[법률 상식] 부산유치권소송, 반드시 주의하셔야 할 점에 대해 알려드립니다

[김렬구 변호사]

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안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

건물을 짓는 공사계약을 채무자와 하였는데, 건물을 다 지었음에도 채무자가 돈을 지급하지 않고 있어 건물을 점유하고 있다면 이 경우 불법점거에 해당하지는 않을까요? 

유치권을 행사할 수 있는 방법이 된다고 하여서 하였는데, 정확히 유치권이란 무엇이고 어떤 경우에 성립하는지 궁금하신 분들이 많으실 것 같습니다.

우리 사회에서 부동산은 중요한 재산 중 하나로 여겨지는 만큼 이에 대한 분쟁도 활발히 이루어지고 있습니다. 

특히 부동산 관련 분쟁은 경기가 좋을 때뿐만 아니라 안 좋을 때도 많이 발생하고 있습니다. 

부동산 분쟁으로 꼽을 수 있는 유형으로는 크게 법원 경매 · 공매, 경매취하연기, 명도소송, 유치권소송, 공유물분할소송, 권리금 분쟁 등이 있는데요. 

그렇다면 유치권소송의 핵심인 유치권은 정확히 어떤 경우에 문제가 되는지 아래에서 설명해 드리겠습니다.

부산유치권소송, 유치권의 의미

민법 제320조 제1항에 따르면, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다. 

이처럼 유치권은 채권의 변제를 받을 때까지 해당 물건을 유치할 권리를 의미하는데요. 

해당 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권 행사가 인정되지 않습니다. 

그리고, 같은 법 제321조에 따르면, 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있습니다. 

또한, 유치권은 정당한 사유가 있는 경우 절차에 따라 유치물을 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있으며, 유치권자는 유치물의 과실을 취수 하여 채권에 충당할 수 있습니다. 

유치권자에게는 이용 · 개량을 위해 지출한 비용으로 현저히 그 물건의 가치가 증가했다면 그 비용을 소유자에게 청구할 수 있는 비용상환청구권도 인정된다는 점을 참고하시길 바랍니다.

부산유치권소송 성립요건

그렇다면 유치권이 성립하기 위한 요건으로는 어떤 게 있을까요? 

유치권의 성립요건으로는 

① 타인소유 물건에 대해

② 그 물건에 관하여 생긴 채권이

③ 채권이 변제기에 있어야 하며

④ 반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하고

⑤ 당사자 간 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 함

이처럼 유치권은 점유를 성립요건으로 하고 있으나 등기는 그 성립요건이 아니므로 유치권을 주장하기 위해서 별도의 등기를 해야 하는 것은 아니라는 점을 반드시 주의하셔야 하겠습니다. 

이처럼 유치권이 성립한다면 채권자는 물건의 점유를 통하여 채권을 주장할 수 있는데, 만약 법원경매를 진행할 경우 유치권은 등기순위와 무관하게 매수인에게 인수되기 때문에 냑챨금액 외에도 유치권을 합의하기 위한 금액도 낙찰자가 함께 부담하여야 하는 만큼 유치권의 효력은 매우 강력합니다. 

그러나 유치권자는 유치권 성립요건을 반드시 지켜야 하기 때문에 유치권의 성립요건이 인정되지 않을 경우 소송이나 강제집행을 통해 유치권이 부정되어 퇴거 또는 강제집행을 당할 수 있으니 반드시 채권이 존재하는지, 채권이 변제기에 있는지 등을 꼼꼼하게 확인하셔야 하겠습니다.

유치권자의 유치권 주장 불가능한 경우

또한 유치권자의 유치권 주장이 불가능한 경우가 몇 가지 존재하는데요. 

① 권리금 반환청구권을 유치권 주장을 위한 채권으로 하는 경우

② 토지임차인의 부속물매수청구권

③ 임차인의 보증금반환청구권

④ 원상복구의 약정, 임대인의 소유로 귀속한다는 약정이 있는 경우

⑤ 점유가 불법인 경우

⑥ 유치물을 사용한 부당이득

⑦ 경매개시결정등기 이후에 점유한 경우

에는 유치권을 행사할 수 없다는 점을 반드시 기억하시길 바랍니다.

이처럼 유치권 소송을 준비하는 데 있어 채권이 무엇인지 먼저 확인해 보아야 하고, 만약 채권이 유치권을 행사할 수 있는 채권이라면 변제기에 있는지, 기타 사유에 의해 무효인 것은 아닌지 확인하는 과정이 필요합니다. 

또한, 유치권을 행사하기 위해서는 채권자의 점유가 계속되어야 하므로, 현재 유치권자가 계속하여 점유하고 있는지 등 성립요건에 대한 꼼꼼한 검토가 필요한데요. 

이를 위해서는 부산유치권소송 관련 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받아 함께 법리적 검토 후 사안에 따라 진행하는 게 오히려 분쟁을 쉽고 신속하게 마무리할 방법이 될 수 있겠습니다. 

부산유치권소송 사실관계 파악하고 진행해야 하기에

부산유치권소송, 사실관계에 대한 정확한 파악이 무엇보다도 중요한 만큼 전문 변호사와 함께 진행하셔야 원만하게 추가 분쟁 없이 마무리할 수 있습니다. 

의뢰인께서 안전하게 채권을 받으실 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

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