제주땅투자와 토지경매 공부법

[부동산연구소]

제주땅투자와 토지경매 공부법

 

최근 한 신문에서 제주땅투자에 대해서 '광풍'이라 말한바 있다. 이유는 경매에 맹지로 나온 토지조차도 감정가의 6배가 넘는 가격에 낙찰이 되었기때문이다. 실로 눈이 뒤집어져 투자를 한다는 말이 맞을지경이다. 사실 제주도는 현지에 괜찮은 제주땅이 올라왔다 하면 곧바로 사라질 지경이기때문에 경매에서 땅을 찾기란 어렵다.

 

하지만, 여전히 경매의 인기가 높아짐에 따라 아무리 쓸모없어 보이는 맹지더라도 '제주땅'이라는 이름이 붙으면 두세번 유찰이 될 땅도 1회차에 이미 감정가의 몇배나 되는 낙찰가에 낙찰이 되곤 한다. 이러한 언론의 보도는 도대체 '경매'가 뭐길래?라는 생각으로 독자들의 클릭을 유도한다.

 

아직 부동산재테크, 토지경매를 접해보지 않은 사람들에게 경매라는 투자법은 신세계나 다름없기 때문이다. 경락대출과 시세보다 낮은 감정가액에 사람들을 더욱 열광시킨다. 필자역시 이러한 장점을 알고있어 혼자서 토지경매공부를 위해 모의경매입찰을 해보기도 한다.

 

이 토지경매 공부법 중 하나인 모의경매입찰은 혼자서 하는 공부법 중에서는 꽤 도움이 된다. 지난번 대박땅꾼 칼럼에서 이 공부법에 대하여 간단히 소개된 적이 있는데, 이에 대하여 묻는 질문이 많아 조금 설명을 도울까 한다.

 

 

모의 토지경매 공부법은 돈 한푼 들어가지 않는다. 현장에서 해보는 것이 가장 좋지만, 여의치 않을때는 집에서 컴퓨터와 인터넷만 된다면 누구든지 할 수있다.

 

첫번째, 궁금한 지역의 담당 법원을 찾아보자. 궁금한 지역이 없다면 우리 집근처를 찾아봐도 좋다. 대한민국법원 법원경매정보에 들어가면 법원별 매물이 쭈욱 나온다. 혹은 경매사이트를 이용해보면, 경매사이트에는 지역별 물건이 찾기 쉽게 나와있음으로 찾아봐도 좋다.  용도별이든, 지역별이든 검색을 해서 내가 마음에 드는 토지를 찾는 것이 첫번째다.

 

 

두번째, 해당토지의 감정평가서를 교과서처럼 들여다 보는 것이다. 감정평가서를 찬찬히 읽는 것만으로도 해당토지의 이력을 간단히 알 수 있다. 위치는 어디인지, 용도와 지목은 무엇인지도 알 수 있다. 그것을 우리는 다시한번 확인해 보는 것이다. 로드뷰로 인근에 호재나 흉재가 될 만한 것이 없는지 확인하라. 또, 토지이용계획확인원을 들여다 봄으로써 재확인의 과정을 연습해 볼 수 있다.

 

 

세번째, 주변시세를 알아보자. 경매에 나온 토지의 조건을 가지고있으니, 이번에는 해당지역 부동산에 직접 시세를 알아보는 것이다. 시세묻기 조차 어렵다면 네이버를 검색하거나, 블로그를 여러개 뒤져서라도 비교하는 수 밖에 없다. 토지경매의 장점은 경매로 나오기 전 감정평가가 6개월 전 시세를 반영하기 때문에 제주처럼 뜨거운 지역일 수록 감정평가액은 이점이 될 수 있다는 것이다.

 

 

네번째, 시세에 맞춰, 그리고 그 토지가 가진 악재와 지리적 이점을 생각해 나름의 낙찰가액을 맞춰보는 것이다. 경매사이트에서는 해당 경매물건이 낙찰이 되면 그 정보또한 공개하고 있어 내 낙찰가액과 맞춰봄이 쉽다.

 

여기서 주의할 점은 처음부터 너무 뜨거운 지역의 토지로 공부하지 말라는 것이다. 제주도땅의 낙찰가액은 비정상적이다. 그렇기에 뉴스에 까지 나오는 것이다. 적당히 내가 잘 아는 지역부터, 그 주변의 호재부터 차근히 따져보며 나만의 모의경매를 진행해 보자.

 

어떠한가? 간단하지 않은가? 필자는 독자들이 느낀바와 같이 매우 간단한 방법으로만 이를 설명했다. 이외 고려사항이나, 깊이 파고드는 것은 배제한 상태로 날것 그대로의 모의경매방법을 설명했다. 하지만 이것만으로도 도움이 된다.

 

제주땅으로 경매에 대한 호기심이 들었다면, 우선 차근차근 경매에 대해서 알아보며 경험해보는 것. 그것이 초보투자자들이 공포증을 이겨낼 수 있는 하나의 수단이 될 것이다.

[고산자]

좋은글 감사합니다^^