고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리 심사대상고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장
*적용제외 : · 분양가상한제 적용주택 · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능
주요정의행정구역
「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
분양사업장
분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장 * 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
준공사업장
사용검사를 완료한 사업장
평균분양가
개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
평균매매가
개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격
①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용
심사절차보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등본사 심사 전담 기구에서 고분양가 심사 고분양가 심사 신청 필요서류고분양가 심사 신청서(별도서식)사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)「주택의 설계도서 작성기준」제4조[별표1](국토부고시)에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)기타 필요한 서류
심사기준일자 및 유효기간심사기준일자
관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사
심사 승인 유효기간
고분양가 심사 승인일로부터 2개월
심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
비교사업장비교대상사업장
비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장 * 상기 기준 충족 사업장 부재 시 기준은 별도로 정함 < 고분양가 심사 평점표 >고분양가 심사 평점표: 평가항목, 배점으로 구성됨평가항목배점입지성교통환경30주거편의환경20교육환경24매매가격수준26사 업 안정성신용평가등급75시공능력평가순위25단 지 특성단지규모75건폐율25합 계300
비교대상사업장은 보증신청사업장으로부터 반경 1km 이내에서 조사하되, 해당 사업장이 없는 경우에는 매 1km 범위로 확장하여 조사* * 거리는 보증신청사업장 경계(주택이 건설되는 본부지 경계)로부터 비교대상사업장 경계까지의 거리를 평가
비교사업장 선정기준
비교사업장*은 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 선정함
*적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
분양사업장인 비교사업장(이하 분양비교사업장), 준공사업장인 비교사업장(이하 준공비교사업장)을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 선정함
다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우에는 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정함
인근사업장 선정기준
인근사업장이란 보증신청사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장을 의미
*적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
분양가격 산정방식심사 상한 분양가격 산출
A ‘분양비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’
B ‘준공비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’
C ‘인근 시세 수준’ × ‘보증위험관리율’
⇒ A와 B 중 높은 금액을 심사 상한 분양가격으로 하되, 그 금액이 C를 초과하는 경우 C를 심사 상한 분양가격으로 함
* 보증위험관리율 : 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90%
※인근사업장이 다수인 경우 : 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의비율로 가중평균한 금액
해당 지역 분양가 수준에 비해 심사 결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준*을 고려하여 일부 조정 가능