|
◈ 물 권 법 - 1. 물권총칙 - 물권 각칙 - 2. 점유권 - 본 권 - 3. 소유권 - 제한물건 - 용익물건 : 4. 지상권 5. 지역권 6. 전세권 - 담보물건 : 7. 유치권 8. 저당권 1. 물권총칙
※ 물권과 채권의 비교 1) 물권(사람 → 물건) - 지배권(직접성, 배타적(독립성), 절대성) ⇒ 대세권(누구에게나) - 물권법 : 강행법규성, 고유법성 ⇒ ex.전세권 2) 채권(사람 → 사람) - 청구권(상대성) ⇒ 대인권(특정인에게) - 채권법 : 임의법규성, 보편성 1. 물권총설 1) 의의 : 특정의 독립된 물건을 직접 지배해서 이익을 얻는 ⇒ 배타적, 절대적권리 2) 물권의 특징 ① 지배권으로서의 물권 : 객체에 대한 직접적 지배, 객체에 대한 배타적(독점적) 지배 ② 절대권으로서의 물권 : 특정 상대방이 없고, 모든 자에게 주장할 수 있는 권리 3) 물권의 객체 ① 원칙 : 물건(동산 + 부동산) ② 예외 : 권리 ⇒ 물건 + 권리 * 물건의 객체는 독립된 부동산이나 동산에만 된다. (x) ⇒ 권리도 포함되기 때문 4) 일물 일권주의 ① 원칙 : 1개의 물권의 목적물은 1개의 독립한 물건 ⇒ 물건의 일부 or 수개의 물건 전체에 대하여 하나의 물권은 불성립 ② 예외(구분인정) a. 토지 : 원칙) 1필지 토지 / 예외) 일부 → 용익물건 b. 건물 : 원칙) 건물 1동 / 예외) 일부 → 구분소유권 : 용익물권(전세권) c. 수 목: 원칙) 토지의 일부 / 예외) “입목법” (등기) → 소유권과 저당권의 객체 d. 미 분리 과실 : 원칙) 과수의 일부 / 예외) 명인방법 → 소유권의 객체 (저당권 x) e. 농작물 : 경작자 소유(판례) * 양도 시는 명인방법 갖추어야 함. * 기계집단 위에 -> 저당권 설정 가능 (기계의 변동이 있어도 가능) 2. 물권의 종류 1) 물권법정주의 : 법률 + 관습법 만 인정 (1) 법률 : 국회에서 제정된 “형식적 의미의 법률”(명령, 규칙은 아님) ⇒ 민법(8개), 특별법 (2) 관습 : 성문법으로 모든 물권을 규율하기 어려움으로 사회변화의 탄력성을 확보하기 위해 인정 (3) 임의로 창설금지 ①종류강제 : 새로운 종류의 물권을 당사자들이 임의로 만들지 못함 → 전부무효 ②내용강제 : 다른 내용을 부여하지 못함→ 일부무효+ 전부무효 (4) 강행규정 : 위반 → 법률행위는 무효 → 당사자 사이에 채권적 효력은 인정 2) 물권의 종류 (1) 민법상의 물권 : 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 (2) 관습법상의 물권: ①분묘기지권 ②관습법상의 법정지상권 ③양도담보권 (3) 관습법상의 물권으로 인정하지 않는 것(★) ①온천권(온천이용권) ②미등기, 무허가 건물의 양수인의 소유권에 준하는 지위 ③관습상 사도통행권 ④배타적 공원이용권 3. 물권의 (일반적)효력 1) 의의 : 물건에 대한 직접적이고 배타적인 지배를 내용으로 하는 재산권이라는 공통된 성질을 바탕으로 일반적 효력을 가진다. 일반적 효력의 내용으로는 “우선적 효력”과 “물권적 청구권”이 있다 2) 우선적 효력 : 하나의 물건위에 수개의 권리가 경합하는 경우 한 권리가 다른 권리에 우선하는 효력 (1) 물권 상호간의 우선적 효력 ①원칙 :시간적 성립순서(ex, 등기)에 따라 우선 ②예외 : a. 점유권은 제외(배타성이 없음) b. 소유권은 → 제한물권(ex, 전세권)이 우선 (2) 물권과 채권 ①원칙 : 물권 〉채권(시간적 성립순서 상관없음)이 우선 ②예외 - 언제나 채권우선 : 근로자 임금(최종 3개월분), 소액보증금, 조세(물건에 부과된 당해세) - 순서에 따라 : 등기-대항요건을 갖추면 채권이라도 물권에 우선 ex) 임차권(부동산, 주택, 상가, 토지), 가등기(소유권 이전등기 청구권) 3) 물권적 청구권 (1) 의의 : 물권의 내용이 침해 or 침해우려가 있는 경우 ①물권적 반환청구권 ⇒ 절취 시 : 자전거 반환청구 ②물권적 방해제거청구권 ⇒ 무단으로 건물신축: 건물철거청구 ③물권적 방해예방청구권 ⇒ 공사로 인하여 붕괴우려 시 : 공사중단, 예방공사청구
* 규정에 없는 유치권: 물권적 청구 x ⇒ 점유권에 기한 물권적 청구권으로 대체 (*질권: 인정 됨) (2) 물권적 청구권(물권적 + 채권적 성질) a. 물권적 성질 : 부종성 ⇒ “물권”과 운명同 b. 채권적 성질 : 채권자 대위 행사 * 소멸시효 : 소유권(항구적)에 기한 물권적 청구권은 ⇒ 소멸시효 대상이 아님 (3) 발생요건 ① 물권의 침해 or 침해우려가 있을 때 ② 당사자 - 청구권자 : 현재의 물권자 / 상대방 : 현재의 침해(우려)자(고의. 과실 필요 없음) ③ 비용부담 : 상대방부담(행위청구권설(판례)) (4) 물권적 청구권과 다른 청구권과의 관계
② 양자의 경합 : 양자를 함께 행사 or 선택적 행사 가능 - 침해 + 고의. 과실 경우 ⇒ 물권적 청구권 + 불법행위에(손해배상청구권)이 동시에 병존 - 계약상 반환청구권 경우 ⇒ 물권적 반환청구권 + 기한반환청구권이 동시에 병존 ③ 그 외 - 배타성 갖는 권리: 인격권, 무체재산권, 광업권, 조광권⇒ 물권적 청구권과 유사한 보호 - 부동산 임차권 a. 등기(대항력 갖추면)⇒ 점유권에 기한 물권적 청구권 b. 등기 x => 소유자의 채권자 대위권에 의한 물권적 청구권 4. 물권의 변동 ⇒ 부동산물권 + 동산물권의 변동) 1) 의의 : 물권의 발생, 변경, 소멸을 총칭하는 말 ① 물권변동의 원인 a. 법률행위 : 부동산⇒ 등기(§186) / 동산 ⇒ 인도(§188~§190) b. 법률규정(원시취득) : 등기 or 등기 없이도 효력 발생 - 상속, 공용징수, 판결, 경비 기타 법률의 규정(§187) - 취득시효, 무주물 선점, 유실물 습득, 매장물 발견, 첨부, 소멸시효, 혼동 등 ② 물권변동과 공시 : 외부에서 인식 하도록 a. 부동산: 등기 b. 동산 : 인도(점유의 이전) c. 입 목 : 등기 d. 수목의 집단. 미 분리과실 : 명인 ③ 공시의 원칙과 공신의 원칙 a. 공시의 원칙- 형식주의(성립요건)⇒ 물건변동: 합의+공시(등기 ,인도)⇒ 당사자 +제3자 효력발생 - 의사주의(대항요건)⇒ 물건변동 : 합의(공시필요 없음) ⇒ “당사자”사이만 효력 단, 공시방법을 갖춰야 만 ⇒ 제3자에 대항 b. 공신의 원칙 : 진실한 권리관계와 일치하지 않더라도 선의 3자의 취득을 인정해야 한다는 원칙 2) 부동산물권의 변동 (1) 법률행위에 의한 부동산물권의 변동 : 득. 실 변경은 등기하여야 효력 생김 ① 물권행위 - 물권행위의 독자성 : 계약이 무효. 취소(§107~110)되었을 때 a. 무인성(설): 채권행위가 실효 → 물권행위는 유효 ⇒ 말소 등기해야 만 물권 복귀 b. 유인성(설): 채권행위가 실효 → 물권행위도 무효 ⇒ 말소 등기 없이도 물권 복귀 - 우리판례 : 무인성 부정설 ⇒ 유인성 긍정 a. 원칙 : 당사자 간 법률행위는 무효가 되고 ⇒ 등기말소청구(소유권 기한 물권적 청구권) b. 예외 : 제3자 보호규정에 의해 보호 (§107~~) ⇒ 절대적 무효 x, 상대적 유효 (선의 인정) ※ 법률행위 : 물권행위와 채권행위(★) a. 물권행위 : 물권의 변동 목적⇒ 처분행위 : 이행문제 x / 처분권한 요구(무권리자 x) b. 채권행위: 채권관계 변동 목적⇒ (의무)부담행위 : 이행문제 o / 처분권한 요구x(무권리자 o) ② 부동산 물권변동의 효력 § 186 a. 원칙: 법률행위로 인한 물권→ 등기해야 효력발생⇒ 소유권.지상권.지역권.전세권.저당권.권리질권 b. 예외: 점유권 유치권 적용 안 됨. ㉠ 원이행의 실효에 의한 물권의 복귀 ㉡ 재단법인 설립에 있어서 출연재산의 귀속시기(제48조와 제186조의 관계) - 제48조 생전 → 법인설립 시 / 유언 → 유언자 사망 시 - 판례) 출연자 → 법인사이: §48(등기 없이도 효력) ⇒ 대내적 법인 → 제3자 사이: §186(등기를 하여야 효력) ⇒ 대외적 (2) 법률규정에 의한 부동산물권의 변동 : ① 원칙 : 법률규정에 관한 취득=> 등기 요하지 않음 /그러나 등기하지 않으면 이를 처분하지 못함 ② 적용범위 a. 상속 (포괄유증, 회사의 합병) : 피상속인 사망한때(즉시) b. 공용징수 : 협의수용(정해진 시점), 재결수용 (보상금의 지급 시점) c. 판결 : 형성판결(사해행위 취소판결, 공유물분할판결, 상속재산분할판결) d. 경매 : 매각대금(경락대금) 완납한 시점 e. 기타 - 신축건물 소유권(보존등기 x) / 부동산 멸실의 물권소멸(말소등기 x) ③ 적용범위 아닌 것 : a. 점유취득시효 b. 판결 중 : 이행판결, 확인판결 ⇒ 등기해야 효력 3) 동산물권의 변동 : 공신력 인정 (1) 원인 ① 법률행위에 의한 경우 - 권리자로부터의 취득 - 무권리자로부터의 취득(선의취득) ② 법률행위에 의하지 않은 경우 (2) 권리자로부터의 취득 : (물권적)합의 + 인도(점유권이전) ⇒ 형식주의 ① 인도 a. 원칙 : 현실적 인도 b. 관념적인도(의사표시만으로 물권변동) - 간이인도 - 점유개정 : 이중 매매 시 -> 먼저 현실 인도자가 취득 - 목적물반환청구권의 양도 (3) 무 권리자로부터 선의 취득 (원시취득) ① 원시취득 요건 a. 거래객체 대상 ⇒ 동산 b. 거래객체 대상 아닌 것 - 부동산, 지상권, 저당권, 증권적 채권, 금전(기념화폐) - 공시되는 동산 : 자동차, 항공기, 선박, 중기 등 - 명인방법으로 공시되는 지상물 : 수목, 미 분리과실 c. 양도인 ⇒ 점유자이나 무 권리자(소유권×, 처분권×)일 것 * 무능력자, 무권대리인은 포함 안 됨. d. 양수인 ⇒ 평온, 공연, 선의, 무과실(추정×) e. 유효한 거래 있을 것 (양도. 양수인 간) ⇒ 포괄승계×, 특정승계○, 경매O * 양도인이 양수인에게 인도할 때 점유개정은 안됨. f. 기준시점 : 합의 + 인도 ⇒ 두 개 완성된 시점 g. 선의 취득자가 임의로 거부하며 반환할 수 없다. ② 효과 : 동산물권 취득(소유권, 질권), 원시취득 ③ 도품 및 유실물에 관한 특례 (2년 이내 반환청구권) a. 원칙: 무상 반환 청구권 b. 예외 : 유상 반환 청구권 ⇒ 경매, 공개시장, 상인에게서 구입 경우
4. 물권의 소멸 : 멸실, 소멸, 시효, 물권의 포기, 물권의 혼동, 공용징수, 몰수 등 (1) 목적물의 멸실 a. 원칙) 목적물이 멸실하면 물권도 소멸한다. 예외) 반드시 소멸하는 것은 아니다. ⇒ 그 목적물의 물질적 또는 가치적 변형물에 미치기도 함 ⇒ 물상대위 b. 멸실의 효과 ⇒ 절대적이다. - 건물의 멸실된 경우 - 동일한 구조로 신축해도 등기의 유용이 인정 안 됨. - 포락 후 성토화 된 토지의 경우 - 소멸된 소유권은 다시 부활하지 않는다. (2) 소멸 시효 (기간의 경과에 의해 효과가 나타남) - 대상물권 : 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)에 한함 ⇒ 20년 (소멸등기 요하지 않음) * 소유권, 점유권, 유치권, 질권. 저당권은 소멸 시효에 걸리지 않음. (3) 물권의 포기 : 물권적 단독행위(상대방 x) ⇒ 공시방법 갖추어야함(등기, 점유포기) a. 소유권. 점유권 포기 : 상대방 없는 단독행위 b. 제한물권 포기 : 상대방 있는 단독행위 (4) 공용징수 : 수용자는 원시적으로 권리를 취득, 피용자는 권리와 목적물에 존재했던 모든 권리소멸 (5) 몰수 : 재산권박탈을 내용으로 하는 재산형 (6) 혼동(★) ⇒ 물권 + 채권공통 소멸원인 * 점유권은 제외 ① 의의 a. 서로 대립하는 두개의 법률상의 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속되는 것 ⇒ 어느 한 지위를 다른 지위에 흡수시켜 소멸하게 하는 것 b. 혼동으로 소멸되지 않는 것 - 점유권 : 다른 물권과 양립 가능 - 광업권: 토지소유권이 동일인에게 귀속되는 경우 양자 양립가능 * 지상, 지표, 지하까지이나 미채굴 광물은 대상이 아님 ② 소유권과 제한물권의 혼동 / 제한물권과 그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권의 혼동 a. 원칙 : 동일인에게 속하면 소멸함 b. 예외 - 제 3자의 이익보호 ⇒ 소멸하지 아니한다. ex) 甲이 - 乙소유의 토지에 지상권 가짐 - 그 지상권이 병의 저당권의 목적이 된 경우 ⇒ 갑이 을소유 토지 매수 시 : 갑 지상권 소멸 안함 (* 병의 저당권 보호) - 본인의 이익보호 ⇒ 소멸하지 아니한다. ex) 甲이 - 乙소유의 토지에 지상권 가짐 - 병이 후순위 저당권을 가지고 있는 경우 ⇒ 갑이 을소유 토지 매수 시: 갑 지상권 소멸 안함 (* 병이 우선순위가 되면 갑은 불이익) ex)을은 갑(아버지)의 토지에 저당권을 설정하고 돈(채권) 빌려줌- 후순위 저당권자 있을 경우 ⇒ 아버지의 사망으로 상속 시 : 을 저당권은 소멸 안함 (후순위가 우선순위 되면 불이익) 2. 점 유 권 1. 점유 : 사실상의 지배 상태 ⇒ 본권의 권리 유무를 불문하고 사실상 지배 상태를 보호하려는 제도 1) 점유의 개념 ① 원칙 : 물건에 대한 사실상의 지배 ② 예외 ⑴ 점유보조자 (사실상 지배 O) : 점유가 인정되지 않는 경우 ⑵ 간접점유, 상속인의 점유 (사실상 지배 X ) : 점유가 인정되는 경우
2) 점유의 관념화 (1) 점유보조자 : 점유보호청구권 X, 자력구제권 O (ex. 가정부, 점원(고용) * 점유보조관계: 지시 - 복종/ 사법상, 공법상 법류관계/ 점유보조관계가 반드시 유효×, 계속적× (2) 간접점유자 : 점유보호청구권 O, 자력구제권 X ex. 임대차 계약 : 임대인(간접점유자) ↔ 임차인(직접점유자 = 점유매개자 : 타주점유) ① 점유매개관계 : 반드시 유효 x, 중첩적으로 성립가능 하다. ② 효력 a. 대내적 관계 (간접점유자 ↔ 직접점유) : 점유는 직접점유자가 우선한다. - 직접점유자는 간접점유자에 대해 : 점유보호청구권 O, 자력구제권 O - 간접점유자는 직접점유자에 대해 : 점유보호청구권 X, 자력구제권 X b. 대외적 관계 (간접점유자 → 제3자) - 간접점유자는 제3자에 대해 : 점유보호청구권 O, 자력구제권 X * 직접점유자가 제3자에게 점유를 양도한 경우 : 간접점유자와 직접점유의 매개관계가 단절된 것으로 보고 ⇒ 간접점유자는 제3자의 점유를 침탈의 이유로 점유반환청구를 할 수 없다. (3) 상속인의 점유 : 상속이 개시되면(사망) 상속인점유 (상속사실 모르더라도 즉시 점유권 이전) 3) 점유의 종류(태양, 모습) * 하자 없는 점유(강하게 보호) : 자주, 선의, 무과실, 평온, 공연, 계속 * 무과실은 추정x * 하자 있는 점유(약하게 보호) : 타주, 악의, 과 실, 폭력, 은비, 불계속 ① 자주점유와 타주점유 ⑴ 자주점유 : 소유의 의사를 가지고서 하는 점유 ⑵ 타주점유 : 소유의 의사 없이 하는 점유(타인의 소유권을 가지고 있음) ⑶ 판단기준(★) - 소유의 의사 : 객관적 권원(점유원인-매매)으로 판단 * 주관적인 내심의 의사가 아니다. - 소유의 의사가 불분명한 경우 → 자주점유로 추정 * 자주점유인 경우 : 매수인 /도둑 / 타인 토지 매매 / 등기와 무관 * 타주점유인 경우 : 임차인/ 무효인줄 알면서 취득/ 무단점유 * 판례) - 점유자 소송시 패소 → 점유자 자주 / 소유자 소송시 패소 → 점유자 타주 - 착오로 인접 토지: 침범이 일부분 → 자주 / 침범이 상당한 부분 → 타주 ⑷ 점유의 전화(★) ㉠ 타주 → 자주 : 새로운 권원(ex. 임차인이 임차물을 매수), 소유의 의사를 표시 ㉡ 자주 → 타주 : 점유개정 * 상속은 새로운 권원이 아님 : 피상속인을 승계 (자주 or 타주) * 타주가 보존등기를 했다고 자주가 되는 것은 아니다. 4) 점유권의 취득과 소멸 ① 점유권 승계효과 : 자기의 점유기간만을 주장 or 자기의 점유기간 + 전점유자의 점유기간을 아울러 주장할 수 있으나 전점유자의 하자도 승계한다. ② 점유의 분리. 병합 - 분리 : 자기점유 기간만을 주장 - 합병 : 자기점유 + 전점유자 기간을 주장 * 단, 일정 시점을 정할 수는 없다. ③ 점유의 분리가 인정되지 않는 경우 - 특정승계 : 분리 or 병합을 둘 다 선택해서 주장 가능 - 포괄승계 : 병합만 가능하고 분리 주장은 못함 ⇒ 원칙(판례) * 분리하려면 : 새로운 권원 or 소유의 의시가 있어야 한다. 5) 점유권의 효력 ① 추정적 효력 (입증책임 : 반대사실 주장자) ⑴ 점유태양추정(§197) ㉠ 자주, 선의, 평온,공연 하게 점유한 것으로 추정 (판례: 무과실은 제외 ⇒ 점유자 스스로 입증) ㉡ 선의의 점유자 : 본권에 관한 소에 패소한 때는 그 소가 제기된 때부터 악의 점유로 본다. ⑵ 계속의 추정(§198) (확정판결부터 아님) : 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정 점유자가 달라도 승계만 증명 하면 계속 추정, ⑶ 권리적법의 추정(§200) ⇒ 동산에만 적용함. ⇒ 부동산 x: 등기 있는 경우 or 미등기인 경우 적용 안됨. (판례 - 등기는 강력한 추정력 인정됨), ⇒ 소유자와 그로부터 점유를 취득한 자 사이 ⇒ §200 추정 적용이 안된다. ex: 갑 소유자와 을 점유자 사이 ⇒ 을의 점유에 대해 추정 적용 안 되고⇒ 을이 입증 책임 그러나 소유자가 아닌 제3자인 병과의 관계에서는 ⇒ 을의 점유가 추정 적용된다. ② 점유자와 회복자의 관계 - 매매계약을 하고 인도 된 이후 ⇒ 매매계약이 무효 or 취소 된 경우 a. 과실- 선의의 점유자 : 과실 수취 (정당한 근거) 반환의무 없다. *유취권, 질권: 과실수취 못함 (천연과실<새끼돼지> + 법정과실<주택 사용이익>) * 선의 점유자도 과실(잘못)이 있을 경우 (ex 상속) : 과실을 수취할 수 있지만, 불법행위로 인한 손해배상은 해야 한다. b. 멸실 - 현존이익 배상 : 선의. 자주 - 손해전부 배상 : 선의. 타주, 악의 (자주. 타주) c. 비용(선. 악 불문 청구 가능) - 필요비 : 반환청구 할 때 청구 * 임대차: 지출 즉시 청구 . 통상필요비 : 과실 수취자한 자는 청구 못함 (ex. 사료비) . 특별필요비 : 과실을 수취해도 청구할 수 있다. (ex, 자연재해, 보일러 수리비) - 유익비 (ex. 주택 개량비) . 현존증가 가액 한도에서 회복자 ?아 청구, 상환기간 허여되면(유치권소멸) - 임대차 계약 : 임차인은 타주점유 ⇒ 항상 손해전부를 배상해야 함.
③ 점유권보호 청구권 : 물권적청구권 ⑴ 반환(§204) - 침탈(절도, 강도) * 사기, 강박, 착오는 침탈이 아니다 - 선의의 특별승계에게 행사 못한다. - 제척기간 1년 - 반환 및 손해배상(고의. 과실이 있을 경우 손해 발생 시에 청구) ex: a. 갑의 자전거를 을이 점유한 경우 ㉠ “을”이 침탈을 통하여 자전거를 점유한 경우 : 갑→을 ⇒ 점유물반환청구○ ㉡ “을”이 사기를 통하여 자전거를 점유한 경우 : 갑→을 ⇒ 점유물반환청구× 소유권에 기한 반환청구O b. 갑의 자전거를 을이 침탈하여 병에게 매매한 경우 ㉠ 매매(특.승) 선의(병) : 점유물반환청구×, 소유물반환청구○ (소유권은 제척기간 없다) 악의(병) : 점유물반환청구○ ㉡ 상속(포.승) 선.악(병): 점유물반환청구○ ⑵ 제거(§205) - 방해제거 ○ - 제척기간 : 1년(손해배상 만 해당) 제거 및 손해배상 - 공사로 인한 제한 * 1년경과 or 건물완성 시는 방해제거 청구 못함 - 제거 및 손해배상(불법행위 : 고의. 과실) ⑶ 예방(§206) - 공사 - 방해예방 또는 손해배상 담보(★) 선택해서 청구함 * 함께 청구 못함 : 방해예방을 하면 손해가 생길 원인이 없어짐 ※ 반환 및 제거의 손해배상청구권은 불법행위를 이유로 한 손해배상청구권임. 3. 소 유 권 1. 소유권의 의의 : 물건에 대한 전면적. 포괄적 지배권으로서 물건을 사용. 수익. 처분할 수 있는 물권 1) 법적성질 ① 관념성(관념적인 권리) : 현실적 지배를 내용으로 하지 않음 ② 전면성 : 물건의 사용가치와 교환가치 등 기타 모든 가치에 대하여 전면적으로 작용 ③ 혼일성 : 소유권과 제한물권이 동일인에게 귀속하면 제한물권은 혼동으로 소멸 ④ 탄력성 : 소유권 위에 제한물권이 설정되면 소유권의 권능의 행사는 그 한도에서 중지되지만, 제한물권이 소멸하면 소유권의 내용은 자동적으로 종전대로 회복 ⑤ 항구성 : 존속기간의 제한이 없으며, 소멸시효에도 걸리지 않음 2)) 소유권의 객체 : 물건 * 권리 → 소유권이 성리하지 않음 2. 부동산소유권의 범위 1) 토지소유권의 범위 ① 상하의 범위 - 지표면, 지상의 공간 및 지하의 지반 → 암석 or 토사 등에 효력 미침 - 예외: 광업권 → 미채굴의 광물은 효력이 미치지 않고 별도로 광업권의 객체가 됨 ② 토지소유권의 경계 : 현실의 경계와 관계없이 지적도 등의 지적공부에 의하여 결정 2) 상린관계 (임의규정): 서로 이웃해 있는 부동산의 관계 * 상린권 : 소유권, 지상권, 전세권에 적용 또한 부동산 임대차에서도 유추적용 ① 상린권과 지역권의 비교(★)
② 상린관계에 관하여 관습이 우선적용 되는 경우(★) 소저경 - 수용 - 경특 ⑴ 소통공사비용(§222) ⑵ 저수 .배수. 인수를 위한 공작물 공사비용(§223) ⑶ 경계표. 담의 설치, 설치비용(§237) - 비용: 쌍방이 절반하여 부담 → 측량비용: 토지 면적에 비례 ⑷ 수류변경권(§229) ⑸ 용수에 관한 관습(§234) ⑹ 경계선 부근의 건축제한(§242) - 경계를 넘은 - 수목 가지: 소유자에게 가지 제거를 청구 → 아니한 때 청구자가 가지 제거 - 수목 뿌리: 임의로 제거 - 경계선 부근 공작물 설치 . 건물 축조 : 특별한 관습이 없으면 → 경계로부터 반미터 이상의 거리 두어야 함 : 위반 시) 변경 or 철거 청구 → 착수 1년경과 or 건물완성 후 → 손해배상 만 청구 가능 . 지하시설 - 우물, 용수, 하수 or 오물 등 → 2미터 이상의 거리 - 지하실공사는 → 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리 . 차면시설의무: 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망 →창 or 마루를 설치하는 경우 (7) 특수지역(§302) - 인역권 3) 주위토지통행권 ① 인정요건 ⑴ 통로가 없는 경우 : 주위의 토지를 통행 or 통로로 하지 아니 하면 공로에 출입할 수 없거나 ⑵ 기존 통로 있는 경우: 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하는 경우 → 통로가 있는 경우 더 편리하다는 이유만으로는 인정 안됨. (3) 이용방법에 따라 : 자동차의 통로개설도 허용되며, 과다한 비용 요하는 때 인정 된다. (4) 나중에 그 토지에 인접한 공로가 개설되면 주위토지통행권은 소멸 한다. (5)소유자의 통행로 변경은 가능함 → 소유자의 점유까지 배타적이지 못하고, 철거 등을 요구 못함 * 이로 인해 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택과 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다. ② 범위 : 현재의 이용의 범위에서 인정 but 미래의 상황까지 대비한 통행로는 정하지 않음 ③ 분할. 일부양도 ⑴ 무상(§220) : 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용 → 무상으로 통행해온 주위대지 소유자 or 통행권자 허락을 받은 통행자에게 통행료 청구 x ⑵ 유상(§219) : 특정승계인 * 명의신탁자의 통행권은 인정되지 않는다.
3. 소유권의 취득 - 일반적 취득: 법률행위, 상속, 토지수용 등 - 특수(원시 취득): 법률규정→취득시효, 선의취득, 선점, 습득, 발견, 첨부(부합.혼화.가공) 1) 취득시효 : 점유상태가 일정기간 계속되는 경우 → 외관상의 권리자에게 권리취득의 효과 ⇒ 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 분묘기지권, 질권, 광업권. 어업권. 무채재산권 가) 부동산 점유취득 시효: 20년간 소유의 의사(자주점유)→ 평온, 공연하게 점유한 자 → 등기로 취득 (1) 시효취득의 객체(부동산) ⑤⑥ ① 자기소유물 ② 부동산의 일부 : 1필의 토지의 일부 ⇒ 분필 후 등기완료시 인정 ③ 공유지분 : 공유부동산 전체를 점유하고 있으면 가능함 ④ 국유재산 : 잡종재산(일반재산)→ 가능 / 행정재산은 → 시효취득 불가 * 시효취득 인정되지 않는 권리: 저당권, 점유권, 유치권 / 취소권, 환매권, 해제권 / 부양권 (2) 20년간의 점유 기산점의 임의선택(역산)의 원칙 : 불가 → 예외 : 가능 ⇒ 점유 기간 중 등기명의인의 변동이 없는 경우(등기 동일인명의) 가능 (3) 등기 - 실무상 이전등기로 행하여 짐→ 등기신청도 공동으로 하여야 함 * 이론상: 이전등기 - 소유권이전등기청구권은 → 채권적 청구권 : 10년 소멸시효에 걸린다. : 점유상실시점부터 10년 소멸시효, 단) 계속점유하면 : 소멸시효진행 안됨 (4) 등기청구권의 상대방 : 시효완성 당시의 소유자 (5) 소유자가 제3자에게 처분 : 취득시효 완성 후 ↔ 등기가 이전되기 전에 - 채무불이행 책임은 없다 (계약상 채권. 채무관계 성립x ) - 불법행위 or 대상청구권 : 소유자에게 시효취득을 주장 한 경우만 인정된다. - 제3자가 먼저 소유권이전등기를 한 경우 → 악의라도 소유권 확정적 취득 그러나 불법행위에 적극가담 하였다면 무효 → 소유자를 대위하여 말소 청구 - 시효완성 당시의 소유자에게 → 소유권이 환원된 경우 → 시효취득 주장할 수 있다. (6) 시효완성자가 등기 하지 않고 양도한 경우의 양수인(승계) → 대위행사 (7) 소유자의 변동 ① 시효완성 전: 소유자(등기) A + B = 20년 → 취득시효 주장 ② 시효완성 후: 소유자(등기) A(20년) + B(5년) → 취득시효 주장 못함. 2)부동산 등기부취득시효: 10년간 부동산의 소유자로 등기한자→ 평온. 공연. 선의, 무과실로 점유하면 취득 → 선의 무과실: 점유의 개시 시에만 있으면 족함 (무과실은 추정 안됨 - 본인 입증), → 적법한 등기가 아니고 무효 등기일 때도 가능 → 이중 보존등기 : 선 등기가 무효가 아닌 한, 후 등기가 무효 * 후 등기를 기초한 취득시효는 인정 안됨. 3) 동산 - 점유취득시효 : 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 자는 소유권 취득 → 이때 점유가 선의, 무과실로 개시된 경우 : 5년을 경과함으로 소유권 취득 * 시효 취득: 점유를 개시한 때로 소급함 → 그동안 소유자와 점유자는 부당이득으로 반환할 필요 없다. * 소멸시효 중단도 적용된다. * 취득시효기간 만료 후 → 점유를 상실해도 시효이익을 포기한 것으로 볼 수 없다. → 소유자에게 매매를 요구해도 시효이익을 포기한 것으로 볼 수 없다. 4) 무주물 선점 - 동산 : 소유의 의사로 선점 한자가 소유권 취득 야생 동물은 무주물 → 사양하는 야생동물도 다시 야생상태면 무주물 - 부동산 : 국유 5) 유실물 습득 : 습득 후 1년 공고 → 소유권 취득 6) 매장물 발견 : 발견 후 1년 공고 → 소유권 취득 * 타인 토지에서 발견은 소유자와 절반하여 취득 문화재 : 국유 → 국가에 적당한 보상을 청구할 수 있다.
6) 소유권에 기한 물권적 청구권 : ① 소유물반환청구권 ② 소유물방해제거, 방해예방청구권 4. 공동소유 : 하나의 물건을 여러 명이 소유하는 형태 1) 공유(지분비율) : 1개의 소유권의 양적 분할설 ① 공유의 성립 ⑴ 법률행위에 의한 성립: 합의 + 공유의 등기(부동산) ⇒ 지분등기 x: 지분은 균등한 것으로 추정 ⑵ 법률규정에 의한 성립 : 수인 공동의 무주물선점, 유실물습득, 매장물 발견, 주종구별 할 수 없는 동산의 부합, 공유물의 과실, 공동상속재산과 공동포괄수유재산, ② 공유물 ⑴ 사용. 수익 : 지분비율에 따라 ⑵ 처분. 변경(물권 + 준물권) : 전원동의 ⑶ 관리- 보존행위 : 각자단독 - 이용. 개량 : 지분 과반수 *과반수 공유지분을 가진 자: 단독 임대차 계약은 적법 (4) 공유관계의 확인청구. 등기청구. 시효중단, 공유관계에 기한 방해배제청구: 공유자 전원 ③ 공유자의 지분매수청구권 (형성권): 공유물의 관리비용. 세금 등 → 지분의 비율에 따라 부담하며, 공유자가 1년 이상 지체 → 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수청구 할 수 있다. ④ 지분의 탄력성: 공유자가 지분 포기, 상속인 없이 사망→ 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속 ⑤ 공유물의 침해(보존행위) : 제3자 or 공유자中 1명(불법점거, 무효인 등기) ⇒각자 단독으로 공유물 전부: 지분에 기한 방해배제 청구권- 침해제거청구(반환/등기말소) ⇒ 각자 단독으로 지분 범위 내 : 손해배상청구, 부당이득청구 ⑥ 공유물 a. 분할청구 : 자유 원칙 - 특약 : 5년 내 불분할 약정 가능 - 갱신 때 5년을 넘지 못함 - 분할금지(법률규정) : 공용부분/ 경계선상의 경계표. 담. 구거/ 공유대지 b. 분할방법 : 원칙 - 현물분할, 협의 분할 - 예외: 법원(재판상 분할) → 법원은 물건의 경매 명할 수 있다. 필요적 공동소송(형성의 소(형성권): 공유물분할청구권)→ 공유자 전원참여 ⑦ 공유자간의 담보책임 : 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대해 → 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다. ex) 갑과 을의 공동소유에서 → 갑의 지분 위에 병에게 저당권을 설정한 경우 a. 현물분할 : 갑과 을이 전체 토지를 각각 절반의 토지를 분할 한 때 → 병의 저당권: 갑의 절반의 토지에 1/2 + 을의 절반의 토지에 1/2씩 존속 b. 대금분할 : 갑과 을의 지분 모두 정에게 처분한 때 → 병의 저당권: 정의 토지 전체 토지에 1/2 존속 c. 가격배상(분할)- 갑이 을의 지분을 매수한 때 → 병의 저당권: 갑의 토지 전체 1/2 존속 - 을이 갑의 지분을 매수한 때 → 병의 저당권: 을의 토지 전체 1/2 존속 ⑧ 공유관계의 소멸 : 공유지분의 집중(1인에게), 공유물의 분할, 제3자에게 양도, 공유지분의 공용징수, 공유물의 멸실 2) 합유 : 공동의 목적(ex. 동업, 계(친목) 등) (1) 처분. 변경(물권 + 준물권) : 전원동의 (2) 보존행위 : 각자단독 (3) 지분 처분 : 전원동의 → 분할 청구 못함 → 합유 종료 시 분할(공유 규정 적용) * 합유는 상속이 안 된다. : 지분은 잔존 합유자의 합유로 귀속 or 단독소유로 귀속 (4) 부동산 합유 : 등기 (* 합유 지분 - 등기 못함) (5) 법률규정 - 조합재산 / 신탁재산(수탁자 수인인 경우) * 명의신탁 : 공유(분할은 못함) * 공유와 합유의 차이점 - 지분처분 - 공유: 자유 / 합유 : 전원동의 - 분할청구 - 공유: 자유 / 합유 : 분할청구 못함 공통점 - 보존행위 : 각자 / 처분. 변경 : 전원동의 3) 총유(비 사단법인) : 단체의 소유 (ex, 교회 등) (1) 총유물의 관리. 처분과 사용. 수익 - 1차 : 사단의 정관 기타규약에 의함 - 2차 : 정관. 규약 없을 시 → 사원총회의 결의에 의함 (2) 지분이 없다/ 부동산 총유등기 x → 등기 신청은 법인 아닌 사단 명의로- 대표자 or 관리인 신청 ex. 분열된 교회 → 원칙, 잔존 교인의 총유 단, 탈퇴 교인이 2/3이상이 되면 탈퇴교인의 총유 4. 용 익 물 권 <지상권, 지역권, 전세권> 1. 지상권 : 타인의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용의 용익물권 . 특수지상권 (구분지상권/ 관습법상 법정지상권/ 분묘기지권) 1) 지상권의 취득 ① 법률행위 : 설정계약 + 등기 ② 법률규정, 법정지상권 - 원칙: 등기 안함 §187, 예외) 점유시효취득: 등기해야 함 * 지상권 설정 당시 → 건물이 없어도 설정 가능 / 건물 멸실 되어도 → 지상권 소멸 안됨 2) 존속기간 : ① 약정을 한 경우(§280) ⑴ 최단기 제한 : 30년, 15년, 5년 (최단기보다 짧게 약정한 경우 최단기간으로 연장한다.) ⑵ 최장기간 : 영구 무한가능 ② 약정 없는 경우(§281) ⑴ 최단기간 적용 a. 30년 : 견고한 건물(석조. 석회조) + 수목 b. 15년 : 건물 c. 5년 : 공작물 * 기존 건물 사용목적 : 지상권의 최단 존속기간 적용되지 않는다. ⑵ 15년 ⇒ 지상물의 구조, 종류를 정하지 아니한 때 * 구조나 종류는 공부상을 기준이 아니라 ⇒ 미등기, 무허가 건물은 객관적인 종류에 따라 정함 ③ 갱신(기간만료 → 연장) ⑴ 당사자 약정에 의한 갱신 → 최단기제한(30/15/5) ⑵ 갱신청구권(§283) : 지상권소멸한 후 + 지상물 현존 한 경우 ⇒ 갱신을 청구해서 OK : 갱신○ (3) 지상물매수청구권(형성권): 갱신청구 거절되면⇒ 지상물 매수청구권이 즉시 매매 형성 (거절 x) * 단, 2년 이상 지료 연체 시: 갱신청구권과 지상물매수청구권을 행사 할 수 없다. * 갱신청구권과 지상물매수청구권 : 건물소유목적 임대차에서도 그대로 준용 됨 3) 효 력 ① 사용. 수익 → 설정자 : 소극적 인용의무 : 필요비 청구 못함 → 임차인 : 적극적 의무 ② 처분 (§282) : 양도, 임대, 저당권설정 → 자유로이(설정자 동의 없이) 처분 가능 → 편면적 강행규정(금지특약 → 무효 ※전세권은 금지특약이 인정) 4) 지 료 ① 성립요소가 아님(무상 可) → 약정이 있으면 지료를 지급해야 함 ② 지료 - 등기 o → 제3자에게 주장 할 수 있다. - 등기 x - 지료 증액 청구 못함, - 구 지상권자의 연체를 새로운 지상권자에게 주장할 수 없다. ③ 지료증감청구권 (형성권) : 상대방 다툼이 있을 때 법원이 결정하고 - 청구한 때로 소급한다. * 법원이 결정 이전 까지 종전의 지료를 지급하였어도 연체로 보지 않는다. ④ 2년 이상 지료 체납시(강행규정) : 지상권 소멸을 청구할 수 있다. * 지상권 양도한 경우 : 양수인에 대해서만 체납된 지료액이 2년분 이상이어 야 함. 5) 지상권의 소멸 ① 지상권이 저당권의 목적인 때- 지상권 소멸청구는 : 저당권자에게 통지해 주어야 함 - 지상권 포기는 : 저당권자의 동의가 있어야 한다. ② 지상권 설정자의 매수청구권(형성권)을 행사하면 - 즉시 매매가 성립한다. ③ 유익비상환권 : 민법 규정에 없지만 - 임차인 유익비상환청구권을 유추 적용하여 인정한다. ④ 편면적 강행규정 : 지상권자에게 불리한 약정은 무효이다. 6) 특수한 지상권 ① 구분지상권(§289의 2) - 상하구분(수직지상권) ex.지상 5m~10m - 수목의 소유를 목적으로는 하지 못한다. - 소유자의 사용권 제한 가능 → 제한 특약은 등기를 해야만 제 3자에게 대항할 수 있다. - 제3의 사용권자 전원의 승낙필요(지상권자, 임차인) ② 관습법상 법정지상권 : 판례가 인정 - 토지와 건물이 동일 소유자 → 처분하여 소유자를 달리하게 된 경우 → 건물의 소유자가 취득 - 성립요건 a. 토지와 건물이 처분 당시 → 동일인의 소유에 속할 것 * 법정지상권 : 저당권설정당시 동일인 소유임을 요함이 차이 b. 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 → 소유자가 다르게 될 것 c. 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 * 법정지상권(강행규정) : 포기 특약 무효가 차이 d. 건물만 매수 → 대지에 관한 임대차계약 체결 → 관습법상 법정지상권은 포기로 봄 e. 등기를 요하지 않음. f. 관습법상 법정지상권 취득 후 → 건물의 신축. 증축해도 유효함. - 기타의 내용은 지상권에 관한 내용이 준용
- <판례> * 매도인이 매매계약이 적법하게 해제가 되면 매수인이 토지 승낙을 받아서 신축을 했어도 관습상 법정지상권은 성립 안됨, * 환지처분 → 관습상 법정지상권이 성립 안됨, * 미등기 or 등기의 건물과 토지의 소유자 동일인이고, 토지와 건물을 한 사람에게 매도했으나 토지만 소유권이전등기가 되어, 건물은 매도인 명의로 남은 경우 → 법정지상권은 성립 안됨 * 미등기 건물과 토지의 소유자 동일인이고, 건물 만 매도한 경우 → 미등기 건물 양수인의 법정지상권을 성립이 됨 * 토지가 갑과 을의 공유일 때 → 갑소유 건물 일 경우 a. 갑이 건물만을 병에게 매매한 경우 - 병의 법정지상권은 성립 안됨 (* 을의 동의 x) b. 갑이 토지지분을 전매한 경우 - 갑의 법정지상권은 성립 안됨 (* 을의 동의 x) c. 갑이 을에게 토지지분을 분할한 경우 - 갑의 법정지상권은 성립이 됨 (* 을의 동의 o) * 건물이 공유 인 경우는 - 토지의 법정지상권은 성립된다. * 상호명의신탁의 토지를 갑과 을의 경우 - 대내적 : 구분소유 - 대외적 : 공유(등기) a. 갑과 을이 자기 소유의 토지에 건물을 각각 신축을 하였을 경우 → 법정지상권은 성립 b. 갑의 소유의 토지 위에 을이 건물을 신축 하였을 경우 → 법정지상권은 성립은 성립 안됨. * 갑이 건물을 소유함으로 법정지상권을 취득한 경우 → 토지에 대한 지상권의 미등기가 된 채 토지가 을에게 매매 되어도 법정지상권은 유효 - 이때 갑이 지상권이 미등기 된 채 병에게 건물을 매매한 경우 → 병은 건물을 매수 한 때 종된 권리로 지상권도 있는 것으로 갑에게 지상권 설정을 순차 대위를 주장할 수 있다 → 토지소유자는 건물의 철거 청구는 못하지만, 토지 사용에 대한 부당이득반환은 청구함 ③ 분묘기지권 : 관습법상의 특수 지상권 → 타주점유 (1) 취득사유- 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 - 승낙 없이: 분묘 설치한 후 20년간 평온. 공연하게 분묘를 점유하여 시효 취득함.(종손) (2) 분묘의 모양으로 공시방법 갖출 것 (등기는 불요함) - 봉분 등으로 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태 갖추면 → 분묘기지권 성립 - 평장으로 외부에서 인식할 수 없는 경우 → 분묘기지권의 취득 부정 (3) 범위 : 분묘가 설치된 기지 + 분묘의 보호 및 제사에 필요한 주위의 빈 땅에도 미친다 → 새로운 분묘 x : 합장을 위한 쌍분 형태의 분묘 설치 허용 안됨 (4) 지료지급 : 분묘기지권을 시효 취득한 경우에는 지료지급의무 없다. (5) 존속기간 : 약정이 없는 경우 → 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 존속한다. 2. 지역권 : 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리 - 요역지 : 편익을 받는 토지 - 1필 토지 이어야 함 - 승역지 : 편익을 주는 토지 - 1필의 토지 일부라도 무방 1) 성질 : ① 비배타성, 공용성 → 침해시 반환청구 x (소유개념 x) ② 부종성 (지역권 운명同) : 요역지와 분리하여 양도 or 다른 권리의 목적으로 하지 못한다 수반성 : 요역지 소유권이 이전되면 지역권도 함께 소유권이 이전된다. * 단, 약정에 의해 요역지만 분리 양도 되면 → 지역권은 소멸한다. ③ 공유관계와 불가분성 : “공유자”에게 “유리”한 방향 a. 토지공유자 1인의 지분에 관하여 → 지역권을 소멸 하게 하지 못한다. b.토지분할 or 토지일부 양도 경우→ 요역지의 각 부분을 위하여 또는 승역지 각 부분에 존속한다. c. 공유자 1인의 지역권 취득 한 때 → 다른 공유자도 이를 취득한다. d. 지역권 취득기간 중단은 → 1인 만으로는 효력 x * 모든 공유자에 대한 사유 아니면 효력 없음 e. 지역권 소멸시효 중단은 → 1인 만으로도 다른 공유자를 위하여 효력 있다. 2) 지역권의 시효취득 ① 계속되고 표현된 지역권에 한하여 시효취득이 인정 ② 20년간 평온. 공연하게 지역권을 행사하여, 등기함으로써 취득 ③ 통행지역권의 시효취득(판례) ⑴ 승역지 상에 요역지 소유자가 통로를 개설(표현)하여 → 항시 사용한 객관적인 상태가 민법(§245)에 규정된 20년간 계속된 사실이 있으면→ 시효취득 * 통로개설이 없는 일정한 장소를 오랜 시일 통행한 사실 or 이웃에 사는 교분으로 통행을 묵인하여 온 사실이 있다하더라도 → 시효취득 할 수 없다. ⑵ 요역지의 불법점유자는 시효취득이 인정되지 않음 ④ 승역지 이용 대가 : 유상, 무상 상관없다.→ 유상인 경우도 지료 등기할 방법 x : 제3자에게 대항 x ⑤ 존속기간 : 영구적인 지역권 설정의 허용 → 당사자 약정 유효 (등기 x ) 3) 지역권의 효력 - 승역지 소유자가 공작물설치 + 수선의무를 부담한 때→ 특별승계인도 그 의무를 부담 함. - 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 → 지역권자에게 위기하여 부담을 면할 수 있다. - 소유물방해제거, 예방청구권 준용 → 반환청구권은 인정 안된다. 4) 지역권 소멸 사유 - 위기(혼동으로 소멸), 승역지 제3자에 시효취득으로 소멸, 20년 소멸시효에 걸림 5)특수지역권(인역권): 주민 집합체의 관계로 타인토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목의 수익권리 - 관습성이 우선하며 / 양도. 상속은 할 수 없다. 3. 전세권 : 전세권자는 - 전세금을 지급하고, 그 부동산의 용도에 ?아 사용. 수익하며 (용익물권적 성질) 전세금의 우선 변제를 받을 권리가 있다. (우선변제권 + 담보물권성) * 농경지는 - 전세권의 목적으로 하지 못함 * 판례 -목적물 인도는 성립요건이 아님 → 인도는 나중에 받아도 유효하다 - 전세금은 : 반드시 현금 수수가 되어야 하는 것은 아니고 - 기존 채권으로 갈음할 수도 있다. - 담보물권 : 전세금 반환채권이 ↔ 피담보 채권이 되면 a. 원칙 : 분리 양도는 허용 안 된다. (부종. 수반성) b. 예외 : 전세금 반환 채권만을 장래 소멸되는 조건으로 - 조건부 채권으로 미리 양도하는 것은 가능 하다. - 이 때 무담보의 채권을 양수한 것으로 : 우선변제+ 경매권 없다. 1) 취득(성립요건) : 설정계약 +등기 + 전세금 지급(“언제나 유상”) 2) 존속기간 : ① 약정 가능 : ⑴ 최장기간 제한 : 10년 ⑵ 최단기간 제한 : 건물 1년 (토지 x ) ② 약정× : 소멸통고 ~ 6개월 후 소멸 3) 갱신 ① 약정갱신 → 최장기 10년 (계약 + 등기) ② 법정갱신(묵시적 갱신) - 소멸통지× : 건물의 전세권 설정자가 기간 만료 전 6월 ~ 1월까지 소멸 통지 없으면 ⇒ 전전세권과 동일한 조건의 갱신(ex.12/31 7/1) * 단, 존속기간 약정이 없는 것으로 본다. (언제든지 상대방에게 소멸 통고可) - 등기필요× : 단, 처분할 때에는 등기를 요한다. 4) 권리. 의무 ① 사용. 수익 : 계약상 용도에 좇아 → “위반” : 전세권소멸청구(§311) ⇒ 원상회복 / 손. 배 ② 현상유지, 수선의무(§310) - 전세권자 : 통상의 관리에 속한 수선해야 함 ⇒ 필요비청구× - 전세권 설정자 (소극적 인용의무) ③ 물권적 청구권과 상린관계 ④ 전세금 증감청구권 - 증액 : (대통령령) 약정 전세금의 1/20을 초과×, 1년 이내× ⑤ 전세권의 처분 - 원칙 : 자유 → 양도, 담보제공(저당권), 전전세, 임대 (설정자의 동의 필요×) - 예외 : 금지특약 유효 (↔ 지상권(§282)과 차이) ⑥ 전세권 양도 - 전세권 양수인은 전세권양도인과 동일한 권리 의미가 있다 - 전세금의 양도 금액은 : 제한이 없다 단, 전세권 설정자는 애초 설정 당시의 전세금액만 지급한다. ⑦ 전전세 - 존속기간. 전세금 : 원전세권의 존속기간 +전세금을 초과 못함 (담보권) - 효과 - 원전세권 설정자에 대하여 아무런 권리. 의무가 없다. (*임대차 : 원전세권 설정자 → 의무는 부담한다는 것과 차이) - 원전세권이 소멸하면 → 전전세권도 소멸한다. - 경매권. 동시이행 항변권이 인정 * 단, 원전세권설정자가 경매를 당할 요건을 갖추어야 된다. 5) 전세권의 소멸 (1) 소멸사유 ① 불가항력(§314) ⑴ 전부멸실 → 전세금 반환 ⑵ 일부멸실 (부분 소멸) → 전세금 감액 청구권 (* 청구를 해야만 효력 발생) : 잔존부분 목적달성× → 전부소멸통고 → 즉시소멸 → 전세금 반환 ② 전세권자 귀책(§315) : 손. 배 → 전세금으로 충당 ③ 전세권 소멸 청구 : 목적물의 정하여진 용법으로 사용. 수익하지 않은 경우 → 즉시 소멸 → 원상회복 or 손해배상을 청구할 수 있다. ④ 전세권 소멸 통고 : 6월이 경과하면 전세권 소멸 (2) 소멸효과 ① 동시이행관계 : 말소등기에 필요한 서류교부 ↔ 전세금 반환 ② 우선변제권, 경매청구권 → 전세금 반환 지체 시 * 경매 청구 요건 : 목적물 인도+ 말소등기에 필요한 서류의 교부 → 이행지체에 빠트려야 함 * 목적물 일부에 대한 전세권인 경우 a. 그 건물 전부에 대한 우선변제권 있다 → 단, 나머지 건물에 대한 경매신청권은 없다. b. 일부경매요건 - 독립된 구분소유: 분할 후 → 경매신청 분할 불가 → 경매신청 할 수 없다. ③ 원상회복의무와 부속물 수거권(독립된 경우) ④ 부속물매수청구권 - 전세권설정자(형성권): 전세권자는 정당한 이유 없이 거절 못함. - 전세권자 : 설정자 동의 or 설정자에게 매수 한 경우에만 청구권을 가짐 (* 지상권 : 형성권과 차이) ⑤ 유익비 청구권 - 가액의 증가가 현존, 소유자의 선택 ?아, 상환기간 허여할 수 있다. - 포기약정 유효 → 원상회복 약정: 유익비청구권을 포기로 해석
5. 담 보 물 권 * 담보물권의 일반론 - 원칙 : 전형담보 - 법정담보 : 유치권(물건(부동산+동산), 가증권) - 약정담보 : 저당권(부동산, 지상권, 전세권), 질권 - 예외 : 비전형담보 - 거래계에서 발달 (가등기담보, 양도담보, 매도담보 등) * 담보물권의 공통된 특성(통유성)
ex) 불가분성 : 전세금이 일부가 변제가 되지 않을 때 → 전세권자는 그 목적물 전부에 대해서 경매를 신청할 수 있다. * 일부 전세권자 : 전부 경매를 신청할 수 없다와 구분 이해 1. 유치권 : 법정담보 . 320조 : 타인의 물건 or 물건을 점유한자 - 채권이 변제기 있는 경우 → 변제 받을 때 까지 유치권리 1) 법적성질 (우물추 없다) a. 우선변제권, 물대대위권, 추급효력 - 인정 안됨 b. 점유 : 존속요건 → 점유를 상실하면 소멸 c. 등기 or 배서를 요하지 않음(법정담보물건) d. 경매권, 별제권 인정 (* 우선변제권 없다) 2) 성립요건 (1) 타인의 소유물 : 채무자 or 제 3자도 포함 → 타인의 동산 + 부동산 + 유가증권 (2) 물건과 채권 간에 견련관계가 존재할 것 ① 견련관계 인정 → 채권이 목적물 그 자체로부터 발생한 경우 (비용 + 손해) * 판례 a. 신축공사를 한 수급인 → 공사금 채권을 변제 받을 때 까지 유치할 권리 있다. b. 사실관계 : 컴의 매매계약 미성년을 이유로 취소했다면 → 대금을 받을 때 까지 컴퓨터 유치할 수 있다. c. 채권과 목적물 점유와의 견련 관계는 요하지 않는다. : 시계를 수리해 주고 대금을 받지 못한 경우 : 다시 시계를 맡겨 와서 수리하고 대금을 주었더라도 → 이전 수선비를 지급을 안 하면 유치함. ② 견련관계 부정 - 권리금반환청구, 부속물매수청구권, 임차보증금반환청구, ① ②③④ ⑤ 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 한 손해배상청구는 인정 안 된다. (3) 채권이 변제기에 있을 것 * 유익비상환 : 법원으로 기한을 허여 받은 경우 성립 안됨. (4) 유치권자 - 타인의 물건 or 유가증권 점유자일 것 ① 직접점유자 + 간접점유자 포함 ② 불법행위는 성립 안됨 * 해지 후 임차인은 불법점유 이다. (5) 유치권배제특약은 없을 것. (임의규정) * 원상복구 특약 : 비용청구권을 미리 포기한 것이다. 3) 유치권의 효력 (1) 유치권자의 권리 a. 목적물의 유치 - 전부를 변제받을 때 까지 목적물 인도를 거절하는 것이다. b. 대세적 권리 - 채무자 or 모든 사람에 대해서도 주장할 수 있다. - 소유권이 변동된 경우 - 새로운 소유자에게도 행사 할 수 있다. - 경매된 경우 - 경락인 - 인도를 거절 할 수 있다. * 변제를 청구할 수 없다 (우선변제권 x) - 목적물인도청구 소 - 상환이행판결 (원고일부승소판결) c. 경매권 : 환가(현금화) 방법 - 원칙 : 경매 - 예외 : 간이변제충당 - 유치물로 직접 채권의 변제에 충당 함 d. 별제권 : 채무자의 파산으로 행사할 수 있다. e. 과실수취권 - 천연과실 + 법정과실을 포함하며 - 채권의 변제에 충당해야 한다. * 충당은 먼저 이자 → 원본 순으로 한다. f. 유치물 사용권 - 원칙 : 없다 * 위반 : 채무자 → 유치권 소멸 청구 - 예외 : 채무자의 승낙 있으면 - 사용대여 or 담보제공을 할 수 있다. * 단, 유치물 보존에 필요한 사항 할 수 있음 * 종전대로 부동산을 사용할 수 있다. * 판례: 공사대금 채권 - 그 집에 거주하는 것은 보존에 대한 사용으로 본다. - 차임은 보상/ 손해배상책임은 없다. g. 비용상환청구권 : 필요비 + 유익비 * 추가로 지출한 비용에 대해서 새로운 유치권이 성립된다. (2) 유치권자의 의무 - 선관주의 의무 : 객관적인 일반 사람 기준 * 주관적, 자기물건주의 안됨 → 위반 : 채무불이행에 의한 손해배상 청구 - 유치물의 사용. 대여. 담보제공은 채무자의 승낙 없이 못한다. - 위반 : 유치권을 소멸 청구(형성권)를 해야만 - 소멸 된다. 4) 유치권의 소멸사유 (1) 물권일반 공통사유 - 목적물멸실, 토지수용, 혼동, 포기 담보물권 공통사유 - 피담보채권소멸로 소멸한다. (부종성) * 소멸시효는 없다. (2) 유치권의 특유한 소멸 사유 a. 유치권소멸 청구 : 유치권자의 의무위반 - 채무자의 소멸청구 있으면 소멸한다. b. 타 담보의 제공에 의한 소멸 청구 : 유치권자의 승낙 or 이에 갈음하는 판결(형성권) 있어야 한다. c. 점유상실 : 단, 침탈당한 후 1년 내 회수한 경우 → 처음부터 상실하지 않을 것으로 소멸 안함.
2. 저당권 : 제356조) 저당권자 → 채무자 or 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 않고, 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 → 우선변제 받을 권리가 있다. 1) 법정성질 - 약정담보물권 - 등기. 등록 하면 우선변제적 효력은 있다. (유치적 효력 x) - 타물권(인정 x ), 부종성(근저당권 : 완화), 수반성, 불가분성(공동저당: 완화), 물상대위성 2) 성립요건 - 원칙 : 등기에 의해 성립 한다. - 예외 : 법정저당권이 성립 (등기 x) (1) 법률행위 a. 계약당사자 - 피담보채권의 채권자 or 제3자 - 제3자 : 채권자 + 채무자 +제3자의 → 합의 or 제3자에게 채권이 실질적으로 귀속된 특별한 사정이 있는 경우 b. 등기로 성립 * 불법말소 된 경우 : 무효 → 회복등기 청구할 수 있다. c. 저당권의 객체 : 부동산 or 지상권. 전세권 d. 피담보채권 - 금전채권 - 금전지급 이외: 저당실행시기에 금전채권으로 전환가능 한 것 * 단, 금액은 정해야 함 e. 피담보채권의 특수한 태양 - 채권의 일부 or 여러 개의 채권 - 1개의 저당설정이 가능 - 채무자가 다른 각각 다른 여러 개의 채권 - 물상보증인의 1개의 저당권 설정 가능 (2) 법률규정 : 등기 x 제649조 - 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권 - 그 지상에 있는 임차인소유 건물을 압류한 때 - 저당권과 동일한 효력 3) 저당권의 효력 ⑴ 피담보채권(§360) : “우선변제” 범위 (원리위 -손실) → 등기필요 : 원본, 이자, 위약금 / 등기x : 손해배상, 저당권실행비용 * 지연이자 1년분 한함 ⑵ 목적물 → 부동산+종물 * 다른 약정 우선 ㉠ 부합물+종물 ex, 건물 저당권 : 지상권. 전세권. 임차권 포함 (등기 x ) ㉡ 과실 - 원칙 : 효력 없다. - 예외 : 저당 부동산 압류 있은 후 효력 (저당권 실행착수) * 과실의 압류가 아니다. * 건물 : 독립된 부동산 → 저당권 효력이 없다. (3) 물상대위: 342조) 부동산의 멸실, 훼손 or 공용징수 된 경우: 금전, 기타 물건 → 행사할 수 있다. a. 목적물 매각 or 임대 : 추급효 → 물상대위 대상 아님 b. 저당권설정자가 물건을 지급 or 인도 받기 전에 압류하여야 함 * 제3자 압류도 인정 * 판례 : 저당권설정자가 보험금을 먼저 지급받은 경우 → 부당이득반환 청구 가능 함 (4) 우선변제 : 완전 변제 되지 않는 경우 → 일반채권자로서 집행 or 배당 참가 가능함. (5) 경매실행에 따른 매각의 효과 a. 매수인(경락인)의 권리취득 시기 : 매각대금을 완납한 때 (등기 x ) b. 용익권의 우선순위에 따라 결정 ㉠ 저당권 보다 선순위 용익권은 소멸 않음 * 단, 전세권자가 배당요구 → 소멸한다. * 최선순위의 저당권 이다 → 경매를 신청한 저당권이 아니다. ㉡ 저당권 보다 후순위 용익권은 소멸함 c. 경매의 하자 - 매각이 확정된 후 : 하자는 다툴 수 없다. - 매수인이 매각대금 완납 후: 소유권 취득(실체법상 하자 있어도) 다툴 수 없다. * 판례) 배당요구를 하지 않았다 하더라도 - 배당에서 제외된 것은 아니다.
4) 법적지상권 : 법률규정 : 제366조) 저당물 경매로 - 토지와 건물이 다른 소유자에 속한 경우 → 건물소유자는 지상권 설정한 것으로 본다. - 지료는 당사자 청구로 법원이 정한다. (1) 강행규정 : 배제 특약은 무효 (2) 법정지상권 성립요건 a. 최선순위의 저당권설정 당시 → 건물이 존재할 것 : 무허가, 미등기, 신축 중 건물도 성립한다. * 저당권 설정 후 → 신축한 경우 : 성립 못함. * 판례 : 저당권 설정 후 → 근저당권자가 건물 신축에 동의해도 : 성립 못함. b. 저당권 설정당시 존재한 건물 → 그 후 증. 개축된 경우 : 법정지상권 내용은 구 건물 기준 한다. * 판례 : 공동저당권이 설정 된 후 - 그 지상건물이 철거되고 새로운 건물이 신축된 경우 → 경매로 토지와 신축건물이 다른 소유자에게 속하게 되면 → 법정지상권 성립 않음. 단, 신축건물 +토지의 소유자와 동일하고, 토지의 저당권자에게 신축건물에 관해 동일한 순위 공동저당권 설정해 주면 성립 함. c. 토지와 건물이 저당권 설정당시에 동일인에게 속할 것 * 법정지상권 성립 → 제 3자에게 양도 * 법정지상권이 성립 안 되는 경우 가. 토지공유자 중 한 사람이 동의를 얻어 건물소유 → 토지지분에 저당권설정한 후 → 경매로 공유지분과 건물의 소유자가 달라진 된 경우 → 성립 안됨. 나. 건물은 미등기 + 대지는 소유권이전등기 상태 → 대지에 대해 저당권을 설정하고 → 경매로 대지가 다른 사람의 소유로 된 경우 - 성립 안됨. (건물, 토지 동일인 소유 x) d. 일괄경매 (토지 + 건물) * 제365조 : 토지에 저당권을 설정한 후 - 그 설정자가 건물을 축조한 때 a. 저당권자: 토지 + 건물을 함께 → 경매 청구 b. 단, 건물 → 우선변제 받지 못함. . 저당권자의 권리(의무 아님) → 토지 경매로 충분히 변제 받아도 과잉경매규정 적용 안됨 . 요건 : 경매 당시 → 저당권설정자가 건물을 소유할 것 . 효과 : 토지 + 건물은 동일인에게 매각하여야 한다. 5) 제3취득자의 보호 ⇒ 저당부동산의 양수인, 지상권자, 전세권자 a. 경매인 : 저당물의 소유권을 취득한 제3자 or 물상보증인 * 채무자는 안됨. b. 제3취득자의 변제 - 이해관계 가진 제3자 → 채무자 의사에 반해서도 변제 가능 - 이해관계를 안 가진 제3자 → 채무자 동의 가. 담보된 채권만을 변제 + 지연이자는 1년분에 한함 나. 채무변제기 이후에만 → 채무변제 가능 * 변제기 이전에는 안됨. 다. 채무변제 효과 : 저당권 소멸(부종성) - 채무자(저당권 설정자)에게 구상권을 가지며 → 저당권자를 대위한다. c. 제3취득자의 비용상환청구권(필요비+유익비) → 매각대금에서 우선상환 받음. 6) 침해에 대한 구제방법 (1) 물권적 청구건 : 방해제거 + 예방의 청구 * 반환청구권은 인정 안됨 (2) 손해배상청구권 : 침해자의 불법행위에 기함 → 저당권 실행 전에도 가능하다. (3) 즉시변제청구권 (기한이익의 상실) - 채무자가 담보를 손상, 감소 or 멸실하게 한때, - 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니한 때 * 즉시변제청구권+손해배상 청구 → 동시에 행사 가능 * 담보물보충청구권은 함께 못함 (4) 담보물보충청구권 : 저당권설정자의 책임 있는 사유 → 저당물의 가액이 현저히 감소된 때 → 원상회복 or 상당한 담보제공 청구 가능 * 손해배상 or 즉시변제청구권 함께 행사 못함. 7) 저당권의 처분 및 소멸 (1) 수반성 : 저당권의 담보한 채권과 분리하여 → 타인에게 양도 or 다른 채권의 담보 못함. (2) 부종성 : 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성, 기타 사유로 소멸하면 → 저당권도 소멸 함. (3) 저당권자의 동의 없이 → 지상권 or 전세권을 소멸 못함. (4) 제3취득자의 변제 → 저당권의 소멸을 청구할 수 있다. (5) 경매의 결과 → 저당권은 소멸 3. 특수저당권 1) 공동저당 : 동일한 채권의 담보로 → 수개의 부동산 위에 저당권 설정 하는 것 (1) 성립 : 공동저당권의 설정계약 + 등기 (2) 효력 a. 선순위저당권자 존재 : 모든 부동산을 동시에 일괄경매 할 수 없고→ 선순위 부동산만 별도 경매 (동시배당의 제한) b. 후순위저당권자 존재 가. 동시배당(안분배당): 각 부동산의 경매대각에 비례하여 채권을 분담 * 후순위 관계없이 적용 나. 이시배상(순차배당 : 후순위저당권자의 법정대위) : 일부의 경매 대가를 먼저 배당하는 경우 → 채권 전부를 변제 받음 → 이때 차순위저당권자 : 동시배당하면 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사함 * 판례(물상보증인 보호규정) : 채무자와 물상보증인의 부동산 위에 각각 1번의 저당권을 가진자. 가. 채무자의 부동산을 먼저 경매실행 경우 : 채무자 토지위에 2번 저당권을 가진자 → 물상보증인의 부동산에 대위행사 못함 나. 물상보증인 부동산에 먼저 경매실행 경우 : 물상보증인의 2번 저당권자는 → 채무자의 부동산에 대위행사 할 수 있다. 2) 근저당: 제357조 : 담보할 채무의 최고액을 정하고 → 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정할 수 있다. . 확정될 때까지 : 채무의 소멸 or 이전 → 저당권에 영향 미치지 못함. . 채무의 이자는 : 최고액 중에 산입한 것으로 본다. (1) 성질 - 피담보채권의 불특정설 : 장래의 증감. 변동하는 → 불특정 다수의 채권을 담보 - 부종성 x : 채무가 일시적으로 전부 변제 → 근저당권은 소멸하지 않는다. (2) 성립 a. 근저당권의 설정계약 : 채무자 or 물상보증인 . 기본계약: 채권최고액+ 피담보채권의 범위+ 계속적인 거래관계 → 명백히 정해야 함. . 존속기간 or 결산기 : 약정여부는 자유 (등기 x ) b. 최고액 반드시 등기- 원본, 이자, 위약금(최고액에 포함) * 지연배상 1년분 한하지 않음. - 근저당실행비용 → 최고액에 포함 안됨 (3) 효력 a. 최고액 : 피담보채권액 까지만 우선변제 받을 수 있다. b. 피담보채권의 확정시기 - 결산기 도래, 존속기간의 만료, 기본계약 or 근저당권설정 계약의 해제, 해지 - 근저당권자 경매 신청하는 경우 → 경매 신청시에 확정 됨. - 후순위근저당권자 경매 신청 시 → 경락인이 경락대금 완납한 때 확정 됨. - 피담보채권 확정되면 → 보통저당권과 동일: 그 후 발생하는 채권은 무담보 채권 - 확정액이 채권최고액을 초과하는 경우 . 채무자 : 확정된 피담보채권액 전부를 변제하여야만 - 소멸 청구 . 채무자 이외의 자 : 채권최고액 까지만 변제하고 - 소멸청구 (4) 근저당권의 변경 a. 채권최고액 or 존속기간의 변경 → 변경 등기해야 만 효력 발생 * 판례: 피담보채무가 확정되기 이전 → 채무자의 범위나 or 채무를 변경할 수 있고 → 변경 후의 채권 or 채무자에 대한 채권만 → 근저당권의 담보되고 → 변경 전의 채권 or 채무자에 대한 채권은 → 근저당권 담보에서 제외된다. b. 근저당권의 양도 - 근저당권은 피담보채권과 분리하여 처분될 수 없다. - 근저당권의 피담보채권이 확정되지 않은 채 → 개개의 피담보채권이 양도 or 대위변제 된 경우
→ 근저당권이 양수인 or 대위변제자에게 이전할 여지가 없다. c. 근저당권의 소멸 : 피담보채권이 확정되고 → 변제로 소멸될 때 → 근저당권도 소멸 - 확정되기 전에 채무자가 변제하여도 → 근저당권은 소멸하지 않음 단, 피담보채권이 확정되기 전에 →기본계약과 설정계약 해지 → 근저당권은 소멸 - 경매부동산의 제3취득자 : 피담보채권의 최고액과 경매비용을 제공→ 근저당권의 소멸 청구 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2. 물권법- 2완.hwp출처: 바우산 쉽터 원문보기 글쓴이: 바우산
