양도세 취득 매매계약서 분실시 양도세 계산

[운영자]

취득 매매계약서 분실시 양도세 계산 

 

계약서 분실시 양도세 계산은?

<질문>

아파트를 살 때 당시의 계약서 분실한 상태에서 아파트를 팔려고 하는데 양도세는 어떻게 계산하나요?

저는 주택투기지역으로 지정되어 있는 서울지역의 아파트를 보유중인 사람입니다.

저는 2006년 5월 1일 총 매매금액 6억 5,000만원에 아파트를 매매하기로 하였습니다.

계약금은 당일 날 6천500만원을 받았고, 중도금도 5월 16일에 2억6,000만원을 받았습니다.그리고, 5월30일에 잔금 3억2,500만원을 받고 소유권을 이전해 주기로 한 상태입니다.

계약 후 양도소득세 때문에 시청에서 기준시가를 알아보니 제가 10년전 취득할 당시 1996년의 기준시가는 1억8,000만원이고, 지금의 기준시가는 4억3,000원 이라고 합니다.

그리고 3년전에 3,000여만원을 들여서 리모델링 공사를 했습니다. 영수증도 다 가지고 있습니다.

그런데 중요한 것은 아파트를 살 당시의 계약서와 등가권리증을 분실한 상태입니다.

제가 있는 지역은 주택투기지역으로 지정되어 있어 양도소득세를 실거래가격으로 신고해야 한다고 하는데 이 집을 살 때 계약서와 등기권리증을 분실해 취득가액을 입증할 길이 없습니다.

이 경우 양도소득세의 계산을 어떻게 하는지 궁금합니다.

그리고 3년전 3,000만원을 들여 리모델렝 공사를 했는데 양도세 계산시 필요경비로 차감이 되는지도 궁금합니다.

<답변>

'실거래가'란 거래 당사자간에 실제 거래된 금액으로 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에   의하여 확인되는 금액을 말합니다..

귀하와 같이 매매계약서나 영수증 등이 없어 정확한 취득가액이 없는 경우에는 취득 당시 의 자금 유출입 기록 등 다른 입증자료에 의해 관련 사실과 가액이 확인되는 경우에는 실제 취득가액으로 인정받을 수 있게됩니다.

그러나 이러한 증빙자료 마저도 없는 경우에는 세법상 취득가액을 다음과 같이 추정하여   순차로 적용하게 됩니다..

○ 매매사례가액

○ 감정가액

○ 환산가액

취득가액의 확인으로 가장 많이 사용되는 환산가액은 양도 당시 실제 거래가액을 기준으로 취득 및 양도시 기준시가 비율로 환산하여 구해진 취득가액을 말합니다.

구체적으로 계산식을 정리해보면 다음과 같습니다.

○ 취득가액 = 양도 당시 실거래가액×(취득시 기준시가/양도시 기준시가)

귀하께서 질문하신 사례의 경우 아파트 취득당시 취득가는 위 식으로 환산해 보면 환산가액은 약 2억7,210만원이 됩니다.

○ 2억7,210만원 = 6억5,000만×(1억8,000만/4억3,000만)

그리고 귀하께서 질문하신 두 번째의 리모델링에 소요된 필요경비의 인정에 대하여는 아파트의 취득당시 실제 취득가액이 불분명하여 취득 당시의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용한 취득가액으로 양도소득세를 신고하는 경우에는 그 필요경비를 취득당시 기준시가의 3% 금액만 공제받을 수 있게 됩니다.

따라서 귀하께서 지출한 리모델링 경비는 자본적 지출로 볼 수 있는 인테리어 비용이 있다고 할더라도 그 금액 모두를 필요경비로 인정받을 수는 없고 취득 당시 기준시가인 1억8,000만원의 3%인 540만원만 필요경비로 인정받아 양도가액에서 차감적용할 수 있게 됩니다.

<자료원 : 매일경제 2006년 05월 19일자의 상담사례를 재구성 한 것임>

취득시의 계약서가 없다면 취득가액은 ?

부동산 양도에 따른 양도소득세 계산시 양도차익(양도가액-취득가액)은 국세청장 또는 건설교통부장관이 고시한 기준시가 또는 공시가격에 의하는 것이 원칙이다.

그러나 투기지역에 소재하는 부동산, 취득일로부터 1년 이내에 양도하는 부동산 등 소득세법 제96조 제1항 각호에 규정하고 있는 거래의 경우는 실지거래가액으로 양도차익을 계산한다.

양도차익을 실지거래가액으로 계산할 경우 양도가액과 취득가액은 양도자가 부동산을 취득자에게 양도하고 그 대가로 받은 금전 등이다.

이 금액은 매매계약서, 온라인송금영수증 등 당사자간에 작성된 제반 증빙서류에 의하여 확인될수 있는 금액이다.

올해부터 부동산거래시 당사자간 매매금액을 확실히 하기 위해서 양도소득세 과세표준과 세액신고시 취득자의 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부한 매매계약서를 제출하도록 소득세법이 개정됐음을 유의해야 한다.

양도는 최근에 일어난 일이므로 양도가액을 증명하는 증빙서류를 갖추는데는 문제가 없을 것이다.

그러나 취득이 오래 전에 이루어진 경우 취득시 계약서 또는 대금지급관련 서류를 보관하지 않고 있어 취득가액을 입증하기가 어려운 경우가 있을 수 있다.

또 취득 당시에는 취득세. 등록세 등 거래세를 줄이기 위해 시.군.구 지자체에 제출하는 검인계약서를 실지거래가액과 상관없이 '다운계약서'를 작성하는 것이 일반화 돼 있기도 했다.

그러므로 과세관청도 실지거래금액을 파악하기가 어렵게 돼 있다.

이 경우 부득이 양도가액을 기준으로 양도시 기준시가와 취득시 기준시가 비율로 취득가액을 환산하는 방법을 쓸 수 있다.

예를 들어 실지 양도가액이 1억원이고 양도시 기준시가가 7천만원, 취득시 기준기가가 3500만원인 경우 취득가액은 5000만원(1억원*3500만원/7000만원)이 되는 것이다.

그런데 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산하는 방법은 과세관청이 양도소득세 무신고자 또는 신고불성실자에 대해 양도소득세를 결정하거나 경정할 때 사용하는 방법이지 납세자가 양도소득세 신고시 소득세법상 사용할 수 있는 방법이 아니다.

그러므로 납세자가 신고시 환산방법으로 취득가액을 계산한 경우 신고후 과세관청으로부터 양도소득세 경정조사를 받을 가능성이 높아지는것이다.

다만, 납세자가 취득한지 5년이상이 된 부동산을 양도한 경우로서 취득가액을 알 수 없는 때에는 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산할 수 있는 법 개정을 정치권에서 추진 중에 있는 것으로 알려지고 있다.

내년부터는 모든 부동산 양도에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 계산해야 한다.

그러므로 부동산 취득시에는 취득가액에 관련된 증빙서류, 중개수수료, 보유기간 중 발코니확장 등 부동산을 개량하기 위해 지출된 비용 영수증을 잘 갖춰 두는 것이 절세방안이다.

매매대금과 비용을 지불할 때에는 은행을 통해 상대방 계좌로 송금하고 온라인송금영수증을 가지고 있는 것이 최선의 방법이다. <세무사>

리치공인중개사사무소 대표  이기찬

☎(055)266-4580, 011-574-5959

양도세 신고 부동산 취득가액 입증방법

취득가액의 입증방법(2007년 양도세 실거래가액과세 전면시행)

2007년 부동산관련 세법의 가장 큰 변화는

첫째, 양도소득세 실거래가액 기준 과세 전면시행.

둘째, 다주택자(1세대 2주택이상) 양도소득세 중과.

셋째, 비업무용 토지 양도소득세 중과입니다.

이번강좌에서는 양도소득세 실거래가액 기준 과세 전면시행과 관련하여 “취득가액의 입증방법”을 설명 드리고자 합니다.

과거 상가 및 주택은 분양받은 경우가 아닌 경우에는 취득당시 실거래가액의 입증은 쉽지가 않습니다.

최근 많은 전화 상담내용이 상가의 취득당시 취득가액 입증과 관련되어 아래의 문답형식으로 이번 강의를 대신하려합니다.

1. 실거래가로 신고를 하려면 실 취득가액 증빙서류가 어떻게 되는지요?

취득가액이라 함은 거래 당시 거래당사자가 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가로 지급하였거나 지급받은 가액으로서 매매계약서 및 기타증빙자료(통장사본, 사실확인서, 거래금액 영수증 등)에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것입니다.

실 취득가액은 각각 입증방법이 될 수 있으며 사실에 입각한 거래계약서만으로도 실지거래사실의 입증서류가 될 수 있습니다.

2. 실거래가로 취득가액을 신고하는 경우 전소유주(매도인)에게 불이익이 돌아오는지요?

전소유자가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고함에 있어서 과소 신고한 경우에는 거래상대방에 대하여 양도소득세를 추가 부담될 수 도 있습니다. 하지만 기준시가 신고 대상 이였던 경우는 불이익 없습니다.

3. 매수한지 상당기간이 지나서 계약서도 없고, 과거 매도인 연락처도 모릅니다. 취득가액을 어떻게 신고합니까?

취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액은 취득당시 매매사례가, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하는 것입니다.

취득당시 객관적인 매매사례가, 취득당시의 감정가액이 없는 경우 환산가액이 적용되는데 환산가액은 '양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가'의 산식에 의하여 계산하는 것입니다.

4. 어떠한 증빙서류가 있으면 양도소득세를 추가로 절세할 수 있는지요?

　취득당시 실거래가액을 입증한 경우

1) 취득당시 중개수수료 영수증

2 )취득세 등록세 영수증

3) 법무사 비용

4) 자본적 지출 영수증(상가의 내용연수, 가치증가 비용 등)을 보관한 경우 추가적인 양도소득세 절세가 가능합니다.

단, 취득당시 실거래가액을 입증 못하는 경우 세법에서 정한 기준시가의 일정액을 비용으로 인정하므로 중개수수료 영수증 등의 준비는 필요 없습니다.

구분 입증방법 및 절세준비서류 비고

실 취득가액 입증 실계약서, 사실확인서, 영수증, 통장사본 등 정형화된 방법 없음

입증한 경우 중개수수료, 취등록세, 법무사수수료, 자본적지출 영수증 거래상대방의 인적사항이 표시된 영수증, 입증 못한 경우 준비서류 없음 취득 기준시가 3%(미등기자산 0.3%) 비용인정

NOTE  : 실거래가 시행에 따른 양도세 산정을 위한 유형별 취득가액 증명방법을 알아두자