한미FTA가 몰고 올 부동산시장의 새로운 변화 ㅇㅇㅇ

한미 FTA가 몰고 올 부동산시장의 새로운 변화에 대하여 1 ISD국가소송제도 (1) ISD의 법적 개념과 내용 ※ ISD의 개념 - 외국인투자자의 국가에 대한 손해배상청구소송제도 ① 간접수용 원칙적 적용(간접수용 -국가의 공공복리 목적에 의한 정책 시행, 변화 등으로 인한 간접적인 제한에 의해 외국인 투자자에게 손해가 발생 하여도 국가의 배상책임 인정. 즉 직접제한 없어도 손해 인정) ② 국제 중재재판소의 전속관할 - 부동산 규제 정책이 국제법에 의해 규제된다.   (2) ISD 논란의 법적 핵심논점 ① 헌법과의 충돌문제 - 헌법 제23조 2항의 공공복리성과 FTA조약의 충돌 ② 예측가능성의 문제 - ‘예측가능성’의 규범적 효력 - 예측가능성을 벗어나면 규제 가능 - 이는 부동산정책에도 적용 - 예측가능성을 벗어난 부동산정책의 경우 ISD에 의한 손해배상    청구  가능  (3) ISD - 부동산정책 방향과 시장에 대한 영향 ① 단기적으로는 부동산 시장에 호재로 작용 - 거래량 증가, 가격상승 등 - 이는 신규 규제 금지 및 기존 규제의 적용시 신중 때문 ② 장기적으로는 저변동성 시장에서 주식시장처럼 고변동성 시장으로 변화 - 호황시 거품 폭등, 불황시 거품 붕괴 ③ 투자 방향 - 경기 고점시 실물자산의 현금화 ⇒ 저점에서 매수   2. 달라지는 부동산 정책방향 (1) 2015~20년 부동산 금융화 시대 도래 ⇒ 실물부동산시장의 축소 - 매매시장 축소(10%), 전세 소멸 및 월세시장의 도래 ⇒ 부동산의 증권화 시장의 도래 (2) 부동산 증권의 종류 ① MBS - 주택저당 유동화채권 ② CDO - 부채담보부증권(MBS의 2차 파생상품) ③ CDS - 신용부도 스왑(MBS의 보험파생상품) ④ ABS - 자산담보부증권   3. 중개업 빅뱅이 온다. - 2020년 중개업 빅뱅 온다. 빅브라더 등장 ⇒ 대자본 공신력 영업 ⇒ 권원보험 결합(거래안전성 보장) ⇒ ABS + MBS 결합 영업 ⇒ 동네 중개업의 몰락(군 지역, 도시 월세 중개업만 존속)   4. 부동산 투자트랜드의 변화 (1)종목별 시장 변화 ① 대도시 주거용 부동산 - 필수 부동산 - 월세상승, 가격상승 - 원․투룸, 다가구 수요 증가 - 다만 10년 주기로 폭등과 폭락, 2020년 이후 무성장 - 대도시 주거용 부동산을 순 자기자본으로 취득하고 경기순환 주기에 따라 매도, 매수 ② 오피스빌딩 - 중심지 수요 집중, 중소빌딩은 경기에 민감 ⇒ 투자 대상 아님 ③ 상가 - 중심지 수렴현상 + 인플레에 의해 소비격감 + 동네상권 몰락 + 미장원, 치킨 등 제한적 업종만    존재 ⇒ 근린상권 70%파괴 ⇒ 장기적으로 볼 때 상가는 투자대상 아님 (2) 외인투자 유입지역 ⇒ 4만불 경제의 수혜지역 ① 제주도 - 중국수요(5억 이상 투자 시 영구 영주권 부여) ② 평창 - 올림픽 수요(10억 이상 투자 시 영구 영주권 부여, 올림픽 특구 지정-세제 혜택) ③ 부산 - 한국의 시드니 ④ 인천 송도 - 한국의 상해 (3) FTA의 부동산시장에 대한 영향 ⇒ 중개업자의 90% 도태- 기존 질서의 창조적 파괴 ① 준비된 자만 생존한다. ② 차별화된 시장이 펼쳐진다. ③ 부동산의 금융화 ④ 중개업 빅브라더 시장   **대자본의 지배하에 1등 서비스업체만 생존하게 될것이며     스마트 경제시대 /금융독점자본주의의 시대가 도래한것입니다    또한 FTA는 거부할 수 없는 현실입니다.  현명한  선택은 각자의 몫!!! **LBA경제연구소 김점수소장님 특강중에서