상가 투자 전에 상권 활성화 파악부터 - 공실 우려, 배후수요, 주말 장사 같은 위험요소 따져봐야

[김영준]

초저금리시대 여파로 수익형 부동산 거래가 크게 늘고 있다. 이를 두고 일각에선 투자 과열 기미라는 목소리까지 나오고 있다고 뉴시스가 14일 보도했다.

이에 따르면 온나라 부동산 통계를 분석한 결과 지난 4월 중 전국 상업ㆍ업무용 부동산 거래실적은 2만1285건으로 지난해 같은 기간(1만8517건)보다 14.9%(5468건) 늘어났다. 이는 정부가 2006년에 부동산 실거래가 신고제를 도입해 통계를 내기 시작한 이후 가장 많은 건수다.

최근 상가 임대 수익률은 연 평균 5~6%대로 은행 예금 금리보다 3배 정도 높은 편이다. 그러다 보니 수익형 부동산에 대한 투자 수요도 크게 늘어나는 추세다. 상가에 투자하기 전에 상가 유형별로 장ㆍ단점과 활성화 여부에 대해 따져볼 필요가 있다.

상권 형성에 좌우되는 근린상가

근린상가는 주거지역ㆍ역세권ㆍ택지지구 안에 자리잡은 상가로 건물 전체가 상가로 구성된다. 지하철역ㆍ버스정류장과 공원 같은 휴게시설이 인근에 있어 업종 선택의 폭이 넓다. 같은 건물에 판매시설ㆍ레저시설ㆍ문화시설 등을 모두 갖추고 있어 연계 효과도 높다. 이에 힘입어 점포 활성화 정도에 따라 시세 차익도 기대할 수 있다.

하지만 업종이 중복될 우려도 적지 않다. 예를 들어 같은 커피숍이 한 층에 3~4곳이 들어서기도 한다. 이는 수익률 저하로 이어질 수도 있고 공실 위험도 높아질 우려를 키운다. 상권이 형성될 때까지 감수해야 할 위험요소도 무시할 수 없다.

김포신도시처럼 아직 도시로 자리잡지 않은 지역의 경우 초기엔 상권이 형성되지 않아 상가 공실 위험을 감수해야 한다. 근린상가는 수익률은 높은 편이지만 공실 위험 또한 높은 고수익 고위험 상품이므로 투자자는 상가 이외에도 다른 수입을 갖고 있는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다.

수익 적지만 안정적 단지 내 상가

아파트 단지 내 상가는 안정적인 배후수요와 업종 독점 확보가 가능하다. 단지 안에 자리한 상가는 아파트 입주민이 수요 기반을 형성해 경기 변동에 따른 영향이 적은 편이다. 하지만 업종 제한 때문에 높은 임대료를 받기 어렵다는 점이 단점이다.

법적으로는 아파트 단지 안에 유흥시설과 유해시설이 들어갈 수 없기 때문이다. 통상 상가조합의 규약에 따라 일부 업종도 들어설 수 없어서다. 이 때문에 투자수익률이 낮아지게 되는 것이다. 수입이 적어도 안정적인 수입이 고정적으로 발생해 은퇴계층에 적합하다.

초기 투자비용이 다른 상가에 비해 상대적으로 낮아 투자자들의 선호도가 높다. 하지만 최근 단지 내 상가에 대한 인기가 높아지면서 낙찰가율도 상승하는 추세다. 자칫 고가로 낙찰 받으면 높은 수익률을 기대하기도 어려워지므로 주의해야 한다.

주말 수요 없는 지식산업센터 상가

저금리 여파로 지식산업센터 저층에 들어서는 지식산업센터 상가도 관심을 끌고 있다. 주로 지식산업센터 근무자를 대상으로 하기 때문에 안정적인 배후 수요를 누릴 수 있다.

지식산업센터 근무자를 대상으로 하는 식당이나 커피숍과 같은 '에프앤비(F&B)' 점포를 대상으로 한다. 업무시설 종사자라는 배후수요를 가질 수 있다는 것이 장점이다. 하지만 업무시설이어서 주말 장사를 기대하기 어렵다. 자칫 여의도처럼 주말에는 수요가 비는 공간이 될 수 있다는 얘기다.

전문가들은 저금리에 쫓겨 묻지마 투자를 하는 것은 위험하다고 지적한다. 상가의 종류는 다양하고 투자 위험요소도 제각각이어서 입지와 상권을 꼼꼼히 분석한 후 투자를 결정해야 한다고 조언한다.

자료원:중앙일보 2015. 7. 15