대학로 소비수준이 분화된 대학가 상권

대학로 특화된 상권따라 소비수준도 분화된 대학로 상권 주 5일 근무제에 더욱 주목 받는 대학로 상권 초기 대학로는 옛 서울대학교 문리대 부지를 중심으로 형성 되기 시작 했고, 주변의 싼 임대료 덕분에 많은 연극 공연장이 입주를 하였다. 따라서 수많은 연극과 공연에 끌린 연인, 학생들이 모여들었고, 오 늘날 명실상부한 젊음과 낭만이 숨쉬는 거리로 자리 잡았다. 주 5일 근무제 도입으로 대학로는 전통적 인 소비계층 외에도 주말에 멀리 여행을 떠나지 못하는 가족과 연인들의 나들이, 데이트 코스가 되는 혜택을 얻고 있다. 딱히 문화공간이 부족한 서울에서 타상권에서 찾기 힘든 연극/음악의 문화 공연과, 가족나들이에 필수 요소인 녹지공간, 즉 마로니에 공원이 있어 새로운 소비층의 유입에 최상의 조건 을 갖추고 있는 것이다. 다만 한가지 미흡한 점이었던 대형영화관의 부재는 현재 농심가(혜화역에서 성균관 대학교로 이어지는 상권) 중심에 건설중인 멀티플렉스 영화관이 완공 되면 해결 될 전망이다. 의류상권으로 특화 되고있는 농심가 편의상, 성균관 대학교 방향 대로변 횡단보도 까지를 일컬어 ‘농심가’라 부른다. 대학로에서 가장 많은 유동인구가 많은 곳으로 전철역에서 나오는 인구의 대개가 이 거리를 지나게 된다. 성균관 대학생들 과 국립서울과학관 전시회를 향하는 사람들, 그리고 대학로 먹자골목을 찾는 사람들로 언제나 문전성 시를 이룬다 이곳은 또한 신세대들이 가장 많이 애용하는 곳이다. 매장 구성만 보아도 신세대들을 타 깃으로 하는 박리다매형 매장들이고, 중앙에는 다양한 판매시설과 분식점들이 포진해 있다. 가지치듯 나 있는 이면골목에는 비싸지 않은 술집들과 음식점, 2층에는 주로 호프점들이 입점해 호객하고 있다. 그렇다면 이 거리에는 유동인구를 대상으로 하는 분식점과 호프점으로 입점하는 것이 좋을까? 대답은 NO! 현재 이곳에서 점차 분식점과 판매시설이 감소추세이며 그 빈자리는 브랜드 의류점의 입점으로 메꿔지고 있으며 점점 거리 전체가 의류거리로 탈바꿈하는 모습을 보이고 있다. 그것은 많은 유동인구 에도 불구하고 이 구획을 향유하는 계층이 점차 신세대로 바뀌었고 상권은 그 변화를 빠르게 감지한 결과이다. 예전 농심가 1층 상가에 입점했던 20~30평형대 분식점들 대개가 사라지고 지금은 김가네 김밥과 대학우동, 밀밭분식만 남았다. 과거 대학로 대로변을 선호 하던 브랜드 의류점들은 한정된 점 포입지를 극복하기 위해 농심가를 택했고, 이것이 신소비층의 유입과 딱 맞아 떨어진 것이다. 현재 클 라이드, NII, TBJ, SUBI JEAN 등의 브랜드가 입점완료했고 조만간 입점을 준비하고 있는 브랜드들도 적지않다. 농심가의 의류점들은 짧은 역사를 가졌기에 그 성공여부를 단언하기는 어렵지만 향후 이 거 리에 가게를 내고자 하는 분들은 이 거리의 변화 흐름을 놓쳐서는 안 될 것이다. 액세서리점과 화장품 점, 디지털 사진점등은 많은 의류점의 고객들을 대상으로 한 틈새 상품으로 꽤 짭짤한 반사이익을 얻 고 있다. 권리금이 높은 편인 농심가 중앙에서 창업유망 종목으로는, 브랜드의류의 틈새를 노리는 1층 10평 규 모의 속옷전문점이 투자대비 유망하다. 음식점창업을 고집하는 창업주라면 현재 저가의 돼지고기점 만 입점해 있는 상태이니, 서초골과 같은 합리적인 가격의 갈비살 전문점이 틈새 아이템이 될 것이다. 피해야 할 종목으로는 위에서 언급했듯이 소규모의 호프점이다. 2층/지하에 위치한 호프점들은 대형 화와 저단가 전략으로 대학로에서 현재에도 좋은 매출을 유지하고 있다. 해리피아, 이화주막, 요모조 모등 체인 호프점들이 넓은 평수와 박리다매 전략 선두주자 이며 역시 높은 매출을 보이고 있고, 상권 끝자락에 위치한 150평규모의 탱크호프도 체인호프는 아니지만 저단가 전략으로 성업중이다. 하지만 오래된 건물이 많은 농심가에서 더 이상 대형호프점이 입점할 자리가 없다. 또한 몇몇 소규모 호프점 이 대형호프점의 호황에 묻어 이익을 취하려는 노력을 해보고 있으나 매출이 부진한 상태다. 농심가 임대가는 1층 10평기준 보증금 2000만~3000만원, 임대료150~250만원, 권리금 12000만~15000 만원 선이다. 지역밀착형 업종의 명륜동 상권 버거킹에서 성균관대학교 정문까지를 명륜동상권으로 부른다. 이곳은 대학로 상권에서 유일하게 단일 목적의 인구가 움직이는 곳으로, 그 인구구성은 지역주민과 성균관 대학생들이다. 따라서 대부분의 매 장 구성은 성대생들을 주고객으로 하고 있다. 버거킹 주변으로 상권초입에 위치한 매장들은 커피점들 과 핸드폰점 보세의류점등의 판매점들이고 성대 정문방향으로 접근 할수록 지역밀착형 업종인 편의점 과 제과점 등의 먹거리 매장이 눈에 보인다. 상권 초입에 위치한 TAKE-OUT커피점들은 농심가 메인상 권과 인접한 관계로 상대적으로 큰 상권에 소비자를 빼앗기고 있어 투자대비 수익은 썩 좋지 않다. 오 히려 성대 정문에 인접한 달볶이, 종로김밥등의 분식점들은 성대생들의 꾸준한 소비를 통해 높은 매출 을 얻고 있다. 그렇다고 명륜동상권의 주 고객층이 성대생 이라고 섣불리 판단은 금물. 명륜동상권의 또다른 주인은 지역주민 들이다. 따라서 명륜동 상권에서는 지역 밀착형 업종이 호응을 얻는 상권이기 도 하다. 성대 정문과 다소 떨어져 있는 파리바게뜨는 대표적인 지역 밀착형 업종으로 1층 20평 규모에 서 언제나 활발한 소비를 보이고 있고, 편의점인 Buy the way, 개인 슈퍼마켓등도 늘 짭짤한 매출을 유지하는 곳이기도 하다. 명륜동상권은 대학로 상권 중 권리금과 보증금 월세가 가장 저렴한 곳이라 소자본 창업을 생각하는 창 업자들에게 틈새 시장으로 좋은 장소가 될 수 있다. 변화가 적은 소비인구에 낮은 권리금. 시작하는 창 업주들이 노려보기에 적합한 시장의 요건을 갖춘 지역이 될 것이다. 명륜상권 임대가는 1층 10평기준 보증금2000만~3000만원, 임대료 70~250만원, 권리금3000만~5000만원이다. 강북의 강남 동숭동상권 마로니에 공원을 중심으로 대학로 공용주차장 주변상권을 동숭동상권으로 부른다. 웬 강북의 강남? 동 숭동 상권은 길건너 농심가와 달리 가격경쟁을 하는 곳이 없다. 농심가상권이 박리다매형이라면 동숭 동 상권은 명실상부, 고급화 전략이다. 대부분 매장들은 대형화와 고급화 되어있고 가격보다는 분위 기 우선의 전략을 추구한다. 동숭동 상권의 대로변에는 KFC, 롯데리아, 파리크라상, 스타벅스, 자바커피, 아르고커피 등 대형 패스 트푸드와 커피 직영점들, 씨즐러, 베니건스,TGI플라이데이 등 패밀리 레스토랑등의 대형 매장들이 입 점해있다. 이런 대형 매장들 역시 동숭동상권의 높은 단가 때문에 개인매장의 저단가 가격경쟁의 위협 을 받지않고 꾸준한 매출을 올리고 있는 것이다. 동숭동상권의 개인매장들이 대형매장에 저가경쟁을 시작하지 않는 것은, 각자 나름의 특화된 서비스 아이템을 무기로 고가의 정책을 고수하고 있기 때문이다. 살레페페, 로마노스, 퀸스타운등 단독 호프/ 까페들은 고급스런 인테리어로 각광받고 있으며, ‘천년동안’이라는 매장은 라이브 재즈공연을 통해 재 즈 마니아들을 고정고객으로 확보해 각자의 매출을 유지하고 있다. 이 거리에의 식당들 역시 나름의 영업방식을 통해 매출을 높게 유지하고 있다. 곰내미 화로숯불구이집이 그 대표적인 식당이고, 기타 매장으로 술과 식사를 함께 하여 낮/밤의 고객을 모두 흡수하는 형태의 매장인 민들레 영토역시 높은 수익을 거두는 이름난 매장이다. 물론 동숭동 상권에서도 낮은 가격으로 틈새에서 장사하는 매장이 있 다. 소주를 찾는사람들(B1), 천하일품(B1), 서울의달 등이 그러한 곳이나 이곳은 가격은 낮지만 매장 이 100여평으로 대형화 되어있어 역시 소규모 저단가형의 매장이라고 할 수 없는 곳들이다. 동숭동 상권 중심에서 조금 벗어난 마로니에 공원 주변은 중심가의 번화함 공원에 유입되는 한정된 인 구를 영업대상으로 하기 때문에 나름의 장점을 가진다. 산책하는 사람들에게 호응이 높은 TAKE-OUT 커피 로즈버드가 성업중 이고 편의점인 LG25역시 꾸준한 매출을 보이고 있다. 동숭동 상권은 공연장과 직접 맞닿아 있는 특성상, 공연문화를 관람하는 고객인 연인이나 가족단위의 소비계층을 타겟으로 하여 대형화 고급화된 까페와 패밀리 레스토랑등이 성업중이 상태다. 따라서 소 자본 창업은 자연히 힘들어 지게 된 곳이기는 하나, 매장만의 독특한 아이템을 가지고 있다면 1급지 보 다는 2급지에 점포를 얻어 창업비용을 줄이고 관람객을 끌어 들이는 전략을 사용해 숨겨진 대박을 기 대할 수 도 있는 것이다. 동숭동 임대가는 1층 30평기준 임대료6000만~8000만원, 월세300~350, 권리금15000만~20000만원 선 이다. 든든하게 뒤를 받쳐주는 연극 공연장들 덕에 풍부한 잠재고객을 끼고 있는 황금어장. 대학로 상권은 성대, 젊음의 거리를 잊지 못하는 30대와 동경하는 10대 후반고객을 모두 가진 곳이다. 게다가 앞서 언 급했듯, 앞으로 주 5일 근무제가 완전 시행된다면 그 반사 이익은 온전히 동숭동 문화거리를 끼고 있 는 대학로 상권이 얻게 될 것이다. 경기가 어려운 이 때, 장사를 제대로 하려면 자고로 정부 정책도 꼼 꼼히 살펴 보아야 한다.