전원주택 및 펜션 관련 부동산 상식

[느티나무]

전원주택 및 펜션 관련 부동산 상식

1. 전원주택

도시를 떠나 도시 근교나 산과 강이 있는 교외를 동경하며 쉴 수 있는 공간을 마련하여 도시의 편안함과 전원생활의 휴식을 함께 누릴 수 있다는 점에서 착안한 것이 전원 주택이다.

가. 전원주택의 분류

용도별	주거형태별	입지여건별	거주기간별
별장식	단독주택형	임수형	정기주거형 (별장 형태)
농가형	군집형	임산형	상시주거형 (전원주택 형태)
주말농장형	단지형	전원형	파트타임주거형 (일시적 사용, 콘도미니엄 형태)
동호인형	공동주택형	취락 입지형

나. 단지형 전원주택과 동호인 주택의 장단점

1) 단지형 전원주택

단지형 전원주택지란 개발업자가 토지매입에서부터 농지전용, 대지조성, 기반시설, 진입로 개설 등까지 모두 끝내놓고 개인에게 분양하는 집단 전원주택지를 말한다. 보통 한 단지의 면적은 대략 3,000여평 정도이며 18세대 정도로 구성돼 있다.

■ 장점과 단점

장 점	단 점
ㆍ개별적으로 매입하는 대지가보다 저렴 ㆍ전용 등 복잡한 인ㆍ허가 과정 문제 없음 ㆍ동 시설, 공동 방범, 공동 관리 등의 규모 경제가 가능	ㆍ지역, 면적, 위치 등 선택의 폭이 협소 ㆍ건축 시기나 형식에 자율성이 적음 ㆍ주거 밀집도가 비교적 높고, 매매가 활발하지 않음

2) 동호인주택

우리나라의 동호인 주택은 일본의 Co-operative Housing, 혹은 미국의 Custom Housing Community와 비슷한 주거 개발 방식으로, 미국의 Custom Housing Community는 Custom(맞춤)이란 측면이, 일본의 Co-op Housing(조합)은 조합적 성격이 강하다.
우리나라의 동호인 주택은 90년대 이후 주택 개발 방식의 하나로 제안됐다. (대체로 일본과 비슷한 사업 방식을 도입) 그러나 '동호인'이란 어감 때문에 주로 직업이나 취향 중심으로 구성원을 모집하여 결성된 조합을 바탕으로 한 공동 구매 및 사업으로, 파격적 원가 절감으로 구성원의 취향에 맞는 집을 짓는 방식으로 이해된다.

■ 장점과 단점

장 점	단 점
ㆍ비용 절감 (공동 구매, 공동 건축) ㆍ선 계획 후 건설 방식으로 취향에 맞는 주택 건축 가능 ㆍ사업 과정시의 문제(토지 매입, 설계, 건축, 관리)에 공동 대처 가능 ㆍ공동 시설 설치할 경우 규모의 경제 가능 ㆍ이웃간의 상호 유대 강화 ㆍ사업 수익 비용 절감	ㆍ비전문성 (전문성을 필요로 하는 분야가 많음) ㆍ기획, 업무 대행, 설계, 시공 등 전문화된 공급자가 부족하고 준비 정도 낮음 ㆍ정보 부족 (토지에 따라 계획이 달라지므로 실제 시작하면 여러 토지에 대해 계획을 수립해 보는 것이 현실적으로 어려움) ㆍ높은 비용이 단기간에 투입되어야 하는 어려움

■ 사업 유형

주 체	형 태	장, 단점
부동산 중개업체	자체 구성원 모집	비교적 많은 정보 / 시공, 개발 능력 취약
컨설팅 업체	모집 집단의 의뢰	미분양, 분양 예정분 중 공동 구매시 할인으로 개발사의 분양 수익이 반영
개발 회사	공동 구매 할인	미분양, 분양 예정분 중 공동 구매시 할인으로 개발사의 분양 수익이 반영
	의뢰에 의한 개발	전문적 역량 / 한정된 토지 정보, 경우에 따라 시공 역량 취약
건축 회사	의뢰에 의한 개발	토목, 건축 경쟁력 / 한정된 토지 정보 및 사업 진행력 취약

다. 농지전용(개발행위 신고)을 통한 전원주택 건축

■ 건축 절차

택지구입 및 주택형태, 자금계획 결정

관할 지자체 도시계 확인 후 개발행위허가권자에게 서류 송부

▶ 농림지역 2,000㎡ 이상 / 준농림지 6,000㎡ 이상 :
    ⇒ 시, 도지사 (도시계획위원회 심의)
▶ 농림지역 2,000㎡ 미만 / 준농림지 6,000㎡ 미만 :
    ⇒ 시장, 군수, 구청장 (도시계획위원회 심의)

전용허가 결정 후 신청자에게 통합

전용부담금, 대체조성비 등 납입 후 전용허가증 발급

전문 건축업체 선정

설계, 건축허가

토목공사, 조경공사

중간검사

시공

사용검사

소유권 보존등기

■ 개발행위 신고시 구비서류

   ㆍ 사업계획 개요서
   ㆍ 개발행위신고서
   ㆍ 건축허가를 위한 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류
   ㆍ 전용할 농지 소유증명서 또는 사용승낙서
   ㆍ 지적도, 지형도
   ㆍ 대체농지조성비 및 전용부담금 납부 확인서
   ㆍ 인접농지 피해방지 계획서

라. 토지거래허가제

종전에는 국토를 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 도시지역에는 도시계획법, 비도시지역에는 국토이용관리법으로 이원화하여 운용하였으나, 2003년 1월 1일부터는 도시계획법에 의한 도시계획기법을 도입할 수 있도록 ‘국토의계획및이용에관한법률’을 제정함.

■ 주요골자

• 용도지역 축소
  5개 용도지역(도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보전지역) -> 4개 용도지역(도시, 관리, 농림, 자연환경자연환경보전지역)
• 관리지역 세분
  보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
• 농지 및 임야 전용허가 담당부서 변경
  관할 지방자치단체의 농지계 -> 관할 지방자치단체의 도시계
• 전용허가에서 개발행위신고제로 변경
  전용허가 -> 개발행위신고
• 개발행위신고 제출서류 추가
  기존 농지전용허가 관련 서류에 건축허가를 위한 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류 제출이 추가됨

2. 펜션

펜션(pension)은 개별 화장실과 취사시설을 갖춘 임대용 고급 민박 시설이다.
유럽이나 일본 등에는 보편화되어 있으나 국내에는 최근부터 본격 도입되기 시작했다. 숙식을 제공해주는 민박에 레저시설을 갖추면서 회원제 · 예약제로 운영되는 콘도의 개념을 도입한 민박형 전원주택으로 이해해도 된다.

펜션은 프랑스어인 `뺑시옹(Pension)'에서 비롯된 말로, `연금'이라는 뜻을 가지고 있는데 노후에 받는 연금처럼 정년 퇴직 후 일정 소득을 올릴 수 있기 때문에 붙여진 것이다. 팬션은 이미 중세유럽에 보편화 되어있는 고급 민박시설로, 일반인들이 주로 운영한다.
펜션이 인기를 끌고 있는 이유는 이용료가 비싸고 획일적인 아파트형 구조의 콘도와 달리 저렴한 비용과 다양한 구조의 별장식 인테리어를 내세우고 있기 때문이다. 테마농원이나 주말농장 등을 운영하는 사람들이 이 사업을 병행한다면 시너지효과를 높일 수 있다.

가. 펜션의 특징

   ㆍ 관광지나 휴양지 같은 자연경관이 수려한 곳에 위치한다.
   ㆍ 자연 친화적인 목조나 통나무 주택으로 건축한다.
   ㆍ 보통 2층 이하로, 내실은 2~10실 미만이다.
   ㆍ 주방시설이 있어 취사가 가능하고, 개별 화장실이 부속되어 있다.

나. 펜션 창업 절차

1) 부지 선정

전국의 유명한 관광지 주변이라면 어디든지 가능하다. 자연 경관이 뛰어난 산과 계곡, 바다, 호수 등과 접해 있으면 최상의 입지라 할 수 있으며, 스키장과 온천지역, 문화유적지등과 연계하여 다양한 테마를 만들 수 있다.
3M 이상의 도로에 접해 있는 토지로서 준농림, 자연녹지, 대지 등 어디에서나 가능하다.

2) 설계 및 계획수립

부지가 선정되면 펜션 설계 전문가가 건물에 대한 설계와 단지 전체에 대한 조경 배치설계를 실시한다.
펜션은 숙박시설과 자연환경을 최대한 살린 휴식 공간, 체육시설, 농원 등이 함께 계획된다.

3) 인허가 신청

구체적인 계획이 수립되면 농지전용(산림형질변경) 허가 신청을 하게 되며 소요시간은 약 45일 정도 걸린다.
전용허가를 받은 후 건축 신고 또는 허가를 신청하게 되며 허가 완료 후 건물 착공에 들어간다.

4) 건축 및 조경

펜션은 통나무 또는 목조주택으로 지어지며 수입가공목재만을 사용하여 최고급으로 지어진다.
펜션의 시공은 국내 최고의 목조주택 건축 전문가들로 구성된 펜션 시공 전문업체가 담당하게 되며 완공 후 철저한 A/S를 보장된다.
외부 조경은 휴식공간과 체육시설, 농원 등을 함께 고려하여 조경 전문가에 의해 시공된다.

5) 오픈 준비

건물이 준공되면 침대와 TV 등 제반 집기 비품이 비치된다.

다. 펜션 투자시 유의사항

   ㆍ 충분한 현장조사와 주변시세 파악
   ㆍ 건축허가 여부와 소유권 이전 가능 여부 확인
   ㆍ 등기부상 소유주와 분양자가 일치하는지 확인
   ㆍ 전기, 상하수도, 전화 등 기반시설 제반 여부 점검
   ㆍ 펜션으로 연결되는 진입도로 건설여부도 중요한 변수
   ㆍ 단지형 전원주택지는 분양면적과 단지면적을 상세히 살펴봄
   ㆍ 공용면적 비율이 낮은 곳을 선택
   ㆍ 인근 지역의 관광상품성, 숙박 수요 등을 예측
   ㆍ 사우나 · 수영장 등의 부대시설이 갖추어져 있는지 확인
   ㆍ 시설관리 · 룸서비스 · 식사제공 등에 필요한 관리인의 상주

3. 실전! 전원주택, 팬션 재테크

가. 전원주택지 선택 방법

서울 근교 지역에는 적당한 전원주택지가 많이 있고 자신이 원하는 다양한 주택양식과 건축자재가 있다. 또한 개별형과 동호인형, 농가형 등 개발방식에 따라 여러 형태의 전원주택이 있는 만큼 자신의 취향과 자금력에 맞춰 전원주택지를 선택하는 것이 좋다. 전원주택지의 가격은 구성형태와 지역에 따라 천차만별이다.

■ 택지개발지구 주변의 땅을 산다.

택지개발지구는 정부정책에 따라 체계적으로 개발되기 때문에 어느 정도 안정적으로 투자수익을 예측해 볼 수 있어 가장 안전한 투자 방법이다.
용인을 중심으로 대규모 택지개발지구 주변에 관심이 쏠리고 있는데 죽전, 동백, 교하 등 공공택지개발로 토지보상비가 풀릴 곳의 주변은 당장 큰 폭의 가격 상승은 없더라도 값이 떨어지지 않을 곳으로 꼽힌다.
소액 투자자에겐 가격이 비싸기는 하지만 부지런히 쫓아다니다 보면 값싼 매물을 건질 수도 있다.

■ 그린벨트 취락지구를 주목한다.

금단의 땅으로 인식됐던 그린벨트가 순차적으로 규제가 풀리고 있어 고수익의 가능성이 열리고 있다. 규제완화의 흐름을 타고 호가 위주로 가격이 오름세를 보이고 있으나 기대 심리만 갖고 토지 특성에 관계없이 투자하면 낭패를 보기 쉽다.
이 가운데 실수요자들이라면 그린벨트 내 취락지구로 지정된 땅을 눈여겨 볼 필요가 있다.
지역별로 차이는 있겠으나 땅값이 그린벨트 외곽지역에 비해 30%이상 낮고 활용폭도 한층 다양해져 상승여력이 높다.

■ 경매를 통해 구입한다.

수도권 일대에서 토지 경매물건은 한달 평균 2천여 건 정도 쏟아지고 있다.
그 중 전원주택으로 개발 가능한 토지나 농가주택을 경매를 통해 시세의 절반 이하의 가격으로 사두는 것이다.
낙찰가가 감정가를 웃도는 경우도 있겠으나 감정가가 시세와 비교해서 낮게 나오는 경우가 많아 충분한 투자가치가 있다. 중장기적으로 농지, 임야 등의 토지가 경매로써 투자가 유망하고 효과적인 재테크 방법이라 하겠다.

■ 놀고 있는 땅을 활용한다.

지금 당장 집을 지을 계획이 없거나 투입할 개발자금이 부족하여 망설이고 있더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 특수목적으로 산 땅이라도 본격 투자가 힘들면 무작정 놀리는 것보다 가건물을 지어 창고로 활용하든지 과수나 채소 등을 심어 재배할 수도 있다.
아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높게 마련이다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않은 채 버려진 땅 등은 개발아이템만 잘 짜서 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.

■ 농가주택을 개, 보수해 활용한다.

지방자체단체의 [빈집정보센터]나 농어촌진흥공사의 개발한계농지 또는 임대용 농지에 관심을 가져볼 만 하다.
하지만 빈 농가의 정보는 소재지와 집 구조 정도 밖에는 파악할 수 없으므로 등기부상의 권리관계, 지목 현황, 건축물의 상태 등은 본인이 직접 파악해야 한다.
시골집은 땅값만 지불하는 경우가 대부분이어서 농가주택을 매입해 건축비를 따로 부담하지 않고 개조, 보수해 사용할 수도 있고 상태가 나쁘면 농가를 철거해 주택을 신축할 수도 있다.

나. 전원주택지 선택시 유의사항

전원주택을 짓기 위해 우선순위는 무엇보다도 토지를 구하는 것이다. 토지를 선정하기에 앞서 현재 토지의 쓰임새, 즉 용도지역을 살펴봐야 하는데 국토의계획및이용에관한법률 상 주택을 지을 수 있는 토지는 도시지역과 관리지역이다.

■ 토지구입시 유의사항

① 서류 확인

- 토지이용계획확인원 (각종 이용 규제사항 확인)
- 토지대장, 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 공시지가
- 지적도(토지경계, 지목) : 전답
- 임야도(임야경계, 지목) : 임야
- 등기부등본(원 소유자 확인, 각종 설정 압류, 가등기, 토지 이용사항 등)

② 현장확인 (서류상과 일치 여부)

- 진입도로 4미터 확보
- 상하수도, 전기인입시설, 편의시설, 학교 고려
- 주민 민원 (건축시)
- 가격 (주변대지와 비교 50%일 때 적당)
- 계약서 (매도인과의 분쟁이 발생했을 경우 대비 계약서 명시 : 진입로 등 문제가 발생하였을 경우 주민들의 동의나 인허가를 받을 때 협조내용 기재)

■ 준공된 단지형 전원주택 선택요령

• 준공이 끝난 단지형 전원주택은 생활시설이 빠짐없이 설치됐는지, 주택 건축은 꼼꼼하게 됐는지 확인하면 입주 후 하자보수를 추가로 해야 할 염려는 없어진다.
• 등기부등본과 토지대장을 열람한다.
  준공이 끝난 단지는 필지별로 분할되어 개별 등기가 되어있는 것은 물론이고 소유권 보존등기가 되어 있다. 토지대장은 지목과 개별면적을 확인할 수 있으므로 반드시 확인해 분양면적과 공부상 면적이 다르지 않은지 살핀다.
• 미비된 기반시설은 없는지 살펴본다.
  즉시 입주해 살려면 생활에 필요한 기반시설들이 빠짐없이 갖추어져 있는지 확인한다. 지하수의 개발 유무, 전기 및 전화선, 상하수 관로의 상태 등이 완벽해야 한다.
• 지어진 집의 하자여부를 살핀다.
  주택이 완공됐으면 집 안팎의 마감이 매끄럽게 잘 되었는지가 가장 중요하다. 마감의 수준은 집 전체의 수준을 좌우한다고 해도 과언이 아닐만큼 중요하다. 따라서 세심히 살피는만큼 이익이다.

다. 전원주택 구입요령

구 분	내 용
입지	ㆍ남향 또는 동남향 ㆍ약간 높은 지대 (시원한 전망, 장마 대비)
교통 및 편의시설	ㆍ출퇴근, 통학 고려 1시간 이내 지역 ㆍ읍, 면 소재지 등 행정 소재지와 가까워 생필품 조달, 의료, 교육 등의 생활 가능
주위 가변성	ㆍ장래 주변의 변화 고려 ㆍ입주 완료 후 인근 공장, 축사 등의 건축 여부 확인
진입로 여부	ㆍ최소 3m 이상의 도로가 있어야 건축 허가 가능   (만약 진입로가 없을 경우 부지에 접한 토지가 진입로로 확보가능한지 확인)
방범 문제	ㆍ주위 환경과 배경만 고려하여 외진 곳에 건축하게 될 경우 방범상의 문제가 우려되므로 자연 부락 인근으로 선택하는 것이 좋음
피해야 할 사항	ㆍ집 남쪽이 저수지나 강가와 근접할 경우 (물결 파장에 따라 빛 반사 심함) ㆍ자갈이 너무 많은 곳이나 서로 다른 지질이 만나는 곳 ㆍ저수지, 강, 계곡 등이 가까운 곳 (경치는 좋으나 습도가 높고 안개가 자주 끼어 일조량 떨어짐) ㆍ광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 있는 곳 ㆍ주변에 댐이 있는 경우의 연안 고시 지역 ㆍ주변에 강이 있는 경우의 침수 지역
기타	ㆍ배수가 잘 되어 습하지 않고 쉽게 마르지 않는 식물 성장이 좋은 곳 ㆍ지반이 약하거나 경사지를 깎아 조성한 부지는 재난의 우려가 있으므로 주의 요망

라. 전원주택 구입시 유의사항

ㆍ 계약 전 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인할 것
ㆍ 마음에 드는 집이라도 만약의 경우 생각하여 환금성도 고려
ㆍ 주변 토지 거래 상황과 가격, 전문가의 평가 요망
ㆍ 대출은 가급적 하지 않는 것이 좋음 (대출 상품도 많지 않고, 저금리 대출 상품이 없음). 꼭 필요할 때는 20%를 넘지 않아야 함

농가주택 리모델링, 시골집 수리하기, 전원주택, 통나무주택, 목조주택, 주말주택, 세컨드하우스, 황토주택,

귀농, 귀촌, 강원도 부동산, 횡성 부동산의 모든 것이 산골전원주택이야기에 다 있습니다.

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[화천화전민]

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