수익형 부동산 투자의 중요한 변수는 ‘운영과 관리’이다. 수익형 부동산을 어떻게 운영하고 관리하느냐에 따라 연 7% 나오던 수익률이 연 4%이하로 떨어질 수도 있다.
오피스텔과 같은 수익형 부동산은 비싼 관리비가 자주 문제가 된다. 관리비가 비싸면 세입자가 임대를 꺼려 공실로 이어질 우려가 크다. 이 경우 수익률이 떨어질 수 있다.
상가도 마찬가지. 권리금으로 인한 세입자와 다툼이 잦아지면 수익률에 악영향을 미칠 수 있다. 전문 위탁사가 관리하는 분양형 호텔도 위탁사의 관리 능력을 가늠하기가 힘들다. 수익형 부동산 유형별로 주의해야 할 점을 살펴봤다.
오피스텔 관리비 천차만별
“주변 오피스텔보다 관리비가 비싸 들어오려는 세입자가 없어요. 결국 월세를 내려야 할 판이에요.”
서울 강남의 한 오피스텔을 소유하고 있는 최모씨는 최근 비싼 관리비 때문에 세입자를 구하지 못해 고민이 많다. 최씨는 “2년 전 오피스텔을 매입할 때 기본 관리비가 15만원이라고 했는데 지금은 관리비가 30만원이 넘게 나온다”며 “관리사무소에 물어봐도 대답이 없어 답답하다”고 하소연했다.
오피스텔은 아파트와 달리 건물 관리에 대한 특별한 기준이나 법적 근거가 없어 유지 관리에 골머리를 앓는 소유주가 많다. 주택법상 공동주택 관리자는 건축법에 의해 정해진 항목에 따라 관리비를 받고 사용 내역을 공개해야 한다. 하지만 원룸과 오피스텔 등 150가구 미만 집합건물은 적용 대상이 아니다.
오피스텔 투자에 앞서 세입자와 다툼이 잦은 관리비부터 살펴봐야 한다. 주변보다 관리비가 턱없이 높게 책정된 오피스텔이라면 피하는 것이 좋다. 관리비가 비싸면 세입자들이 입주를 꺼리는 경우가 많기 때문이다. 최근엔 공실을 우려해 임대인이 관리비를 내 주는 경우가 있을 정도다.
새로 오피스텔을 분양 받는 경우에는 전용률이 낮지 않은지 살펴봐야 한다. 오피스텔 관리비는 공용면적과 전용면적을 합친 계약면적에 대해 부과한다. 공용면적이 넓고 전용면적이 적으면 같은 돈의 관리비를 내고도 좁은 공간에서 사는 셈이 된다. 관리비를 절약할 수 있는 에너지 절감시스템을 갖춘 오피스텔을 고르는 것도 좋은 방법이다.
상가 권리금과 선임대 따져봐야
지난 5월 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인 권리가 강화된 점이 상가 소유주와 세입자 간 갈등의 씨앗이 될 수 있다. 개정된 법에 따르면 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절할 수 없도록 해 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 했다. 5년간 계약갱신권을 보장하는 내용이 포함돼 세입자는 보증금 규모와 상관없이 건물 소유주가 바뀌더라도 5년 동안 장사를 할 수 있게 됐다.
권리금이 양성화되면 상가 주인에게 세금부담으로 작용할 가능성이 높다. 기존 상가에 투자한다면 계약갱신권을 보장받는 5년 중 얼마가 경과되었는지 살펴보고 투자에 나서야 한다.
신규 상가를 분양 받는 경우에도 주의할 점이 있다. 최근 신도시나 택지지구에서 분양하는 상가의 경우 상가를 짓는 회사에서 분양 전에 미리 세입자를 구해놓은 뒤 분양하는 ‘선임대 후분양’ 상가가 많다.
임차인이 미리 정해져 있어 공실 위험이 낮다는 장점이 있지만 ‘유령 임차인’은 아닌지 확인해 볼 필요가 있다. 시행사나 분양대행사가 분양률을 높이기 위해 임의로 임차계약서를 만들어 유령 임차인을 내세웠다면 공실로 이어져 낭패보기 십상이다.
▲ 새로 지은 상가가 들어선 세종시 일대.
오피스텔·상가 모두 공실 관리 중요
오피스텔이나 상가와 같은 수익형 부동산은 공실 관리가 중요하다. 새로운 세입자가 구해지지 않아 공실이 계속되면 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 세입자를 구했더라도 월세를 안 내고 버티는 ‘악성’ 세입자를 만나 보증금만 까먹는 상황이 되면 골치가 아프다.
전세와 달리 월세는 한 달에 한번 꼴로 세입자와 직·간접적으로 마주쳐야 한다. 이 때문에 최대한 연체할 우려가 적은 세입자를 구하는 것이 중요하다. 또 수요가 탄탄한 곳인지, 세입자가 나간 뒤 재임대까지 기간이 얼마나 걸리는지 등을 확인해 봐야 한다.
소유주 스스로 관리하기 어렵다면 추가비용이 들더라도 관리인을 두거나 위탁업체에 맡기는 것도 좋은 방법이다.
예를 들어 오피스텔이나 상가를 여러 개 소유하고 있다고 가정해 보자. 월세를 받는 날이 다르고 월세가 밀렸을 경우 독촉을 해야 하는 상황이 생길 수 있다. 오피스텔이나 상가가 한 두 개라면 소유주 개인이 직접 월세를 받아 관리할 수 있지만 그 이상이라면 관리인을 두는 것이 효율적일 수 있다.
분양형 호텔, 위탁 운영사 수익률 체크
최근 관리가 편하다는 장점 때문에 분양형 호텔이 투자자의 관심을 끌고 있다. 호텔 객실을 쪼개 개인에게 분양하는 하는 것으로, 위탁사가 대신 맡아 관리해주는 방식이다. 공실 여부에 상관없이 매달 일정한 수익이 보장되고 직접 세입자를 만나 월세를 독촉할 필요가 없다.
분양형 호텔에 투자할 때엔 운영사의 운용 능력을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 기존에 관리 중인 호텔이나 상가가 있는지 알아보고, 이들 수익형 부동산의 수익률이 어떠한지 체크해 봐야 한다. 기존에 운영 중인 상품의 관리가 썩 좋지 않다면 투자를 고민해볼 필요가 있다.
자료원:중앙일보 2015. 7. 1