틈새투자 노려라 - (1) 단독. 다가구주택

[보리울]

틈새투자 노려라 - ①단독 · 다가구주택

잘 고르면 화장실서 절로 웃음이 나온다

주거의 기본인 부동산이 이제는 투자의 기본으로 변모하고 있다. 과거 내 집 마련의 소중한 꿈이 재산 증식의 기초 수단이 된 것이다. 지난해 말 한 부동산 관련업체와 통계청의 자료로 내 집 마련에 걸리는 기간을 조사한 결과, 도시근로자가 월급을 11년 동안 고스란히 저축해야 서울 32평형 아파트를 살 수 있는 것으로 나타났다. 따라서 무작정 저축해서 집을 사는 것보다 어느 정도 대출을 활용해 집을 사지 않으면 영원히 세입자 신세를 면치 못할 시대를 맞이한 셈이다. 이에 내 집 마련과 동시에 효율적인 재테크를 할 수 있는 부동산에 대한 투자 방법과 유의점을 3회 기획으로 연재한다.

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대한민국을 아파트 공화국이라고 부를 만큼 아파트는 주거 형태의 대표로 부각되고 있다. 생활의 편리함 외에도 재테크 수단으로 최근 부쩍 늘어났기 때문이다. 하지만 천편일률적인 아파트보다 집주인의 개성을 엿볼 수 있는 단독 · 다가구주택을 부동산 고수들 사이에서 황금어장으로 일컫는다.
단독 · 다가구주택은 아파트와 달리 위치에 따라 재개발이 가능할 수도, 리모델링을 통해 임대사업을 할 수도 있다. 특히 경매시장에서 단독 · 다가구주택은 물건이 많고 유찰될 가능성도 크기 때문에 보다 저렴한 가격으로 마련할 수 있다.
일반적으로 단독 · 다가구주택은 시간이 지날수록 감가상각이 크기 때문에 시세차익을 기대하기 어렵다. 이들 주택이 노후 되어도 재건축 아파트처럼 일반분양을 받으면서 새 아파트로 변신하는 것도 아니기 때문이다.
따라서 단독 · 다가구주택을 고르기 위해서는 주변 입지를 잘 살펴야 하고 주택 연령이 늙어감에 따라 어떻게 꾸며 줄 것인지에 대해 고민하지 않으면 단독 · 다가구 재테크는 어렵다.
서울에서 평당 1000만원 정도의 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 하지만 단독 · 다가구주택에서는 지역에 따라 다르겠지만 뉴타운 지역으로 묶인 곳이 아니면 평당 700만~1000만원 선에서 쉽게 찾을 수 있다.
건물을 20평형대로 생각해 두고 대지 면적을 40평형대로 고려한다면 3억원 내외에서 단독주택을 살 수 있는 셈이다. 특히 세입자를 두고 다가구주택을 산다면 투자금액은 더욱더 줄어들 수 있어 금융권 대출보다 더 안정한 ‘레버리지 효과’를 누릴 수 있다.
단독 · 다가구주택을 매입하기로 결정했으면 사는 방법에 대해 고민해야 한다. 시중 금리가 오르고 경기가 좋지 않을 때는 경매시장이 뜨겁다. 우량 물건이 경매시장으로 쏟아질 수 있기 때문이다. 경매는 권리 관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 입찰에 앞서 해당 물건에 대한 임대차와 권리 관계를 분석해야 한다.
단독 · 다가구주택은 앞서 말했듯이 2회 이상 유찰될 가능성이 크기 때문에 시세의 절반 가격에 살 수 있다. 감정가가 시세의 80~90% 달하며 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 최저 입찰가가 내려가기 때문.
이 때 재개발, 재건축 대상 지역의 대지 지분이 큰 것을 노려본다면 향후 입주권을 받는 부수적인 혜택도 기대할 수 있다.
윤재호 메트로컨설 대표는 “아파트와 달리 주택은 물량이 풍부하기 때문에 투자 대상은 다양한 편”이라고 이야기 한다. 경매 물건에 지속적으로 관심을 기울이다보면 몰래 ‘화장실 가서 웃는(?)’ 물건까지 찾아 낼 수 있다. 2006년 6월13일 서울 서부법원 경매4계에서 입찰 진행된 은평구 역촌동 다세대 11평형은 역촌 제 1구역 재개발이 진행되는 경매 물건. 감정가(5000만원)에서 유찰 과정을 거치지 않고 첫 입찰에서 Y모씨가 5156만원(103%)에 낙찰 받았다. 비록 지하 다세대주택이지만 재개발에 포함된 매물이어서 당연히 아파트 분양권이 주어지는 경매 물건이다.
경매가 어렵다면 급매를 살피는 것도 좋은 방법이다. 부동산시장의 비수기인 겨울철이나 주택 가격 하락기, 금리 상승기에 급매가 많이 나온다. 마음에 두고 있는 단독주택이 있다면 그 일대를 겨냥해 주변 중개업소를 부지런히 찾아가 시세보다 10~20% 저렴한 급매물을 확인하면 된다.
이렇게 해서 주택을 구입했다면 주택의 몸값을 높일 수 있는 방법을 고민해야 한다. 단독주택이라도 예쁘게 꾸며야만 세입자 구하기가 쉽고 임대 가격을 높일 수 있다.
만약 반지하 주택에 세를 놓는다면 반지하의 단점을 커버하기 위한 노력이 있어야 한다. 가령 벽지나 장판을 화사한 색으로 맞추거나 양변기나 세면기도 새것으로 교체해 집의 가치를 높여야 임대나 매매가 수월하다.
단독주택은 추후 임대용 다가구주택으로 전환해도 좋다. 현재 자금 사정이 여의치 않더라도 먼 미래를 생각해 오피스가 많은 강남 인접 지역이나 대학가 근처 단독주택을 매입하여 임대용 다가구주택으로 리모델링할 경우 연 12%의 투자수익률을 기대할 수 있다.
또한 단독주택을 사무실로 개조해서 오피스로 임대하는 방안도 생각할 수 있다. 이때는 일반적인 가정집 전월세보다 수입이 높다.
단독 · 다가구주택 매입 후 재개발 지역으로 지정되는 행운이 찾아올 수 있다. 재개발 지역으로 지정된다면 아파트 입주까지 가지 않더라도 상당한 시세차익을 거둘 수 있다. 하지만 이는 말 그대로 운이 따라야 한다. 재개발 지정은 지자체에서 칼자루를 쥐고 있는 만큼 해당지역의 개발 계획을 고려해야 하며 개발되기까지 무수한 시간이 흐르기 때문이다.
만약 재개발로 편입될 가능성 있는 단독 · 다가구주택을 찾으려면 먼저 지방자치단체의 개발계획, 도시계획을 확인해야 한다. 또한 도로 및 지하철 확충 계획을 봐야 지역의 미래를 상상할 수 있다. 또 인근에 노후 주택이 많아야 한다. 새로 지은 건물이 많으면 재건축·재개발은 쉽지 않다.
만약 재개발을 염두에 둔 매입이라면 주택의 대지 지분이 많아야 한다. 등기부 등본상 토지면적에 해당하는 대지 지분이 적으면 최악의 경우 현금 청산이 될 수 있고 대지 지분이 넓은 사람보다 아파트 평형이 작은 곳으로 배정 받기 마련이다.
또한 재개발은 첫 삽을 뜨기까지 무수한 시간이 걸리기 때문에 주변 노후 주택에 비해 건물상태가 양호한 것을 찾아야 한다. 사업 추진 기간에 세입자 구하기가 좋아 임대 수익까지 올릴 수 있기 때문이다.
재개발 지역에 편입된 단독주택과 빌라는 일반인이 투자하기에는 어려운 면이 없지 않다. 대지 지분 및 해당 지구의 조합원 수에 따라 아파트 입주 평형과 추가 부담금이 다르며 사업 추진 상황에 따라 자금이 장기간 묶일 위험도 있다.

다음 사례를 통해 현재 수도권 재개발 뉴타운 지역의 빌라 매입 시 주의점을 확인해야 한다.

사례1)
과거 K씨는 아파트 보유 자금이 부족해 단독주택으로 이사를 생각했다. 서울 아현동 지역을 둘러보던 중 관심을 끄는 물건이 나와 매도자와 협의를 하던 중 해당지역이 뉴타운으로 지정되어 가격이 급상승, 매도자가 계약을 하지 않았던 기억이 있다. 그 후 재개발 지분에 투자하리라는 결심으로 북아현동 뉴타운 지역 대지 지분 7평, 1억5000만원짜리 물건을 봐뒀다. K씨는 재개발과 관련한 지식이 충분하지 않아 해당 지분에 입주권이 나오는지, 경제성이 있는지 궁금해 했다.
북아현 뉴타운의 경우 아현 뉴타운과 인접해 있는 지역으로 경의선 호재를 얻을 수 있는 곳이다. 하지만 통상 지하철역 지상 구간의 집값 상승이 그렇지 않은 곳보다 못하다는 것을 고려했을 때 어느 정도의 리스크는 있다고 보인다. 올해 안에 아현 3구역과 공덕 5구역 개발이 이뤄질 것으로 기대되는 만큼 아현 뉴타운 개발 이후 북아현 뉴타운 개발이 가시화될 것으로 예상된다.
또한 북아현 일대 상업지역 개발이 지지부진한 것으로 나타나 뉴타운 개발이 장기화될 수도 있는 것이 우려하는 점이다. 또한 지분이 쪼개지지 않은 원빌라의 경우 30평형대보다 20평형대로 배정 받을 수 있다는 점도 염두에 둬야한다. 일반적으로 권리가액에 따라 배정 평형이 정해지지만 대략적으로 대지 지분이 많아야 넓은 평형으로 배정 받을 수 있기 때문이다. 게다가 가격 또한 평당 2100만원을 넘어선 만큼 매입에 신중할 필요는 있다. 현재 대출 규제도 있거니와 금리 상승기에 놓인 만큼 대출로 인한 지분 매입은 사업 기간이 장기화될 수도 있는 상황에서 위험할 수 있기 때문이다.

사례2)
서울 강서구 화곡본동 빌라(7.4평)를 가지고 있는 L씨는 5년 동안 거주했다. 거주의 목적으로 살고 있지만 최근 이곳이 뉴타운 지정이 될 것이라는 소문으로 2006년 5월부터 가격이 조금씩 오르기 시작했다. L씨의 빌라도 9000만원 선에서 1억5000만원 선으로 오른 상황. L씨는 집을 살 때 은행에서 빌려 쓴 대출금을 2000만원을 제외하고 상환했으며 앞으로 이곳에 거주를 해야 하는지 다른 곳으로 이사를 가야 하는지 고민하기 시작했다.
이미 서울시에서 4차 뉴타운 사업을 보류한다는 발표가 있었듯이 화곡 뉴타운 사업은 추진되기까지 많은 시간이 소요될 것으로 보인다. 뉴타운 지구로 지정받기 위해서는 20년 이상 된 노후 불량 건축물이 전체 건축물의 60% 이상 차지해야 한다. 해당 지역은 50%를 밑돌고 있어 뉴타운 사업이 늦어질 가능성이 크다. 하지만 강서구에서 화곡동의 낙후 지역을 광역적, 장기적으로 접근해 개발한다는 방침인 것으로 알려졌다. 따라서 장기적인 측면에서 주거환경 개선이 점차 이뤄질 것으로 기대하는 만큼 보유의 필요성은 있다.

단독 · 다가구주택 매입 유의점
단독 · 다가구주택은 아파트와 달리 각각의 집들이 다른 조건에 있기 때문에 까다롭게 물건을 살펴야 한다. 특히 20년이 넘은 노후 주택의 경우 건물의 주요 구조부 (벽, 기둥, 바닥, 지붕 등)에 하자가 있는 경우가 많아 고친다 하더라도 큰 실익이 없는 경우가 많다. 또한 재개발 지역으로 편입될 때 아파트 평형 배정의 기준이 되는 대지 지분도 어느 정도인지 확인하고 넘어가야 한다. 다음은 단독 · 다가구주택 매입 시 다시 한 번 체크하고 넘어가야 할 사항들이다.

1 대지 지분
주택을 매수하면 등기부등본에 ‘대지가 몇 평이고 건평이 몇 평이다’ 하는 내용이 나온다. 이를 참고해서 해당 주택의 대지 지분을 확인해야 한다. 왜냐하면 재개발 · 재건축이 진행되면 대지 지분을 기준으로 조합원 권리가액을 산정하므로 대지 지분이 넓은 지역일수록 그만큼 수익률도 크다.

2 건축년도
단독주택이나 다가구주택을 구입하기에 앞서 건축년도도 살펴야 한다. 외관상 드러나지 않는 주택의 나이를 확인한 후 투자 계획을 짜는 것이 좋다. 20년 이상 노후 된 건물은 개조나 보수를 하더라도 만만치 않은 금액이 들어가므로 가격이 싸다고 해서 오래된 건물을 덥석 사면 안 된다.

3 주변 환경
단독 · 다가구주택은 임대 수익이 있어야 매입 시 큰 돈 없이 집주인이 될 수 있다. 임대 수익을 내기 위해서는 주변 환경을 살펴야 한다. ‘내가 살기 좋아야 남들도 살기 좋다’는 부동산의 제 1원칙에 따라 인근에 학군, 교통, 편의시설이 어떠한지 살펴야 한다.
 
4. 인근 임대료 수준
다가구주택 역시 상가와 마찬가지로 임대 수요가 안정적이어야 한다. 임대 수익이 불안정하면 예상했던 투자 수익을 거두지 못할 뿐 아니라 부동산시장의 최대 난점인 ‘환금성’이 결여될 수 있기 때문이다.
만약 주택 공급이 과다한 지역이라면 수요가 줄어들지 모르므로 미래 가치에 따라 투자해야 한다. 또 다가구주택을 다세대주택으로 용도를 변경하면 임대 사업자가 되면서 세금 혜택을 볼 수도 있다.

[청이]

좋은 글 감사합니다.^^ 퍼갑니다. 용서하시길.....