 매물들은 제가 요번 1월에 맡아서

판매를 진행하고 있는 매물인데요,

해당 집을 리스팅하고, 판매하기 전에

"내가 구매하고자 하는 고객이라면?"

이라는 기본적인 생각 하에

어떤 부분이 매력적으로 다가올 지,

어떤 부분이 미흡한지를 확인합니다.

이후,

매력적인 부분을 부각시키고

미흡한 부분을 보완하는 일을 진행하고,

관심 구매 고객들을 모집합니다.

.

.

.

이를 위해서

어떤 작업들을 진행하는 지 순차적으로

보여드리도록 하겠습니다.

*아래 설명드리는 부분은 white glove service로

저희 팀이 모두 맡아서 진행하기 때문에

판매자 분들의 추가적인 비용 지출이나

시간적, 체력적인 소모없도록 하고있습니다.

Day 1: Declutter

집에 있는 불필요한 물건들을 정리해서

최대한 깔끔한 상태의 집을 구매자분들이

확인할 수 있게 합니다.

이 과정에서 무거운 짐들은

인력을 고용해서 옮기기도 하고

나중에 전부 손쉽게 찾으실 수 있게 라벨링도 합니다.

Day 2: Cleaning & Repairs

집을 깔끔하게 청소하고, 사소한 부분 하나까지 체크하며

고장난 부분들을 수리합니다.

구매자의 입장에서 잘 살펴, 생활하는데 불편함이 없을 지

확인합니다. 그렇기에 구매자 분들이 뷰잉을 왔을 때

깔끔하게 정돈 된 집을 확인하실 수 있으며 하자를 발견하지 않게됩니다.

좀 더 긍정적으로 구매자 분들께 어필할 수 있겠죠.

Day 3: Staging & Media

보다 매력적인 하우스로 만들기 위한 작업입니다.

집을 아름답게 꾸미고, 사진, 영상을 촬영하는 작업을 진행합니다.

집안 분위기에 어울리는 가구를 들여다 놓기도 하고,

그림이나, 쿠션, 이불, 다양한 소품도 들이기도 합니다.

또한, 뷰잉을 위해 방문한 사람들이

보다 쉽게 집에 대한 정보를 얻어가실 수 있도록

각 룸별로 라벨링을 하고 있습니다.

그럼 결과물을 보여드리겠습니다.

여러분이라면 어떤 집을 뷰잉하러가시겠나요?

Before Staging? After Staging?

***스테이징 전***

***스테이징 후***

Day 4: Finding Buyers & Marketing

위 상태에서 매물만 등록한다고 해서 끝나지 않습니다.

마지막으로 리얼터가 판매를 위해서 꼭 해야할 일은

구매자를 찾는 것이며, 이 또한 리얼터의 역량입니다.

저희 Tyler Mclay Realty 그룹에 소속된

팀원 20명이 동시에 판매자분의 매물을 홍보합니다.

또한, 저희가 보유중인 수 많은

온 오프라인의 잠재고객에게 홍보하여

구매를 원하는 분들을 찾습니다.

이처럼 여러분들의 집,

능력있는 리얼터에게 맡기셔서

좋은 가격에 가치있게 판매하시길 바라겠습니다.

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***구매자 분들을 위한 내용***

부동산 구매를 원하시는 분들

아래에서 자세한 내용 확인 바랍니다.

https://www.danielkimrealtor.com/for-buyers

FOR BUYERS | Daniel Kim Realtor

구매를 고려하는 분들이 궁금해하실만한 내용을

아래에 낱낱이 정리했습니다.

아래 내용 살펴보시고

많은 도움 얻어가시길 바라겠습니다.

추가로 궁금하신 부분이나 문의사항이 있다면,

저 다니엘에게 연락 바라겠습니다.

437 - 343 - 4999

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부동산 시장 상황

지금 부동산을 구매해도 괜찮은 건지 

이자율이 너무 높지는 않은 지 고민하시는 분들이 많으실 텐데요, 

집 구매 전 반드시 확인해야 하는 부분이며 가장 선행되어야 하는 단계입니다.

여러분들의 소중한 자산에 관련된 의사결정에 

조금이나마 도움을 드리고자 다음 내용을 작성했으니, 

참고하시어 많은 정보 얻으시길 바라겠습니다.

Seller? Buyer? 지금은 누구를 위한 시장인가?

인플레이션율의 경우
2022년 - 6.8%
2023년 - 3.9%
2024년 6월 - 2.7%
2024년 7월 - 2.5%
2024년 11월 – 1.9%
로 지속적으로 감소하고 있습니다

이에 따라 캐나다 기준금리도
2023년 - 5%
2024년 6월 - 4.75%
2024년 7월 - 4.5%
2024년 9월 - 4.25%
2024년 10월 – 3.75%

2024 12월 - 3.25%
로 함께 낮아지고 있으며, 

2025년 말에는 2% 초반까지 낮아질 거라는

예측이 만연해지고 있는데요, 

.

반면, 아직 부동산의 매물 수는 계속해서 늘어나고 있으며, 

수요 대비 공급이 많아 Buyer 중심의 마켓이라고 할 수 있겠습니다.

그러나, 이자율이 낮아지며  부동산 계약체결 건 수가 

점차 회복해가는 추세를 보이고 있는데요,

이 때 구매자의 입장에서 주의 깊게 보셔야 할 부분은,

‘현재의 상황’이라고 말할 수 있을 것 같습니다. 

현재 부동산 가격이 많이 내려가 있는 상태이며, 

시장에는 기존 대비 몇 배나 많은 매물이 나와있습니다. 

하지만, 금리가 계속해서 인하됨에 따라 조금씩 늘어나고 있는 

부동산 계약 체결량을 보실 수가 있는데, 

이는 수요가 점진적으로 늘어나고 있음을 보여주는 지표이며, 

앞으로 Buyer 시장에서 Seller 중심의 시장으로 

조금씩 옮겨갈 수 있음을 시사합니다.

따라서, 매물이 아직 많고 가격이 비교적 저렴한 지금이, 

수요가 높아져 부동산 가격이 상승하기 전, 

집을 가장 저렴하게 살 수 있는 시기라고 판단됩니다.

그럼, 밑에 글을 통해 집을 구매하시기 위해

필요한 부분을 얻어가시길 바라겠습니다.

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집 구매 절차(과정)

1. 위시리스트 작성

본인이 꿈꾸는 집에 대해서 적어볼까요? 다만, 다음과 같이  두 가지로 나누어 작성하면 추후 알맞은 집을 선택하기에 좋습니다. "절대 포기할 수 없는 것" 것과, ＂있으면 좋겠다＂고 생각하는 요소로 나누어 작성해보세요.

2. 정보서칭

작성한 위시리스트를 바탕으로 이상적인 집을 찾고, 만약 올라온 매물 중에 마음에 꼭 드는 집이 없었더라도 사용 목적과, 원하시는 세부 조건들을 작성해 놓으시면 리얼터가 참고하여 여러분께 꼭 맞는 집을 찾아드릴 수 있을 것입니다.

3. 중개인 선택

모든 중개인들은 모든 매물에 접근 가능합니다.
따라서, 중개인이 얼마나 많은 매물을 갖고 있는 지도 중요할 수 있지만, 경험은 많은 지, 어떤 전략을 사용하는 지, 커뮤니케이션 능력은 어떤 지 등도 중개인을 선택함에 있어서 주요 기준이 되어야 합니다.

4. 예산 설정

모기지 담당자와 함께 진행되는데요, 그 전에 감당 가능한 예산을 본인 스스로도 설정해 놓으셔야 합니다. 이 단계에서 모기지를 활용했을 때 가용가능한 예산을 명확히 확인하지 않으면 Closing 단계에서 문제가 될 수 있으니 유의하시길 바랍니다.

5. 뷰잉

이 때 중요한 건, 이전 단계에서 정한 기준을 유지하는 것입니다. 이와 동시에 가구나 장식에 현혹되지 않고, 위치, 층수, 층고, 뷰 등 바꿀 수 없는 요소를 먼저 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다.

6. Offer 전달

구매자 담당의 중개인이 판매자 담당 중개인에게 Offer를 전달합니다. Offer에는 가격, 입주시기, 컨디션 조정, 대금 지불방법 등의 다양한 조건이 포함됩니다.

7. Closing

 마감 전에 다시 집을 방문하여 집이 문제없이 준비되었는지 확인할 수 있습니다. 마감 직전의 집 방문을 통해 가전 제품이 잘 작동하는지, 집 상태가 처음 봤을 때와 같은지 확인해야 하며, 각종 대금을 지불하는 단계입니다.

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Offer

1. Offer 작성

1). 오퍼 금액 (Offer Price)
집을 구매하기 위해 제안하는 금액. 보통, 판매자가 희망하는 판매 가격과 시장 가치를 비교하여 책정됩니다. 구매자에게 최대한 좋은 가격에 구매하기 위해, 똑똑한 전략을 짜는 것이 중요합니다. 

2) 금융 조건 (Financing Condition)
대출이 필요한 경우, 금융 조건이 포함됩니다. 이는 구매자가 대출 승인을 받지 못할 경우 오퍼가 무효가 되고 디파짓을 전액 돌려받을 수 있도록 하는 조건입니다.

3) 홈 인스펙션 조건 (Home Inspection Condition)
홈 인스펙션 조건( Home Inspection Condition) : 집 상태를 미리 점검할 수 있는 조건입니다. 예를 들어, 인스펙션 때 지붕의 연식이나 배관, 전기, 누수 등 큰 문제가 발견되면 구매자는 오퍼를 철회할 수 있습니다.

4) 클로징 날짜 (Closing Date)
집 소유권을 공식적으로 이전하는 날짜로, 일반적으로 판매자와 협의하여 지정합니다. 주로 계약 후 30/60/90일 내에 클로징합니다. 

5) 계약금 (Deposit)
구매자의 진정성을 보여주기 위해 오퍼와 함께 예치하는 금액으로, 보통 전체 금액의 5%를 예치합니다. 

2. Offer 강화하는 법

1) 오퍼 금액 상향
가장 대표적인 제안 강화방법으로, Seller 시장이나, 구매하고자 하는 인원이 많을 때 주로 사용됩니다. 

2) 금융 조건 최소화

금융 조건을 제거하거나 확인 기간을 줄이면, 더 확실한 거래를 희망하는 판매자에게 유리합니다.

단, 자금 확보를 명확히 해야 합니다.

3) 홈 인스펙션 조건 제거

구매자 스스로 집 상태를 잘 알고 있고, 위험 부담을 감수한다면, 홈 인스펙션 조건을 제거할 수 있습니다.  

4) 클로징 날짜 조정
판매자가 희망하는 클로징 날짜에 유연하게 맞출 수 있다면 유리합니다.

5) 높은 계약금 제시

높은 계약금은 진정성을 보여주어 판매자가 오퍼를 더 신뢰할 수 있습니다.

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Closing 비용

1. 변호사 비용

조건 및 상황에 따라 다르며, 평균 $1,800 – 2,400 선입니다.

2. CMHC 보험 (Downpayment가 20% 미만일 경우)

실 거주 경우, 구매가 50만불까지는 최소 5% downpayment 가능합니다.  ​50만불 이상, 100만불 이하 주택을 구매할 경우 첫 50만불까지는 5%, 그 이상 금액은 10% Downpayment가 가능하나, CMHC 보험을 구매해야 합니다.

3. Land transfer tax​

구매자가 정부에 납부해야 하는 세금입니다. 지역과 부동산의 구매 가격에 따라 세율이 다르며, 가격이 높을수록 세금도 증가합니다.

(예. 온타리오 주 - 첫 $55,000까지는 0.5% / $55,000에서 $250,000까지는 1%

$250,000에서 $400,000까지는 1.5% / $400,000 이상은 2% 의 세금을 납부합니다.)

4.타이틀 보험

타이틀 보험은 구매자가 집을 소유하는 동안 소유권 문제로부터 보호해 줍니다.

클로징 시점에 변호사가 보험을 준비해 주며, 금액은 약 $600 선입니다.

5. 온타리오 및 토론토 토지 양도세 (주정부)

토론토 시 외의 단독 주택 또는 이중 주택의 경우:

$55,000 이하: 0.5%

$55,000.01에서 $250,000까지: 1%에서 $275 제외 금액

$250,000.01에서 $400,000까지: 1.5%에서 $1,525 제외 금액

$400,000.01에서 $2,000,000까지: 2%에서 $3,525 제외 금액

$2,000,000 초과 금액: 2.5%에서 $13,525를 제외 금액

첫 주택 구매자는 주거용 주택의 경우 최대 $4,000까지 토지 양도세 공제를 받을 수 있습니다.

토론토 시 내의 단독 주택 또는 이중 주택의 경우: 

*시와 주 양쪽에 세금을 모두 지불해야 합니다.

$55,000 이하: 0.5%

$55,000.01에서 $250,000까지: 1%에서 $275를 뺀 금액

$250,000.01에서 $400,000까지: 1.5%에서 $1,525를 뺀 금액

$400,000.01에서 $2,000,000까지: 2%에서 $3,525를 뺀 금액

$2,000,000 초과 금액: 2.5%에서 $13,525를 뺀 금액

토론토의 첫 주택 구매자는 최대 $4,475의 시 토지 양도세 공제와, 최대 $4,000의 주 토지 양도세 공제를 받을 수 있습니다. (최대 $8,475)

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첫 구매자 혜택

1. 주택 구매자 플랜 (HBP)
RRSP(Registered Retirement Savings Plan)에 적립된 금액을 최대 $35,000까지 무세금으로 인출하여 주택 구매에 사용할 수 있습니다부부의 경우, 각각 $35,000씩 총 $70,000까지 인출 가능하며, 15년 내에 이 금액을 RRSP로 상환하여야 합니다. 

3. 첫 주택 구매자 양도세 일부 면제 (Land Transfer Tax Rebate)
 일부 주에서는 첫 주택 구매자에 양도세 면제 혜택을 제공합니다. 주마다 세부 사항이 다르므로, 해당 주의 조건을 확인해 보시기 바랍니다. 

예: 
온타리오 주 – 첫 주택 구매 시, 최대 $4,000까지 양도세 환급 가능. 
토론토 주 – 첫 주택 구매 시, 최대 $8,475까지 양도세 환급 가능.

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집 구매 전 미리 준비해야할 서류

신분증명서 (Identification Document)
유효한 여권, 캐나다 운전면허증, 또는 PR 카드와 같은 신분증명서가 필요합니다.
외국인 구매자는 비거주자 ID, 비자 또는 워크 퍼밋과 같은 추가 신분 서류가 필요할 수 있습니다.

소득 증빙 서류 (Income Verification Documents)
급여 명세서 (Pay Stubs): 최근 2~3개월간의 급여 명세서를 제출하여 현재 소득 상태를 증명합니다.
소득세 신고서 (Tax Returns): 지난 2~3년간의 Notice of Assessment (NOA)와 T4 또는 T1 등 세금 신고서가 요구됩니다.
고용 증명서 (Employment Letter): 고용주로부터 발행된 고용 증명서로, 현재 직위와 연봉, 고용 형태(정규직, 계약직 등) 등을 증명할 수 있습니다.
프리랜서 또는 자영업자의 경우: 지난 2~3년간의 소득세 신고서와 T1 General, 비즈니스 재무제표 또는 고객과의 계약서 등이 필요합니다.

자산 증빙 서류

예금 및 투자 내역서 (Bank Statements & Investment Accounts): 다운페이먼트와 추가 비용을 지불할 자금이 충분히 있다는 것을 증명하기 위해, 지난 3~6개월간의 은행 거래 내역서를 준비해야 합니다.

기타 자산 증빙 (Other Assets Documentation): RRSP, TFSA, 주식, 부동산 등의 자산 보유 여부도 추가로 제출할 수 있습니다.

대출 사전 승인 서류 (Mortgage Pre-Approval Documents)
사전 대출 승인을 받은 경우, 은행 또는 모기지 브로커로부터 받은 사전 승인 편지를 제출하여 대출 한도를 명확히 합니다.

다운페이먼트 자금 출처 확인 서류 (Proof of Down Payment Source)
다운페이먼트가 은행 계좌, 투자 계좌, RRSP 인출 등에서 나온 경우, 해당 자금의 출처를 명확히 할 수 있는 거래 내역서를 준비해야 합니다.
증여금 (Gifted Funds): 가족으로부터 다운페이먼트를 지원받는 경우, 금액과 증여자를 명시한 서약서(Gift Letter)를 제출해야 합니다.

신용 기록 (Credit Report)
대부분의 대출기관은 구매자가 신용 기록을 제출하길 요구하지는 않지만, 본인의 신용 점수를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 신용 기록이 강한 경우 대출 승인이 더 유리할 수 있습니다.

주택 보험 증빙 서류 (Home Insurance Proof)
대출기관은 주택 구매 완료 전 주택 보험 가입 증빙을 요구할 수 있습니다. 주택의 화재 및 손해에 대비한 보험 가입이 필요합니다.

기타 계약서
임대 계약서: 만약 현재 주택을 임대 중인 경우, 이사를 고려한 임대 계약서 사본을 준비하는 것이 좋습니다.
기타 소유 부동산 서류: 다른 부동산을 소유하고 있는 경우, 해당 소유권 서류나 부동산 임대 계약서를 함께 제출할 수 있습니다.


거래 비용 준비 관련 서류
변호사 또는 공증인 정보: 주택 거래 완료에 필요한 법률 상담을 위해 미리 변호사를 선임하고 관련 서류를 준비해야 합니다.
기타 비용 준비: 양도세, 변호사 수수료 등 주택 거래와 관련한 추가 비용이 충분히 준비되었는지 확인하기 위한 자금 증빙 서류가 필요할 수 있습니다. 
이 서류들을 미리 준비하면 주택 구매 과정에서 지연을 최소화할 수 있고, 대출 승인도 더 원활하게 받을 수 있습니다.

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<다운타운>

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이 외에 추가로 궁금하신 부분이나

기타 문의사항이 있으신분들도 

편하게 연락주시면 세부적인 내용과 함께

상세하고 친절하게 안내드리도록 하겠습니다.

신뢰가는 중개인, 다니엘김이었습니다.

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