미등기부동산이라도 채무자의 소유임을 입증하여 강제경매를 신청할 수 있습니다

[경매박사 황경진]

미등기부동산이 소재한 대지만 경매를 진행한다면 낙찰가는 계속 하락할 수 있어

미등기부동산이라도 채무자의 소유임을 입증하여 강제경매를 신청할 수 있습니다.  미등기부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기공무원이 직권으로 소유권보전등기를 하고 경매개시결정기입등기를 하게 됩니다. (실무제요 강제집행 상 266면, 부동산등기법 제132조)  건물에 대하여 건축물 관리대장 등이 있으면 별 문제가 없으나 없다면 시,구,읍,면의장 발행의 서면 즉,  “재산세과세내역서”를 강제경매 신청 시 첨부하여야 합니다.

특히, 아래 2가지 참고하시기 바랍니다.

1. 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 시구읍면의장“의 서면

(제정일자 : 199712010, 예규번호 : 등기예규제901호)

1) 부동산등기법 제131조 제2호 소정의 소유를 증명하는 “시․구․읍․면의 장”의 서면에 해당하기 위해서는 시․구․읍․면의 장이 발급한 증명서로서 다음 각호의 요건을 모두 구비하여야 한다.

가. 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조 및 면적 등 건물의 표시

나. 건물의 소유자의 성명이나 명칭과 주소나 사무소의 소재지 표시

2) 위 서면에 해당하는지 여부에 대한 판단

가. 판단기준어떤 서면이 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 서면에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 위 제1항 소정의 요건을 기준으로 하여야 한다.

나. 구체적으로 문제되는 경우의 예시

(1) 납세완납증명서 및 세목별과세증명서지방세법 제39조 제1항의 규정에 의하여 교부받은 지방세법시행규칙 별지 제11호 서식의 납세완납증명서 및 민원사무처리규정(총무처 고시 제1992-2호 1992. 9. 30)에 의하여 교부받은 세목별과세증명서는 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 서면에 해당하지 않는다.

(2) 재산세과세대장에 의하여 발급한 재산증명서지방세법 제196조의 규정에 의하여 작성된 재산세과세대장에 의하여 발급한 건물의 소재와 지번, 종류, 구조 및 면적 등 건물의 표시와 소유자의 성명과 주소 등 소유자의 표시가 있는 재산증명서는 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 서면에 해당한다.

(3) 사용승인서건축법 제18조 제2항의 규정에 의하여 교부받은 건축법시행규칙 별지 제19호 서식의 건축물 사용승인서는 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 서면에 해당한다.

(4) 임시사용승인서건축법시행령 제17조 제3항의 규정에 의하여 교부받은 건축법시행규칙 별지 제21호 서식의 임시사용승인서는 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 서면에 해당하지 않는다.

(5) 착공신고서, 건물현황사진, 공정확인서, 현장조사서, 건축허가서, 사실확인서 등은 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 서면에 해당하지 않는다.

2. 미등기부동산에 대한 강제집행을 하려면…

(자료출처: 법원행정처 발행 법원실무제요 민사집행 2권 )

미등기 부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 미등기부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다. 등기부가 멸실되고 아직 회복등기가 되어 있지 아니한 부동산도 위와 마찬가지이다.

미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기 할 수 있음을 증명할 서류, 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면(부등법 132조 2항)을 붙여야 한다.

(1) 미등기 토지

중 략

(2) 미등기 건물

(가) 일반적인 집행방법

미등기 건물에는 무허가 건물과 아직 사용 승인을 받지 못하였으나 사회통념상 이미 건물의 실체를 갖추고 있는 신축 건물이 있다.

중 략

건축물대장에 의하지 않고 보존등기 하는 경우 부동산등기법 131조2호 후단의 ‘시, 구, 읍, 명의 장의 서면’(이에 해당하기 위해서는 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조 및 면적 등 건물의 표시 및 건물의 소유자의 이름이나 명칭과 주소나 사무소의 소재지 표시가 기재되어야 한다)이 필요하다. 이 서면에 해당하는 것으로는 (ㄱ) 지방세법 196조 규정에 의하여 작성된 재산과세대장에 의하여 발급된 건물의 소재와 지번, 종류, 구조, 면적 등 건물의 표시와 소유자의 이름과 주소가 기재된 재산세과세증명서(대판 1999.10.8. 97다45266), (ㄴ) 건축법 18조 2항의 규정에 의하여 교부 받은 건축물 사용승인서(등기예규 901호), 건축공사완료 후 교부된 건축물의 사용검사필증이 있다.

(나) 민사집행법 81조 1항 2호의 단서에 따른 집행방법

민사집행법 제81조 (첨부서류) ①강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기부등본2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번․구조․면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류. 중략종전에는 신청인이 전항에서 말한 서면을 제출하는 것은 사실상 어렵기 때문에, 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데, 민사집행법 81조 1항 2호의 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다.위 규정의 신설로 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니므로 주의하여야 한다. 신설조항은 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것이다.

(다) 신설조항에 따른 경매신청 절차

① 첨부할 서류: 건축허가나 신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 미등기 건물에 대한 강제집행

을 신청함에는

－ 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류(실무에서는 통상 건축허가서나 건축신고서를 제출 받고 있고, 미흡할 경우 건축도급계약서 등을 추가로 받고 있다).

－ 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및

－ 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하면 족하다(민집 81조 1항 2호 단서). 그 대상이 되는 미등기 건물은 건축허가 또는 건축신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 건물 (완공된 건물만이 대상이고, 미완성된 건물은 가사 독립한 건물로 복 수 있는 정도라고 하여도 대상에서 제외된다)에 한정되고, 무허가 건물은 그 대상이 아님은 이미 설명한 바와 같다. 중 략