24.대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다37461 판결-분양잔대금을 지급하지 않은 채 수분양 아파트의 사용승인 전에 임의로

[운영자]

대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다37461 판결

[가등기말소][공2005.1.15.(218),84]

【판시사항】

분양잔대금을 지급하지 않은 채 수분양 아파트의 사용승인 전에 임의로 입주한 수분양자가 분양자를 상대로 위 아파트 사용승인 전에 발생한 하자로 인하여 지출한 보수비용 상당액의 지급을 구할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자는 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 담보책임을 지도록 규정하고 있는바, 분양잔대금을 지급하지 않은 채 수분양 아파트의 사용승인 전에 임의로 입주한 자가 구 공동주택관리령의 규정에 따라 분양자에 대하여 하자보수를 청구할 입주자의 지위에 있지 않다고 하더라도 위 공동주택관리령의 하자보수에 관한 규정은 입주자를 보호하기 위하여 입주자가 사업주체에 대하여 하자보수를 청구하는 절차를 규정하는 것에 불과하고 집합건물의소유및관리에관한법률에 따른 담보책임을 배제하는 취지로는 보이지 않으므로, 위 입주자는 수분양자의 지위에서 같은 법의 규정에 따라 분양자에 대하여 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다.

※ 참조

■ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조(담보책임)

① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다. <개정 2012.12.18>

② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다. <신설 2012.12.18>

③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(무자력) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(면)한다. <신설 2012.12.18>

④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다. <개정 2012.12.18>

[전문개정 2010.3.31]

■ 민법 제667조(수급인의 담보책임) 

①완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. [개정 2014.12.30]
③전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

■ 민법 제668조(동전-도급인의 해제권) 

도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.

■ 민법 제669조(동전-하자가 도급인의 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우의 면책) 

전2조의 규정은 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 적용하지 아니한다. 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.

■ 민법 제670조(담보책임의 존속기간) 

①전3조의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년내에 하여야 한다.
②목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 전항의 기간은 일의 종료한 날로부터 기산한다.

■ 민법 제671조(수급인의 담보책임-토지, 건물등에 대한 특칙) 

①토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.
②전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항, 민법 제667조, 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제38조 제14항(현행 주택법 제46조 제1항 참조) 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조 (현행 주택법시행령 제59조 참조)

【전 문】

【원고,상고인】 원고

【피고,피상고인】 주식회사 삼신종합건설 외 1인 (소송대리인 변호사 유수왕)

【원심판결】 서울중앙지법 2004. 6. 17. 선고 2003나4104 판결

【주문】

원심판결 중 피고 주식회사 삼신종합건설에 대한 청구에 관한 원심판결을 파기하고, 그 부분 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 피고 코스모캐피탈 주식회사에 대한 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 코스모캐피탈 주식회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담한다.

【이유】

1. 피고 주식회사 삼신종합건설에 대한 상고이유에 관하여

가. 하자 등의 보수비용 상당액의 청구 부분

원심은 채택 증거에 의하여, 원고가 1997. 1. 15. 피고 주식회사 삼신종합건설(아래에서는 '피고 삼신건설'이라고 한다)과의 사이에 위 피고가 남양주시 (주소 생략) 외 9필지 위에 신축하는 삼신아파트 101동 1706호(아래에서는 '이 사건 아파트'라고 한다)를 대금 84,521,000원에 분양받기로 하는 내용의 계약을 체결한 사실, 피고 삼신건설은 1997. 말경 아파트 신축공사를 거의 완료하고 관할 관청으로부터 가사용승인을 얻어 1997. 12.경 아파트의 수분양자들에게 입주통보를 한 사실, 그 후 피고 삼신건설이 1998. 1.경 부도를 내게 되어 아파트 신축공사가 중단되자, 원고는 분양대금 중 잔금 34,121,000원을 지급하지 않은 채 아파트에 관한 사용승인을 얻기 전인 1998. 1.경 이 사건 아파트에 임의로 입주한 사실을 인정하였다.

그리고 원심은, 위 입주 당시 이 사건 아파트에 시공상의 하자와 미시공 부분이 있어 원고가 비용을 들여 이를 보수하였으므로 피고 삼신건설에 대하여 그 보수비용 상당액의 지급을 구한다는 원고의 주장에 대하여, 위 분양계약 체결 당시 작성된 계약서에는 피고 삼신건설이 입주예정일자와 잔금납부일자를 1개월 전에 원고에게 통보하면 원고는 입주를 원하는 날로부터 10일 전까지 잔금을 완납하고 소유권이전등기에 필요한 제반 서류와 비용을 납부한 후 입주신청을 하여야 하고 준공 당시의 상태로 목적물을 인수하며 하자 보수에 관한 사항은 공동주택관리령의 규정에 따르도록 되어 있고, 구 공동주택관리령은 공동주택에 대한 하자보수기간을 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로, 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하며 하자보수기간 내에 공동주택에 하자가 발생한 때에는 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체가 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 잔금을 지급하지 않은 채 이 사건 아파트 사용승인 전에 임의로 입주한 원고는 아파트 사용승인 전에 발생한 하자로 인하여 지출한 보수비용 상당액의 지급을 구할 수 있는 입주자의 지위에 있다고 보기 어렵고, 따라서 하자 발생 및 그 보수 여부에 관하여 살펴볼 필요 없이 원고의 이 부분 주장은 이유 없다고 판단하였다.

그러나 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자는 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 담보책임을 지도록 규정하고 있는바, 원고가 구 공동주택관리령의 규정에 따라 피고 삼신건설에 대하여 하자보수를 청구할 입주자의 지위에 있지 않다고 하더라도 구 공동주택관리령의 하자보수에 관한 규정은 입주자를 보호하기 위하여 입주자가 사업주체에 대하여 하자보수를 청구하는 절차를 규정하는 것에 불과하고 집합건물의소유및관리에관한법률에 따른 담보책임을 배제하는 취지로는 보이지 않으므로, 원고는 수분양자의 지위에서 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정에 따라 피고 삼신건설에 대하여 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다 고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 이 사건 아파트에 하자 및 미시공 부분이 존재하였는지 여부와 이를 원고가 보수하였는지 여부 및 적정한 하자 등의 보수비용이 얼마인지 여부에 관하여 심리한 후 그에 따라 원고의 이 부분 청구에 대한 당부 및 인정 범위를 판단하였어야 할 것이다.

그럼에도 이와 견해를 달리하여 원고가 피고 삼신건설에 대하여 하자 등의 보수비용 상당액의 지급을 구할 지위에 있지 않다고 본 원심의 판단은 공동주택 분양자의 담보책임에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이를 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

나. 지체상금 청구 부분

또한, 원심은 당초의 사용승인 약정일인 1997. 11. 19.부터 실제 사용승인을 받은 1998. 8. 14.까지의 지체상금을 구한다는 원고의 주장에 대하여, 피고 삼신건설이 분양계약 체결시 1997. 12. 15.까지 입주를 보장하기로 하되 이를 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대하여 늦어진 기간 동안 연 17%의 비율로 계산한 지체상금을 원고에게 지급하거나 나머지 분양대금에서 공제하며 입주예정일자를 1개월 전에 통보하기로 약정한 사실이 인정되는데, 피고 삼신건설은 1997. 12.경 가사용승인을 얻어 원고에게 입주통보를 하였으므로, 당초 입주예정일의 다음날인 1997. 12. 16.부터 1997. 12. 31.까지의 기간 동안만 지체상금이 발생하고, 이를 초과하는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다고 판단하였다.

기록에 의하면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당하여, 거기에 심리미진, 채증법칙 위반 등의 위법이 없다고 할 것이나, 원고의 피고 삼신건설에 대한 청구는 하자 등의 보수비용 상당액과 지체상금의 합계액에서 나머지 분양대금을 공제한 금액의 지급을 구하는 것이어서, 원고 청구의 당부 및 인용 범위를 판단하기 위하여는 위 두 부분 청구를 함께 심판하여야 하므로, 위에서 본 바와 같이 하자 등의 보수비용 상당액 청구 부분에 관한 원심판결을 파기하는 이상 지체상금 청구 부분에 관한 원심판결도 함께 파기한다.

2. 피고 코스모캐피탈 주식회사에 대한 상고이유에 관하여

원심은 채택 증거에 의하여, 피고 코스모캐피탈 주식회사(아래에서는 '피고 코스모캐피탈'이라고 한다)가 피고 삼신건설에 대하여 채권을 가지게 된 경위, 피고 삼신건설이 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마친 후 피고 코스모캐피탈 앞으로 소유권이전청구권가등기를 경료하여 주게 된 경위 등에 관한 사실관계를 인정한 다음, 소유권이전청구권가등기의 원인이 된 피고들 사이의 매매예약이 사회질서에 반하는 법률행위나 통정허위표시에 해당한다고 할 수 없을 뿐만 아니라 소유권이전청구권가등기의 피담보채권이 모두 변제되었다고 볼 만한 증거도 없다고 판단하였다.

기록에 의하면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당하여 거기에 심리미진, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.

3. 결 론

그러므로 원심판결 중 피고 삼신건설에 대한 청구에 관한 원심판결을 파기하여 그 부분 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 피고 코스모캐피탈에 대한 상고를 기각하며, 상고비용 중 피고 코스모캐피탈에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   이용우(재판장) 윤재식 이규홍 김영란(주심)