펜션은 “ 농어촌 민박업” 과 “ 숙박업”으로 구분된다.

펜션은 “ 농어촌 민박업” 과 “ 숙박업”으로 구분된다. 기존에 지어진 펜션으로 7실 이하의 객실을 갖춘 곳은 소유자가 해당 주택에 주민등록을 등재해 실제 거주하면 농어촌 민박으로 인정받아 규제가 덜하다. 하지만 8실 이상인 펜션은 반드시 숙박업으로 등록하고 부가가치세와 소득세를 내야한다.11월 5일 이후 짓는 펜션은 건물 연면적이 45평 이하인 경우에만 농어촌 민박업 허가를 받을 수 있다.    생활의 질 향상과 관광, 레저, 여행인구의 증가, 편리한 교통, 인터넷확산으로 인한 여행정보 및 여행관련 부대서비스의 증가, 여행 및 레저에 대한 욕구 증대 등으로 여행, 숙박업의 시장 규모는 99년 8조8천억 원, 2002년 11조3천억 원으로 성장했으며 2005년이후에는 14조4천억 원에 이를 것으로 전망된다. 현재 여관, 민박, 콘도가 여행숙박업의 주류를 이루고 있지만 2~3년 내 펜션의 시장점유율이 25% 대에 오를 것으로 펜션업계는 내다보고 있다.정부의 부동산 규제가 투기차단을 목적으로 하는 만큼 이제는 실수요 시장이 어디를 주목하고 있는가에 관심을 기울여야 할 시점이다. 실수요 시장으로 전환이 가속화되는 만큼아파트 투자, 토지투자 등을 통한 시세차익을 노리기보다는 수익형 펜션 및 전원주택, 콘도회원권 등 레저형 부동산과 같이 실수요가 받쳐주는 수익형 상품에 눈을 돌려야 할 때다.   중세시대에 “ 신에서 인간 본연의 모습으로”란 르네상스로 근대를 맞았다면 지금 현대는 “일에서 여가생활” 이라는 현대판 르네상스가 시작되었다고 할 수 있다.   펜션투자의 경우 숙박업 등록을 의무화한 농어촌정비법 등 만만치 않은 정부규제로 인해 옥석을 가리는 펜션 투자가 필요한 시점이다. 따라서 최근에는 소규모 개별형 펜션은 줄고 콘도처럼 계좌, 객실 분양을 하는 펜션들도 생겨나고 있다.   우우죽순으로 늘어난 난립된 개별 및 단지형펜션 등 펜션투자를 하기에 가장 신경 써야 할 규정은 정부가 지난해 4월 제정한 “ 농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침” 이다.   펜션 부지의 기본적인 조건은 수도권 거주자들이 이용하기 쉽게 승용차편으로 2시간 이내의 거리에 있는 것이 좋고, 반드시 폭 4m 이상의 도로를 끼고 있어야 한다. 또 계곡, 호수, 스키장 등 관광자원과 인접해 있어야 일정한 수요가 유지될 수 있으며 이왕이면 신세대가 좋아하는 개성을 살린 테마가 있어야 한다.   투자가치가 높은 펜션은1> 한번 오면 잊기 어려운 추억을 남겨줄 수 있는 테마가 있는 펜션1> 각종 부대시설이 잘 갖춰진 단지형 펜션이 유리1> 근처에 관광명소나 레저시설 등 인지도가 높은 지역에 위치한 펜션1> 정식 숙박업으로 등록된 펜션이 안전하다.   또한 최근엔 과거 대기업들이 독식을 해왔던 레저개발 사업이 직영처리로 일반 투자자들이 접근할 수 없었던데 비해 일반인들도 투자 할 수 있는 길도 열려 있다.   민간개발사업에 간접 참여함으로 해서 개발에 따른 지가 상승을 보장받고, 건축을 통한 지속적인 임대수익을 창출이 가능한 것이다. 해서 레저부동산 개발 사업을 “ 더블수익형부동산” 이라고도 말 할 수 있다.    레저부동산 개발 사업의성공적인 투자를 위해서는1> 개발사업의 주체자인 시행사가 믿을 수 있는 회사인가를 확인해야 하며,1> 개발사업부지의 확보와 함께 위치및 규모를 확인하고,1> 개발사업의 사업아이템과 사업진행 상황을 검토해야하고,1> 개발에 따른 예상수익과 개별건축에 따른 임대수익을 예측해야만 한다.