[추수권 부동산메신저] 큰 부자는 땅에서 나온다

[일번지(조관묵)]

작성자 :	추수권	등록일 :	2011-01-28 10:17		조회수 :	385

최근 아파트 전세가 급등으로 마음을 고생을 하는 분들이 계시고 전세 난민이라는 신조어도 나오는데 이즈음 토지에 대한 관심도 괜찮을것 같아서 다시 언급합니다.

실제 큰 돈을 벌었다는 개인이나 기업은 대부분 땅 투자로 부를 축적한 경우가 많다. 이는 우리나라 국민들의 뿌리깊은 토지선호사상에서 기인한다.

부동산 시장의 가장 기초가 되는 땅, 그러나 주택과는 달리 실수요자든 투자자든 개인이 접근하기에는 다소 부담되는 것이 사실이다. 도시계획, 지목, 토지용도, 인/허가 가능성 등 따져봐야 할 대목들이 너무 많기 때문이다.

우선 투자 정보를 정확히 분석할 수 있는 방법을 알아야 한다. 땅은 주변의 변화에 의해 가치상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3-6개월, 단기 1-4년, 중기 5-8년, 장기 10년 이후로 보면 될 것이다. 너무 단기에 큰 돈을 벌겠다는 생각을 하고 접근한다면 낭패를 볼 수 있다.

돈이 몰리는 곳에 투자하라

토지 투자는 대상을 선정하는 것이 매우 중요하다. 전국적으로 몇 십%에서 몇 백%까지 수익을 보는 투자가 있는 반면 투자대상을 잘못 선정하여 10년이 지나도록 제자리인 경우도 있고, 10년 전 가격에도 못 미치는 곳도 있다. 모두 토지 대상을 고르는 안목의 차이에서 발생하는 일이다.

수익이 나는 확실한 땅은 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지와 임야 등이다. 이런 곳은 땅값이 오를 수 밖에 없는 투자처다. 경전철, 도로 등의 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킨다.

정부정책을 검토하면 돈이 보인다
토지 투자는 남들보다 한 발 앞서야 기대수익을 높일 수 있다. 즉 남다른 안목을 키워야 한다. 그러려면 먼저 사회 변화를 알아야 한다.

예컨대 1996년도에 농지법이 개정되면서 준농림지역에 주택을 신축할 수 있다는 것을 파악한 투자자는 준농림지역의 토지를 사들였고 준농림지역은 수도권의 새로운 주거문화인 전원주택 개발바람과 더불어 가격이 주변 농림지역보다 무려 5배 이상 치솟았다.

이어서 국토계획 및 이용에 관한 법률이 2003년 1월 제정되어 지역/지구에 관한 경과조치로 기존 준도시 지역과 준농림지역이 관리지역으로 지정 고시되었다. 따라서 관리지역 세분화에 따른 투자방법과 농지법, 산지관리법에 의한 용도지역 변경에 관해 숙지해야 한다. 법률 및 도시관리계획에 따라 상황이 180도 바뀔 수도 있다.

주 5일 근무제가 거론될 때 풍광이 수려하고 인근에 대규모 리조트가 운영 중인 강원지역의 도로에 접한 펜션 부지를 확보한 투자자들은 같은 지역의 다른 토지보다 3배 이상의 수익을 거두었다. 이처럼 돈은 정책을 따라가면 보인다.

정부가 발표한 개발 계획이 사회, 경제, 문화의 향후 유행 방향과 맞으면 그 개발계획이 실행되었을 때의 파급효과를 예측할 수 있다. 이런 과정을 거쳐야 큰 돈을 번다.

매도매수 시기 선택 중요
은밀하게 떠도는 개발계획은 남들보다 빠를 수는 있지만 그 실현에 대한 보장을 받기는 어렵다. 개발계획이 없어서 투자 장소를 선택할 수 없는 것은 아니다. 이미 발표된 개발계획지에 대한 투자는 남들보다 한두 발 늦을 수는 있으나, 그 파급효과를 확실하게 파악할 수만 있다면 좋은 투자입지를 선정할 수 있다.

영종도만 해도 개발 계획이 언론에 유포되었을 때는 선뜻 투자하지 못하고 있다가 확정되면서 큰 폭의 가격 상승이 이루어 졌다.

다양한 레저 숙박시설이 들어선 서산, 당진지역도 서해안 고속도로가 개통하자 공장부지와 주거지역 인근의 땅값이 올랐다.

또 행정수도 이전계획은 대전, 천안, 아산 지역의 부동산 가격에 영향을 주었으며 국제 자유도시인 제주도에도 많은 투자자가 몰려 부동산 가격 상승에 영향을 주게 되었다.

잘 팔아야 돈이 된다.
토지는 아무리 값이 오른다고 해도 결국 손에 돈을 쥐어야 한다. 즉 잘 팔려야 한다는 이야기다. 토지거래 허가지역 규제 및 난개발방지 규제 등으로 매매가 수월하지 않아서  환금성에 지장을 받는 경우가 있을 수 있다. 이처럼 매도 매수시기를 잘 선택해야 한다.

또한 토지 매수시 금액과 시기가 사려는 사람의 입장에서 생각했을 때 타당한지  고려하지 않으면 실패한다. 그러므로 항상 팔 때를 염두에 두어야 한다. 때를 맞추기 어렵다면 가치를 부여하는 것도 좋은 방법이다. 혹하도록 상품을 포장하는 것이다. 가장 좋은 방법은 개발될 수 있는 땅으로 인허가를 얻는 것이다. 이 경우 가격도 올릴 수 있고 환금성도 빠르다.

고위 공직자들이 부동산 투기로 줄줄이 낙마했던 경우에서 보듯이, 정직한 투자만이 대박을 터뜨릴 수 있다는 교훈을 얻는다.