농지투자 요령
역세권개발이나 도시개발을 할 때 임야보다는 농지를 많이 사용하는 건 평평하고 개발비용이 덜 들기 때문인 것은 다 안다. 그런데 농지중에서도 개발을 하기에 좋은 농지는 직선으로 농로가 쭉 뻗어있고 논사이에 수로나 구거가 있는 농림지역의 경지정리가 잘된 논이다.
그런데 같은 농지라도 조금만 신경쓰면 농지의 가치를 높일 수 있는 투자를 할 수 있다.
찾아보면 많이 있겠지만 생각나는대로 몇가지만 정리해 본다.
첫째, 같은 농지라도 농로에 구거가 있는 농지를 선택한다.
우선 농로는 겉으로 보기엔 2미터 정도로 폭이 작아 보이지만 실제로는 4미터 정도이고 농로 옆에 구거가 존재하면 6미터, 8미터, 나아가 수로가 넓은 경우 수로 양쪽 2미터 농로임에도 도로폭이 30미터 까지도 되는 경우도 보았다.
(그림 1)
- 서해선 전철 충남도청역 인근 삽교리 농지로 농로폭이 각각 6,8,12,심지어 37m 까지도 있다. 여기서 12m와 37m 농로 주변토지를 구입하면 다른 농지보다 숨은 가치가 높아진다(실제 이주변 농지를 소유한 지주가 저한테 매매를 의뢰하여 다수 소개를 하였다)
도로와 구거는 개발을 하지 않을 때는 단지 농사를 짓기위해서만 쓰이는 폭이 좁아 보이지만 이들이 개발을 하게되면 도로와 구거는 도로로 인정이 되어 이들이 합쳐지면 보통 기본적으로 4미터~8미터의 도로가 된다. 이렇게 되면 환지개발시 개발업자도 직선으로 쭉 뻗은 농로나 구거를 확장해서 도로를 만들수 있어 공사비도 적게들고 지주도 도로가 접해져 있어 도로감보율도 적게 감보되어 누이좋고 매부좋은격이 되어 개발업자와 지주가 서로 윈윈한다. 그럼 농지중에서도 조금이라도 더 넓은 농지를 구입하게 되면 같은 가격이지만 개발시 가치는 도로폭 만큼 더 높아지기 마련이다.
그리고 한가지 더, 다음의 로드뷰, 네이버의 거리뷰가 작동되는 도로에 접한 농지를 선택한다.
요즘 다음이나 네이버사이트에서 지도를 볼 수 있는데 지도에서 다음은 로드뷰, 네이버는 거리뷰라는 기능이 있어 그 기능을 활용하면 도로에서 주변을 마치 실제모습을 모듯 사진으로 볼 수가 있다. 사진을 볼 수 있는 도로는 대개 원래 도로에 파란색이 두줄로 겹져지는 도로에서만 볼 수 있다.
그 파란색이 겹쳐지는 도로는 통상 자동차 2대 이상이 다닐 수 있는 8미터 이상 도로이거나 차가 1대가 다니는 4미터 도로라도 그 주변의 중심이 되는 도로에서만 주변을 실제상황으로 볼 수가 있다
그럼 향후 개발이 되면 4미터 도로라도 중심이 되면 토지의 용도를 주거지나 상업지 등으로 배분하는 단위인 개발 블록(보통 3000평~18000평 단위)을 결정하는 바둑판 모양의 2차선 이상 도로가 생길 확률이 많다.
(그림 2)
- 로드뷰가 작동되는 농로와 도로들로서 논의 큰면적을 소면적으로 분배하는 경계역할을 하는 위치에 놓여져 있다.
나중 구획정리 개발이 되면 로드뷰가 작동되는 도로를 따라 블록을 정할 확률이 크며, 주거지며 상업지며 블록별로 배분된다.
여기서도 같은 6미터 농로라도 로드뷰가 되는 좌측의 농로와 농로의 폭은 같으나 구거가 양쪽에 있어 농로폭이 12미터나 되어 로드뷰까지 작동되는 농로에 접한 토지는 다른 농지보다 숨은 가치가 더 있다
(여기서 12m에 접한 농로를 직접 소개한 적이 있다)
(그림 3)
- 문경시 고속철도 문경역 근처 농지로 네이버에서 거리뷰로 양분되는 도로에 접해 있어 향후 위의 2차선도로와 교차하는 2차선도로가 될 확률이 크다.
(그림4)
- 위의 파란선이 그어져 있는 농지는 폭이 4미터 도로임에도 네이버에서 거리뷰가 작동되며 주변농지의 중심이 되는 위치의 농로로 향후 개발이 되면 2차선 이상 메인도로가 될 것으로 보인다.(이 위치의 농지를 소유한 지주는 본인이 잘 아는 지인이다)
그래서 농지 투자시 같은 농로라도 구거나 도로폭이 더 넓은 위치를 찾거나 로드뷰나 거리뷰가 작동되는 도로를 끼고 있는 위치의 토지를 찾으면 같은 가격이라도 개발되면 나중에 그만큼 더 높은 가치를 부여받게 되는 것이다.
#토지사랑