■ 상가권리금 회수청구권과 임차인의 원상회복 의무 관계

[운영자]

■ 상가권리금 회수청구권과 임차인의 원상회복 의무 관계

상가건물임대차보호법상 '임차인의 권리금회수청구권'과 상충되는 것처럼 보이는 '임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무'와의 관계 등에 대해 대법원의 판결을 살펴보겠습니다.

먼저 통상 임대차계약서에는 '임대차 종료 시 임차인은 시설한 것을 원상복구한 뒤 인도해야 한다'는 내용의 원상회복의무를 규정하고 있습니다. 그런데 상가임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고 영업시설을 넘겨주거나 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 경우에도 이러한 원상회복의무를 강제하면 권리금회수청구권이 침해될 수 있습니다.

이에 대해 수원지법은 판결에서 "임대차 계약상의 원상회복의무와 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 그 성격이 다르고, 임대차계약에서 계약종료 시 점포를 최초 임대차계약 체결 당시 상태로 원상회복하기로 하는 약정이 있었다 해도 그 같은 약정이 현 임차인이 신규 임차인 주선에 의한 권리금회수기회까지 배제하는 취지라고 해석할 순 없다"라고 판결하면서

"실제 대부분의 임대차계약서에 원상회복의무에 관한 조항이 부동문자로 기재돼 있는데, 원고 주장에 따르면 그러한 경우 임차인은 모두 상가임대차법에 정해진 영업시설 등에 관한 권리금을 회수하지 못하게 되는 부당한 결과가 발생하게 된다"며 "임대차계약상 계약종료 시 임차인의 원상회복의무를 정하고 있더라도 권리금회수방해로 인한 손해배상의 범위를 산정함에 있어 원칙적으로 유형재산에 관한 부분을 제외할 수는 없다"라고 결론 지었습니다.(2020년 5월7일 선고 2019가단535101(본소) 건물인도 2020가단508808(반소) 판결)

다음으로, 원상회복의무의 범위와 관련해, 임차인이 전 임차인으로부터 시설을 인수하는 대가로 권리금을 지급했으면, 전 임차인이 시설한 것까지 철거해야 하느냐가 문제 됩니다.

이에 대해 서울중앙지법은 "임차인이 전 임차인에게 시설·비품 등을 권리금을 지급하고 인수한 경우, 임대차계약서에 전 임차인이 설치한 시설물을 철거한다고 규정했다면, 임차인은 전 임차인의 철거의무까지 인수했다"고 보았습니다.(2017년 8월23일 선고 2016가소7061507 판결).

그런데 대법원에 의하면 임차인은 자신이 시설한 것만 원상회복하면 되는 게 원칙이고. 다만 프랜차이즈 같은 영업 양도가 이뤄진 경우에 한해 예외적으로 전 임차인의 시설도 회복할 의무가 있다고 보았습니다. 별다른 특약이 없는 한 권리금을 지급했다고 당연히 전 임차인의 시설까지 철거할 의무가 있다고 볼 것은 아닌 것 같다.(대법원 2023다249661 판결,  2017다268142 판결) 라고 판결을 하였기에 상가 임대차 중개시 구체적인 특약으로 구별이 되어야 할 것같습니다.

※ 참조

■ 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결

[토지인도]〈임대인이 임차인을 상대로 원상회복으로 종전 임차인 등이 설치한 부분의 철거를 구한 사건〉[공2023하,2097]

【판시사항】

임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우, 임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극) 및 임차인이 위 부분에 대한 원상회복의무까지 부담한다고 볼 특별한 사정이 있는지 판단하는 방법

【판결요지】

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다. 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적·개별적으로 이루어져야 한다.

【참조조문】

민법 제615조, 제654조

【참조판례】

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결(공1990, 2406)
대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123, 287130 판결

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 수원지법 2023. 5. 24. 선고 2022나57176 판결

【주 문】

원심판결 중 철거청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 철거청구 부분에 관하여

가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조). 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적·개별적으로 이루어져야 한다[대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123(본소), 2019다287130(반소) 판결 등 참조].

나. 원심은 이 사건 임대차계약서에 ‘계약 만료 시 땅을 원상복구할 것’이라는 특약사항이 별도로 기재되어 있고, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 토지에 전 임차인 등이 설치한 주택과 개 사육용 철창이 존재함을 인식한 상태에서 위와 같은 특약사항을 추가한 사정 등을 종합하여, 위 특약사항은 임대차계약 기간 만료 시 피고에게 주택과 개 사육용 철창의 철거의무를 부여한 것이라고 판단하였다.

다. 그러나 원심이 인정한 사실에다가 기록을 통해 알 수 있는 다음 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.

1) 소외인은 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 개 사육 농장을 운영하였고, 이 사건 토지에는 소외인의 임차 전 양계업을 하던 사람이 설치한 이른바 판넬구조의 가건물 주택, 소외인이 설치한 개 사육용 철창 구조물이 있다. 피고는 2004년경 소외인으로부터 개 사육 농장을 다시 임차하여 운영하였고, 2008년경 소외인에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였다. 이후 피고는 2009. 8. 30. 원고로부터 이 사건 토지를 보증금 없이 차임 연 170만 원, 기간 2009. 8. 30.부터 36개월로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

2) 이 사건 임대차계약의 임차목적물은 이 사건 토지로 특정되어 있고, 앞서 본 바와 같이 계약 체결 당시 이 사건 토지에 주택과 개 사육용 철창이 이미 존재하였음에도, 이 사건 임대차계약서에서 임차목적물로 기재되어 있지 않을뿐더러 사용 또는 원상회복 등에 관한 내용을 찾기 어렵다. 이 사건 임대차계약서에 ‘임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다.’는 내용이 기재되어 있고, 특약사항에 ‘계약 만료 시 권리금 없음’, ‘계약 만료 시 땅 원상복구할 것’이라는 내용이 기재되어 있으나, 위 기재 내용만으로는 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵다.

3) 원고와 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음이 확정된 후 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 피고가 임차 후 사용한 이 사건 토지 지상 주택과 개 사육용 철창은 이 사건 토지의 전 임차인 등이 설치한 것이다. 피고는 이 사건 임대차계약 체결 전인 2008년경 소외인에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였는데, 2009. 8. 30. 체결된 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 36개월에 불과하고 약정 차임인 연 170만 원은 임대목적 토지 공시지가에 비추어 보더라도 현저하게 저렴하다고 단정하기 어렵다.

4) 원심의 판단에 따른다면, 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음을 알면서도 자신이 설치하지 아니한 주택과 개 사육용 철창을 철거하여 원상회복할 의무까지 추가 부담하기로 약정하면서 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 결과에 이르는데, 이는 원고에게만 유리하고 피고에게는 불리한 내용이 되어 선뜻 받아들이기 어렵다.

5) 앞서 본 이 사건 임대차계약 체결에 이르기까지의 경위, 이 사건 임대차계약의 임차목적물과 내용 등 여러 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 당시 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 사용하다가 임대차 종료 시 임대 당시 상태로 반환하기로 약정하였다고 봄이 자연스럽고, 피고는 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 임대목적 토지상에 건립된 가건물 기타 구조물 등의 원상회복의무까지 부담한다고 보기는 어렵다.

라. 그렇다면 원심으로서는 위와 같은 사정들까지 면밀히 살펴보거나 심리하여 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의무의 내용과 범위를 판단해야 할 것이다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 피고의 철거의무를 인정하여 원고의 철거청구를 받아들였는바, 이러한 원심판단에는 임차인의 원상회복의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있고, 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 토지인도 및 부당이득반환 청구 부분에 관하여

원심은 그 판시와 같은 이유로 임차인인 피고는 이 사건 임대차계약 해지 통고에 따라 임대인인 원고에게 임차목적물인 이 사건 토지를 인도하고 차임과 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단하고, 원고에게 피고가 이 사건 토지에서 개 사육 농장을 운영하도록 해 줄 의무가 있음을 전제로 한 피고의 주장을 배척하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같은 법리오해, 심리미진 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 철거청구에 관한 부분을 파기하고(이 부분에 관한 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한다) 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   천대엽(재판장) 민유숙(주심) 이동원 권영준

■ 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

[손해배상(기)][공2019하,1817]

【판시사항】

[1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법

[2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례

【판결요지】

[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

[2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제654조, 제615조 [2] 민법 제256조, 제615조, 제626조, 제654조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인)

【피고, 피상고인】 주식회사 마리오이엔씨

【원심판결】 서울고법 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원상회복의무의 존부에 관한 주장

가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고가 반환할 보증금에서 인테리어시설 등의 철거비용을 공제하였다.

주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.

피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다.

따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다.

다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.

2. 대출이자에 해당하는 손해배상에 관한 주장

가. 원심은 다음과 같은 이유로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다는 원고의 주장을 배척하였다.

원고는 피고가 보증금의 반환을 지체하여 전세자금을 대출받았으므로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다고 주장하나, 대출금의 이율이 연 2.5%인데 보증금 반환채무 불이행에 대한 손해배상으로 대출이율을 초과하는 연 6% 또는 15%의 법정이율로 계산한 지연손해금을 인정하는 이상 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

나. 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심판결에 민법 제397조 제1항 본문의 적용 범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 결론

원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙