[통계로 보는 부동산세상] 2009년 수도권 전세는 여기!

[세가지만트라]

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 아파트 가격이 최고 시점이었던 2007년 1월~2008년 11월 말까지 수도권 아파트 전세가를 조사한 결과 2008년 9월 이후 본격적인 하락세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

 

 

2007년 수도권 아파트 전세가는 1.82% 상승, 2008년 △1분기 0.75% △2분기 0.62%가 상승했으나 △3분기 들어 -0.02% △4분기 현재 -1.29%의 변동률을 보이고 있다.

 

이는 그 동안 각종 부동산 규제정책에 미국發 금융위기에 따른 국내 경기침체가 더해지면서  ‘수도권 청약시장 침체 → 미분양 아파트 증가 → 주택시장 침체에 따른 아파트 매매가 하락 → 전세가 하락 → 逆전세 및 재계약 증가’로 이어지고 있기 때문이다.

 

■ 전세가격 하락에 따른 逆전세 발생 지역

 

이에 따라 逆전세가 발생된 지역도 늘고 있는 것으로 나타났다.

 

본격적인 하락세가 시작된 2008년 9월 기준 △서울지역은 한 곳도 없었으며 △경기 5곳(과천, 군포, 수원, 화성, 하남) △신도시 1곳(분당) △인천 1곳(연수구)이었다.

 

그러나 2008년 11월 현재 2007년 1월 기준 역전세가 발생된 지역은 △서울 송파(3.3㎡당 -30만원), 강동(-25만원), 서초구(-5만원), △신도시 산본(-20만원), 분당(-2만원) △경기 과천(-87만원), 군포(-23만원), 수원(-21만원), 화성(-17만원), 하남(-9만원), 안양(-3만원) 등 이었다.

 

특히 1기 신도시지역의 전세가는 2008년 1월 이후 현재까지 매달 하락세를 보여 -4.38%를 기록 중이다.

 

 

■ 逆전세 발생 이유

 

첫째, 경기침체에 따른 매매가 하락으로 인한 영향도 있지만 가장 큰 이유는 수도권 지역 내에 위치한 신규입주아파트 때문인 것으로 분석된다.

 

2008년 수도권 입주물량은 총 15만9천1백88가구 중 △서울 송파구(2만1천2백67가구) △신도시 동탄(1만3천7백73가구) △화성시(1만5백77가구) △수원시(8천5백65가구) △용인시(7천9백77가구) 순으로 입주물량이 많은 것으로 조사됐다.

 

상기 지역의 연초대비 전세가 변동률은 △송파구 -9.75% △동탄신도시 4.76% △화성시 1.70% △수원시 -4.44% △용인시 -1.92%를 보이고 있다.

 

또 입주 3년 미만의 대규모 새아파트는 매수자나 세입자에게 인기가 많았으나 경기침체로 인해 매매가 및 전세가 하락이 계속되면서 ‘새아파트의 굴욕’을 면치 못하고 있다.

 

한 예로, △지난 2008년 7월 입주한 장지동 파인타운6단지 102A㎡의 중간층이 1억4천만원(평균 1억6천만~1억7천만원)한 잠실 리센츠 109㎡의 중간층 전세가가 2억1천만원(평균 2억4천만~2억8천만원) △8월 말 입주한 파크리오 105A㎡의 중간층이 1억8천만원(평균 2억3천만~2억6천만원) △9월 초 입에 계약되는 등 신규입주 아파트의 평균 전세가가 3천만~5천만원 낮아졌다.

 

둘째, 대출규제로 인한 입주자들의 잔금부족과 세입자의 불안한 심리 때문이다.

 

신규 분양받은 수요 대부분은 중도금 대출(보통 분양가의 40~60%)을 받은 후 입주시점 담보대출로 전환한다. 그러나 경기침체 이후 유동성이 악화되거나 금리인상으로 추가대출이 부담스러워 잔금을 맞추지 못한 수요자들이 늘어난 반면, 근저당(대출)이 많은 집은 세입자가 꺼려하기 때문에 상대적으로 전세가격을 낮출 수밖에 없기 때문이다.

 

또 집을 비워둘 경우 매달 고지되는 관리비도 부담이거니와 도배 및 장판의 경우 사람의 손을 타지 않고 몇 개월만 방치해도 낡아 보여 세입자를 구할 때 새로 해야 하는 부담이 발생하기도 한다.

 

셋째, 세입자의 이사비용이 많이 들기 때문에 재계약이 늘고 있기 때문이다.

 

85㎡짜리 아파트의 전세가격이 1억2천만원이라고 했을 때 중개수수료(0.3%)만 36만원, 이사비용과 도배 및 장판을 합해 약 2백만원, 싱크대 교체 등 새로운 이사집에 맞는 인테리어 등을 포함할 경우 약 3백만원 이상 들기 때문에 전세가격을 낮춰 재계약을 하는 경우가 많다.

 

■ 2009년 수도권 전세는 여기!!

 

2008년 4/4분기에 이어 2009년 수도권 전세가 역시 신규 입주아파트를 중심으로 하락할 것으로 예상되는 가운데 2009년 입주예정인 수도권 신규 입주아파트를 눈여겨볼 필요가 있다.

 

2009년 수도권 아파트 입주물량은 총 13만4천3백67가구로 이중 1천가구 이상 대단지는 △서울 4개 단지 5천9백59가구(전체물량의 27.6%) △수도권 18개 단지 2만7천5백36가구(전체 물량의 37%) 등 총 22개 단지 3만3천4백95가구로 수도권 전체물량의 25%를 차지한다.

 

서울지역에서 눈에 띄는 단지는 서초구 반포동 래미안퍼스티지(2천4백44가구, 2009년 7월 입주)와 강동구 고덕동 아이파크(1천1백42가구, 2009년 6월 입주)로 교통, 학군, 생활편의시설이 모두 잘 갖춰진 대단지다.

 

경기지역은 판교신도시 풍성신미주(1천1백47가구, 2009년 3월 입주), 한림(1천45가구, 2009년 3월 입주), 광명시 하안동 두산위브(1천2백82가구, 2009년 12월 입주), 광명시 철산동 래미안(2천72가구, 2009년 11월 입주) 의왕시 포일자이(2천5백40가구, 2009년 11월 입주) 등이 있다.

 

[출처] 닥터아파트 - [통계로 보는 부동산세상] 2009년 수도권 전세는 여기!/김수환 선임애널리스트/2008-12-02