스크랩 2014년 달라진 부동산관련세제 개편 내용에 따른 투자전략

[푸른계절]

"2014년 달라진 부동산관련세제 개편내용에 따른 투자전략"

<부동산정보매거진 2014년3월호> 

설 명절이 지나고 올해도 벌써 2월로 접어 들었다.2014년에는 부동산관련 조세제도가 대폭 개정되었으므로 부동산취득 또는 양도 등 부동산을 거래할 때 세제내용을 꼼꼼히 살펴 투자전략을 짜야한다. 

새로 바뀐 세제내용을 살펴보면 다주택자 양도소득세에 대한 중과세제도가 폐지되고  비사업용토지(부재지주토지)에 대한 양도소득세도 함께 폐지됐다. 

취득세도 영구인하 되어 취득세율도 대폭 낮아졌다.

또 소득세율 최고한도가  3억 초과에서 1억5천만 초과로 개정되므로 인해 부동산관련 세금인 "양도소득세 기본세율 과세표준액"도 하향 조정되며, 그밖에 양도소득세 산출시 장기보유특별공제와 상속,증여세율도 개정되었다. 

이와같이 대폭 개선된 부동산관련 세제내용이 어떻게 달라졌는지, 세율은 얼마나 바뀌었는지 알아본다.

먼저 양도소득세 개정내용을 살펴보자.

양도소득세란 아파트나 토지 등 부동산을 매매하고 발생하는 차익에 대해 세금을 부과하는 것이다. 3억원에 산 집을 4억원에 팔았다면  양도차익이 1억원 발생한다.이 양도차익에 대한 1억원에 대해 세금을 부과한다. 세율을 적용하기 전에 양도차익에서 필요경비를 뺀다. 필요경비란 주택 구매시 들어갔던 취득세, 등록세, 중개수수료 등을 말한다. 세율은 6~38%로 보유기간이 길수록 장기보유특별공제가 적용되어 낮게 적용되고 또한 거래 차익이 적을수록 낮게 적용된다. 2년 미만 보유자는 ‘단기 보유자’로 세율이 높게 적용된다. 1년 미만의 경우는 양도세가 종전 50%에서  40%까지 적용된다.

세율도 최고세율이 3억원이하에서 1억5천만원으로 하향되어 개정된 일반세율로 적용되는데 1200만원 이하일 경우 6%, 4600만원 이하일 경우는 15%, 8800만원 이하일 경우 24%, 1억5천만원 이하 35%, 1억5천만원 초과부터는 38%가 적용된다. 이번에 중과세 폐지로 다주택자에게 50~60%의 세율을 적용했던 부분이 없어졌다.

한편 비사업용토지 (부재지주)에 대해 양도세 60% 중과세도 지난해에 폐지됐지만 내년부터는 중과세는 아니더라도 10%포인트 추가세율이 적용된다. 올해까지는 양도차익에 따라 6~38% 일반세율로 과세를 하지만 내년부터는 16%~48%(일반세율에 10%포인트 추가세율적용)를 부과한다. 더욱이 비사업용 토지는 주택에 주어지는 장기보유특별공제(10-30%)도 없다. 

그리고  기본세율의 최고세율인 38%로 적용할 경우, 내년 부재지주 토지에 부과되는 세율은  10%추가세율이 적용되어 48% 최고세율로 부과되고, 적용 금액도 종전 3억원 초과에서 1억5000만원 초과로 낮아졌다.

 결국 시골에 농사를 직접 짓지 않거나  토지를 취득한 후 이용하지 않을 경우 양도세 부담이 무겁기 때문에 이러한 토지를 소유하고 있다면, 가급적 올해안에 처분하는 것이 좋을 수 있다.

또한, 땅을 상속받을 경우에는  감정평가를 해서 취득가액을 시세대로 신고하는 것도 좋은 방법이다. 나중에 팔더라도 사실상 상속부동산 가격, 즉 매입가격을 높아져 있기 때문에 양도세 부담을 훨씬 줄일 수 있기 때문이다.

또 부동산관련 세금으로 취득세도 올해부터는  영구인하됐다.

 6억원이하 주택에는 1%, 6억원에서 9억원 사이는 2%, 9억원이 넘으면 3%다. 관련세금으로는 농어촌특별세금(농특세)과 지방교육세가 있다. 85㎡를 초과하는 주택에는 농특세가 0.2% 부과되고 지방교육세는 주택에 대해 0.1~0.3%가 부과된다. 등록세는 0.2%가 적용되고 변경등기 및 말소등기에는 6000원을 내야한다.

한편, 또 다른 부동산 관련 세금으로 상속세와 증여세가 있다.

 상속세는 부모나 배우자가 사망해서 남겨진 재산을 받게 될 때 부과한다. 5억원 미만은 일괄 공제 된다. 5억원을 초과한 금액에 대한 세율은 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억 초과 50% 다. 누진 공제액도 적용된다. 5억원 이하 구간부터 적용돼 구간별로 1000만원, 6000만원, 1억6000만원, 4억6000만원이다. 

증여세는 과세 구간별 세율은 같지만 면제한도가 다르다. 배우자는 6억원까지 증여세를 면제받고, 자녀는 올해부터 5000만원 이하는 증여세가 면제된다. 자녀에게 증여세 면제 한도는 10년간만 적용된다. 10년동안 5000만원씩 증여를 해줬다면 11년째부터는 과세 대상이 된다.

    <부동산정보매거진 2014년1월29일 발행인 김  태 헌>

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