업무용 오피스텔의 주거용 사용, 그 끝은? - 결국 부가세 토해낼 수밖에 없어

[김영준]

오피스텔은 건축법상 업무용이다. 하지만 오피스텔은 바닥난방은 물론 주방·욕실 등을 갖출 수 있어 그동안 소형 주거시설을 대체해 왔다.

그래서 늘 논란의 중심에 서 있었다. 관련 법상은 업무용인데 실제 사용되기는 주거용으로 더 많이 쓰이고 있기 때문이다. 그래서 정부가 뒤늦게 오피스텔을 준주택 개념에 넣었지만 그래도 논란은 끊이지 않는다.

여전히 관련법상 업무용이기 때문이다. 최근 이와 관련한 법원 판결이 있어 눈길을 끈다. 오피스텔을 주거용으로 임대하는 투자자라면 눈여겨 봐둬야 할 거 같다.

임대인이 임차인 상대로 소송

로티스법률사무소 최광석 변호사에 따르면 2012년 임대인 A씨는 김모씨에게 보증금 1억5000만원에 경기도 수원시의 한 오피스텔을 임대했다. 임대차 기간은 2014년 3월까지였다.

A씨와 김씨는 임대차계약서상 ‘전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생되는 임대인의 손해를 부담하기로 한다’는 약정을 맺었다. A씨가 이 오피스텔을 업무용으로 쓰겠다고 신고한 뒤 이미 부가세를 환급받았기 때문이다.

그런데 김씨는 이 오피스텔을 실제로는 주거용으로 썼고, 이 사실이 세무당국에 적발된 것이다. 수원세무서장은 A씨에게 환급받은 부가가치세 2540만원을 과세예고통지했다. A씨는 곧바로 과세전적부심사청구를 신청했으나 불채택결정이 내려졌다.

그러자 A씨는 임차인 김모씨를 상대로 손해배상소송을 제기한 것이다. A씨는 소장에서 “임차인이 업무용으로만 사용하기로 약정했으나 이를 위반했다”고 밝혔다.

법원은 이에 대해 A씨의 주장을 모두 인정했다. 임대차계약서의 부동산 용도란에 ‘업무용’이라고 기재돼 있고, 특약사항란에 ‘임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생되는 임대인의 손해를 부담하기로 한다’고 기재되어 있다는 사실을 확인한 것이다.

전입신고 안한다 특약 넣어도 소용 없어

또 임대차계약서에 ‘임차인은 사업자등록시 임대인과 협의하여 등록하고, 부가세는 별도로 부담하기로 한다’고 기재한 사실도 모두 인정했다.

하지만 법원은 임차인의 손을 들어줬다. 계약서상 용도란의 ‘업무용’이라는 표시는 건축법상 오피스텔의 용도를 정한 것이지, 임차인이 이 오피스텔을 업무용으로 쓰겠다는 약정으로 볼 수 없다는 것이다.

특히 법원은 전입신고를 하지 않는다는 특약을 임대인 A씨가 임차인이 주거용으로 사용할 것을 미리 알고 있었다는 의미로 해석했다. 즉, 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람은 주민등록이전이 필요 없는데, 굳이 전입신고를 하지 않는다는 특약을 넣은 것은 임차인이 주거용으로 쓰는 것을 전제로 했다는 것이다.

법원은 “오피스텔을 애초에 업무용으로만 사용하기로 했다면 임차인이 사업자등록을 할 것이라는 점은 당연히 예상되므로 임차인이 사업자등록시 임대인과 협의한다는 특약을 할 이유가 없다”고 밝혔다.

최광석 변호사는 “계약서상에 전입신고를 안한다는 특약을 넣는다고 해도 오피스텔을 주거용으로 사용하다 적발되면 부가가치세를 토해야 한다”며 “일반임대사업자로 등록해 주거용으로 편법 임대하기 보다는 차라리 주택임대사업자로 전환해 임대사업을 하는 게 유리해 보인다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2015. 5. 27