건폐율과 용적률을 알고 계십니까!

[전국환경감시협회 경기도 본부장]

용도지역

건폐율이란?

대지면적(건축 대상 필지면적)에 대한 건축면적(건물 외벽이나 기둥 중심선으로 둘러싸인

부분의 수평투영 면적)의 비율 

예를 들어서 건폐율이 50%라는 뜻은 전체 건물을 짓는 대지면적에서 건물 1층의 바닥면적의

비율이 50%라는 것입니다.

만일 대지면적이 100평이라면, 이 대지면적에 건물을 지었을 때

1층의 바다면적이 차지하는 면적이 50평을 넘을 수 없다는 뜻이지요.

도시계획에서는 건축밀도의 제한을 위하여 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의해서

용도지역별로 건폐율을 제한하고 있습니다.

1. 도시지역

주거지역 : 70% 이하

상업지역 : 90% 이하

공업지역 : 70% 이하

녹지지역 : 20% 이하

2. 관리지역

보전관리지역 : 20% 이하

생산관리지역 : 20% 이하

계획관리지역 : 40% 이하

3. 농림지역 : 20% 이하

4. 자연환경보전지역 : 20% 이하

건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유 공간을 확보하고 도시의 평면적인

과밀화를 억제하면서 여유 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있게 됩니다.

한편 건폐율의 제한은 필요에 의해서 지구단위계획 등을 수립하는 경우에는

완화하여 적용할 수 있습니다.  다음으로 용적률에 대해 알아보겠습니다.

용적률 = (건축물연면적/대지면적) x 100

* 지하는 포함이 안됩니다

용적률이란?

연면적(건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적)의 대지면적에 대한 백분율 이며 산정식은

다음과 같습니다.​ (단, 지하층과 부속용도에 한하는 지상 주차장 면적은 용적률 산정에서 제외)

용적률 = 건축물연면적/대지면적 x 100

용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하므로 용적률은 대지 내에 건축밀도를

나타내는 지표로 활용됩니다.

또한 대지내 공지, 보행공간조성, 공개공지 확보, 공공지의 기부채납 또는 임대주택의 건설 등

도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위하여 용적률에 대한 완화 내지 인센티브

부여 방안이 시행되고 있습니다.

지구단위계획 및 재개발 사업 등에서 용적률 사용

1. 기준용적률 : 지구단위 계획구역의 지정전 또는 재개발 구역 지정시 용적률의 범위 안에서

    전면도로의 폭, 경과 기타 기반시설 여건 등 입지적 여건을 고려하여 블록별, 필지별로 별도로

   정한 용적률

2. 허용용적률 : 지구단위계획 또는 재개발계획을 통해 정해지는 용적률. 대지내 공지, 보행공간의

   조성, 지하공간의 개발, 환경친화성, 리모델링, 공동체를 위한 시설, 공개공간 또는 공개공지 등을

   확보하는 경우 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로

   정한 용적률 (기부채납이 아닌 개인 소유로 제공하는 공공기여)

3. 상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 공원, 광장, 도로, 하천 등 공공시설로 제공하거나

   설치, 조성하여 제공하는 경우에는 추가로 부여되는 용적률을 기준 용적률 또는 허용용적률과

   합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률 (기부채납을 통한 공공기여)

이러한 건폐율과 용적률은 아파트를 지을 때에도 상상히 중요한 지표가 되는데요.

아파트의 경우 건폐율이 낮은 곳이 쾌적하다고 볼 수 있습니다.

예를들어 건폐율이 40%인 아파트와 20%인 아파트가 있는경우에 건폐율이40%인 아파트는 60%의

땅이 남지만, 20%인 아파트는 80%의 땅이 남기 때문입니다. 땅의 여유가 남아 있을수록 아파트의

동간 간격이 넓게 지을 수 있고 통풍도 잘 되며 사생활 보호에도 유리합니다. 비좁게 붙어 있는 아파트에 살다 보면 불편한 일이 한 두가지가 아니겠죠?

또한 용적률이 갖는 개념은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있겠는데요.

하나는 용적률이 높으면 집을 높게 지을 수 있다는 것입니다.

그런데 여기서 매수자의 입장에서는 용적률이 낮은 아파트가 유리하게 됩니다.

용적률이 높을 수록 고층으로 올릴 수 있지만 가구의 수가 늘기 때문에 토지의 지분이 줄어들게

되는 것이죠.

이러한 토지 지분은 나중에 아파트 재건축이 들어갈 시에 상당히 중요한 의미를 갖게 됩니다.

사실 건물의 가치는 굉장히 낮기 때문에 토지에 대한 지분이 많아야 유리하기 때문인데요.

이런 부분들을 잘 고려하여 용적률과 건폐율을 잘 따져보아야겠습니다.

건폐율과 용적률은 땅의 위치에 따라서도 크게 달라지게 됩니다.

근방에 있는 땅이지만 건폐율과 용적률은 다르게 적용이 될 수도 있는데요.

그 이유는 땅마다 용도가 다르기 때문입니다.

용도지역에 따른 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 자세히 규정이 되어

있으며 토지의 용도는 '토지계획이용원확인원'에 접속해서 주소를 검색하면 누구나 쉽게 토지의

용도를 확인할 수 있습니다.

* 용도지역별 건페율, 용적률이 아래의 범위 안에서 각각의 시, 군의 조례로 정해지게 됩니다. 

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여러가지 토지별로 제 각각 가격이 다른 이유는 입지나 지목 등 기타 여러가지 요인들이 있겠지만 건폐율, 용적률이 다른것도 그 이유 중의 하나입니다