60년·70년대에 산업화를 거치면서 국내경제는 급속도로 발전했다. 서울시의 중심부는 이조시대부터 내려오는 소시구조(영세한 필지,협소한도로,불규칙한 토지구획)위에서 6,25동란이후 급속히 진행된 난개발로 인하여 시가지의 물리적인 조건이 매우 과밀하고 무질서한 상태가 되었다. 이로인해 양호한 건물이 축척될수 없었고,이러한 시가지 상황은 안전 위생,美관등 제반 측면에서 치유되어야할 도시문제로 인식되었다. 때문에 1960대 후반부터 도시계획법 속에 집단적인 재개발을 할 수 있는 제도적 장치가 도입되었다.
도심재개발사업이란 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업을 말한다.
프랑스에 대표적인 도심재개발 사업은 현제 프랑스의 최고의 신흥 부촌으로 알려진 라데팡스. 이 지역은 드라마 귀여운 여인으로 더 많이 알려진 곳이다. 가까운 이웃나라인 일본에도 동경 신주쿠 지역이 도심재개발 사업에 성공했다. 1992년 도쿄도청이 이전하면서 중심 상업지로 변경되면서 일본경제의 버블이 빠지면서 부동산 가격이 50~60%대의 폭락을 하던시기에도 공시지가 평당4억원대를 웃돌던 지역이다.
주택재개발사업은 노후되고 불량한 주택이 밀집되 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업을 말한다. 대표적인 재개발 지역으로는 옥수동과 금호동, 영등포의 신길동, 봉천동일대. 기존의 주택재개발은 단순히 주택을 공급하는 목적이 주요 목표였다고 해도 무리가 없을듯 하다. 이런점을 보안하여 뉴타운이라는 새로운 개발방식이 최근에 발표되었다.
도심재개발사업과 주택재개발사업은 도시계획법내 도시재개발법에 의하여 도심재개발, 공장재개발, 주택재개발 사업형태로 나뉘어져 있었으며 도심재개발과 공장재개발은 60년대 도시계획법에 중요한 기능을 갖게되는 배경이되었다. 현재 도심재개발은 도시 및 주거환경정비법에 수정보안 되어 안착이 되었고, 주택재개발은 1998년도에 수립된 서울특별시 주택재개발 기본계획이 현재 도시및주거환경정비법에 일부수정보완 되어 현행 법에서도 중요한 골격을 이룬다.
도시및주거환경정비법은 2003년 7월 1일부터 시행되었으며 도시재개발법에 의한 도심, 공장, 주택재개발사업, 도시저소득층의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 의한 주거환경개선사업과 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업 등 개별법들이 도시및주거환경정비법으로 통합되어 동일한 법에 근거하게 되었으나 법적구속력은 각기 기본계획에 따라 다르며 목적과 취지도 각자 구분이 되어있다.
그렇다면 도심재개발과 주택재개발의 차이점을 비교해보자.
첫째 도심재개발은 도시의 주요동맥역할을 하고 있거나 하게될 메인 도로변이나 간선도로변이 대상이다. 주택재개발은 도시기반시설이 거의 없이 자연발생적으로 구릉지나 무허가 주택이 형성된 낙후된 지역의 개발이 대부분이다.
둘째 도시계획이용상 도심재개발은 준주거지 또는 일반상업지, 중심상업지의 재개발이다.
주택재개발은 전용주거지 또는 일반주거지 1·2종의 재개발 사업이다.
세번째 차이점은 용적률. 도심재개발의 평균용적률은 역대평균 584%이고 평균사업은500~700%이며 90년대후반부터는 대부분 900%를 상회하였다. 주택재개발은 평균 200%내외이고 80년대후반에는 350%를 일시적으로 넘었던 적이 있으나 2000년대 초부터는 서울시 건폐율과 용적율을 줄이고 공원과 주차장시설을 넓히는 계획으로 인해 180~200%가 사업시행지가 더욱 늘어나고 있는 추세다.
네번째 도심재개발은 사업수지가 좋다는 것. 상업업무시설과 주거시설이 복합하여 들어가는 제도적 법적 장려가 90년대 후반에 만들어져 조합원의 선택의 폭이나 건축물의 효용가치가 한차원 높다. 도심지 지역이기 때문에 교통, 문화, 환경, 조망들이 기본적으로 잘 갖추어져있다. 주택재개발은 상대적으로 교통 및 문화의 접근이나 조망권이 많이 취약한 편이다.
주택 재개발에서 조망권이 괜찮은 강변주변은 수변경관지구라서 용적률 규제뿐만 아니라 높이의 규제를 받는다.
다섯번째 동일한 조합원일 경우 분양대상자 선택측면이다. 주택재개발 아파트는 의무비율이 정해져있어 임대주택,10평대, 20평대, 30평형대 그리고 30평형대 이상으로 세분화되어 있다. 이것은 재개발 대지 전체면적과 용적률과 주택한계세대에 의한 비율로 정해져 있기 때문에 재개발 지분의 크기에 따라 분양대상자의 평형비율이 나타난다. 그러므로 인기평형인 30평대는 재개발지분 가격이 비싼 특징이 있다. 주택 외 근생시설은 주택재개발에서 비율이 매우 적다. 상가 분양대상자의 자격을 가지고 싶은 사람은 감정가액이 높은 재개발지분을 사거나 가장 확실한 유사용도의 재개발 지분을 하면 분양대상자가 될 수 있다.
도심재개발에서도 주택을 분양 받을있는 조건이 만들어 지게되었다. 대형필지가 많고 대부분 주택이 전무하거나 혹은 일부가 있고 빌딩과 근생시설이 전체 소유면적에 70%를 웃도는 경우가 대부분이다. 그리고 가장 큰 장점은 임대주택이나 의무비율평수를 건설하지 않아도 된다는 것이다.
분양대상자는 대부분 근생건물을 소유한 조합원들이 때문에 우선배정기준을 주택재개발 방식으로 유사용도의 우선배정을 받을 경우 아파트는 권리가액이 높아도 분양신청대상에서 제외 될 수 있는 일이 발생되기 때문에 이런 경우 조합 정관에 따라 권리다액순서로 둘중 우선분양 신청권을 준다. 또 주택 재개발이라 할지라도 일반분양물이 많이 남는다면 우선권을 줄수있다. 따라서 도심재개발은 용적률이 800%를 상회 하기 때문에 조합원 분양을 제외한 일반 분양물이 남는경우가 많아서 추가 부담금이 매우줄어드는 이중효과가 발생된다.
따라서 여태까지는 도심재개발의 용적률과 조합원수 높은 일반분양가의 지리적 경제적가치입지가 탁월하기 때문에 대기업이 일괄 매입해서 사옥 또는 백화점과 호텔이 겸한 대상지 용도에 따라 다양하게 개발이 되어 왔다. 하지만 서울시 2010도시기본계획에서 보면 4개
부도심개발 계획(마포, 용산,상암,영등포,영동 이) 포함되어 있어 그 중 용산은 50년만에 최대 100만평을 동북아 중심행정타운으로 육성한다는 계획이 결정고시 되었다. 일반 서민들이 도심재개발의 이해와 법적 검토를 잘 알면 현제 경기 침체로 투자처를 찾지 못하는데 가장 확실한 부동산 블루칩으로 자리매김 할 수 있을 것이다. 만약 도심재개발에 정 조합을 갖출 수 있는 최소지분이 있다면 최소 금액으로 그 지역 인프라의 혜택을 가질 뿐만 아니라 가장 확실한 개발자인 서울시에서 당신의 가지고 있는 도심재개발의 자리를 안전하고 확실하게 완성시켜 줄 것이다.
따라서 높은 용적률의 장점인 연면적이 매우여유가 있고 주택재개발 보다 상대적으로 조합원수가 적기 때문에 주택과 상업업무시설 분양대상 신청시 권리 다액순서에 따라 선택의 폭이 넓다.