제Ⅰ편 집합건축물 관리업무 매뉴얼

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1. 일반사항

제Ⅰ편 집합건축물 관리업무 매뉴얼

건설교통부

1.3 유지관리 계획

 ☞ 지난호에 이어서
 
1.3.1 유지관리계획 수립 시 고려할 사항
 
집합건축물의 준공 후 유지관리자는 수시점검 또는 정기적인 점검계획을 수립하여 계획에 따라 적절히 점검을 시행하며, 점검계획을 수립할 때는 다음과 같은 사항들이 고려되어야 한다.
 
가. 집합건축물의 종류, 범위, 항목, 방법 및 장비

점검대상 집합건축물의 종류, 범위, 점검항목 및 점검방법과 점검 시 사용장비 및 점검에 필요한 가설물에 대한 사전검토가 요구된다.

나. 대상 부위의 설계자료, 과거이력 파악

적절한 점검을 위해서는 대상 건축물의 설계자료와 과거의 열화실태, 보수 및 보강 실태 등을 충분히 파악할 필요가 있다.

다. 집합건축물의 구조적 특성 및 특별한 문제점 파악

점검계획은 집합건축물이나 부재의 중요도, 제3자에의 영향도, 내구연한 등 집합건축물의 구조적 특성을 미리 파악하여 점검계획 수립 시 이를 고려할 필요가 있다.

라. 집합건축물의 규모 및 점검의 난이도

집합건축물의 종류에 따라 점검이 곤란한 경우가 많기 때문에 점검자는 유지관리의 난이도를 고려하여 점검계획을 수립한다.

마. 점검 당시의 주변여건

점검 시 집합건축물의 변형 및 결함을 미리 예측하고, 점검 시 구체적인 점검방법과 빈도를 결정하고, 점검 시의 주변 환경 등을 고려하여야 한다.

바. 점검표의 작성

점검 시에는 점검표를 작성하여 점검표에 의한 조사가 실시되도록 하여야 한다.
작업을 원활하고 능률적으로 실시하기 위해서는 유지관리의 전반적인 일정계획을 합리적으로 수립하고, 작업시행은 계획에 따라 면밀한 준비와 세심한 검토를 하면서 행하여야 한다. 예를 들어 보수, 청소 또는 예방적 유지관리 등에 대한 요구는 기후조건에 따른 계절적 변화에 영향을 받는다. 효과적인 유지관리는 향후의 요구사항을 예견하는 관리자의 능력과 최선의 결과를 얻기 위해 적절한 지원과 올바른 작업계획을 통하여 얻어진다.
 
1.3.2 유지관리 일정계획 수립
 
효과적이며 적절한 비용으로 유지관리계획을 운용하기 위해서는 최선의 관리방법을 조합하여 일정계획을 수립하여야 한다. 집합건축물 유지관리 행위의 방법과 효과에 영향을 주는 일정계획 요소는 상당히 많다. 이런 요소들은 많은 변수를 내포하고 있으며, 그 요소는 다음의 내용을 포함한다.
 
(1) 보수작업 실시 여부, 재료의 성질, 필요장비 등에 영향을 줄 수 있는 기후조건
(2) 인력, 기술, 장비 및 적절한 재료의 가용성
(3) 각 단위 작업의 크기와 분류, 작업단위가 가용자원으로 실시 가능한가의 여부
(4) 작업계획, 예기치 못한 사건의 영향, 요구사항의 준비 등과 관련하여 자원의 부족으로 발생되는 문제점
(5) 우선순위에 따른 예산의 영향과 예산회기 내에 수행될 수 있는 작업의 총량
효과적인 유지관리 업무를 보장하기 위한 관리체계는 여러 요소들을 고려한 가용자원으로 대부분의 작업을 수행할 수 있는 계획의 수립을 필요로 한다. 가장 중요한 일정계획 요구나 우선순위를 결정하기 위해서 관리업무는 기능 발휘정도(노후도), 현재상황, 계획된 보수와 유지관리 요구조건들을 제공하는 보고와 평가체계를 갖추어야 한다.
 
 ☞ 다음호에 계속

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◈ 용어정리

-개량(改良) : 기존 시설물을 현재의 상태보다 더욱 양호한 상태로 고치거나, 사회적.경제적인 여건변동으로 인하여 이에 부응하기 위해 시행하는 시설물의 개조.
-개스킷 : PVC 또는 동등 이상품으로 내후성이 있는 것.
쪾거실 : 건축물 안에서 거주.집무.작업.집회.오락 작업 기타 이와 유사한 목적을 위해 사용되는 방을 말한다.
-건물의 대지 : 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
 

2007/02/14 [11:36] ⓒ한국아파트신문