뉴타운-서울이 변한다 ① 1,2,3차 어디까지 왔나?

서울시의 뉴타운 사업이 속속 진행되고 있다. 착공에 들어간 은평뉴타운을 비롯해 1차 3개 구역은 개발이 시작됐거나 아파트 분양을 앞둔 시행단계이고, 2차 뉴타운은 4개 구역에서 개발기본계획이 승인을 받으면서 본격적인 사업 진행에 박차를 가하고 있다. 또한 현재 1,2차 뉴타운 선정과 진행 과정에서의 문제점들은 보완, 업그레이드하여 추진중인 3차 뉴타운 지정 절차가 윤곽을 드러내고 있다. 서울시 중점 개발사업 중의 하나인 뉴타운 개발은 서울 강남-강북간의 지역 격차를 해소하기 위해 강북권 등 외곽 노후지역을 중심으로 낡은 주택과 지역 기반시설을 개발하는 사업으로 각 구역별로 지역 특성을 살려 21세기 컨셉형 주거환경공간으로 바꾸는 대대적인 도시계획사업이다. 이처럼 뉴타운 개발사업은 기존의 재건축, 재개발과는 또 다른 형태의 주거환경개선사업으로 관심을 받고 있으며 1,2차 각 선정 구역별로 다양한 컨셉과 개발계획이 각광받고 있다. 이에 따라 사업 속도가 빠른 주요 구역별로는 투자수요가 몰리기도 했었고 현재는 1,2차 주요 구역의 경우 지역 내 노후단지 등 매물 가격도 크게 오른 상태다. 현재 3차 뉴타운 대상지 선정을 앞두고 1,2차 뉴타운의 사업 현황을 점검해보고 차수별 주요 뉴타운 현장을 살펴보도록 하자. 차수별-구역별 동향과 더불어 뉴타운 주변 아파트시장과 인근 2005년 분양계획도 놓치지 말자. ◈ 1차 뉴타운 - 길음, 왕십리, 은평 "사업시행단계" ◈ 1차 뉴타운 개발구역인 길음, 왕십리, 은평뉴타운은 빠른 사업속도로 제일 먼저 주목을 받았다. 현재는 주요 구역별로 착공 및 분양에 들어갔고, 상대적으로 느린 구역도 연내 분양 예정이 대기중이다. 시세는 뉴타운 사업 초기 많이 올랐고 지금은 거래가 많지는 않은 상태다. 착공-분양단계에 이르면서 가격이 이미 많이 올라 가격은 보합세, 거래는 소강상태를 보이고 있다. 길음뉴타운(2004년3월)은 사업속도가 가장 빠른 곳으로 뉴타운 내 8개 재개발구역에서 2008년 말까지 순차적으로 아파트가 들어설 예정이다. 정릉5구역에 이어 올 하반기에는 정릉6구역 현대홈타운 일반분양이 예정되어 있다. 물량은 292가구이다. 왕십리뉴타운(2004년11월)은 청계천복원사업과 맞물려 유망 뉴타운 지역 중의 하나로 관심을 끌고 있다. 1,2,3구역이 구역지정과 조합설립인가를 상반기 내 받을 것이라고 기대를 하고 있으며, 5월 말 성동구 하왕십리동 청계천변에 최첨단 주상복합건물을 짓는 것을 시작으로 개발에 들어간다. 은평뉴타운(2004년12월)은 1지구를 시작으로 본격적인 공사에 들어갔다. 아파트 일반 분양분은 총 2,750가구, 임대는 총 1,471가구가 지어질 예정이다. 불광2구역 현대홈타운이 일반분양 296가구, 불광3구역 일반분양은 470가구로 올 하반기에 분양할 예정이다. ◈ 2차 뉴타운 - 12곳 중 4곳 개발기본계획승인 : 아현, 영등포, 전농-답십리, 가좌 ◈ 총 12개의 2차 뉴타운 구역 중에서 마포 아현, 영등포, 동대문 전농·답십리, 가좌 뉴타운 등 4곳이 개발기본계획을 최종 승인받고 사업추진에 들어갔다. 나머지 8곳은 교남, 한남, 중화, 미아, 신정, 방화,노량진, 천호 등으로 오는 3월 말까지 개발기본계획을 승인받을 것을 기대하고 있다. 형태별로 보면, 2차 뉴타운은 교남, 영등포 2곳만 도심형 뉴타운이며, 나머지 10개 지역은 주거중심형뉴타운 구역이다. 유망한 구역은 청계천 복원사업의 수혜가 예상되는 왕십리와 한강조망이 가능한 한남뉴타운 지역 등으로 이 곳은 현재 투자자들 관심이 집중되어 일대 가격은 크게 오른 상태다. 사업속도가 빠른 구역 중에서는 아현뉴타운이 입지와 환경 면에서 관심을 모으고 있다. ◈ 3차 뉴타운 - 2월 말까지 후보지 현장실사 요청 ◈ 작년 일정이 다소 지연된 3차 뉴타운 지역은 올 상반기 중에는 대상지역이 결정될 것으로 기대된다. 현재 현장실사 요청을 받고 있는 3차 뉴타운 대상지역은 1,2차 뉴타운 지정때보다는 절차가 보완, 강화되었다. 서울시는 구청장으로부터 후보지 현장 실사 요청을 받고 실사를 마친 뒤 개별적으로 후보지를 내정한다. 그런 다음 개발기본계획 수립 후 지구지정 신청을 할 수 있다. 현재 서울시에서는 각 구청으로부터 2월 말까지 3차 뉴타운 후보지 현장 실사 요청을 받고 있으며 10곳을 발표 예정에 있다. (신청 자치구 : 20여 곳 예상) 주요 지역은 아래와 같으며, 주요 관심지역으로는 송파, 서초, 동작 등 강남권역과 종로 등 도심권이다. 기타 주요 강북권역 등은 기존 1,2차 뉴타운 대상지역들과 연계, 중복성이 있어 더 신중한 검토가 요구된다.