Re:대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결-공동주택의 입주자대표회의가 하자보수청구권을 행사하는 경우, 공동주택에

[운영자]

대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결

[보증채무금][미간행]

【판시사항】

[1] 건설공제조합이 발행한 하자보수보증서에, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 1년 또는 2년, 3년의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재된 경우, 보증대상이 되는 하자의 범위

[2] 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간에 불구하고 사업주체가 사용검사권자에게 하자보수보증기간 및 하자담보책임기간이 3년으로 기재된 하자보수보증서를 제출하였다는 사정만으로 사업주체와 하자보수청구권자 사이에 모든 하자에 대한 보수책임기간을 3년으로 연장하기로 약정한 것이라고 볼 수 있는지 여부(소극)

[3] 하자보수보증금 채권의 소멸시효 규정인 구 건설공제조합법 제39조 제3항에서 그 소멸시효의 기산일로 정한 ‘보증기간 만료일’이 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간의 만료일을 의미하는지 여부(적극)

[4] 공동주택의 입주자대표회의가 하자보수청구권을 행사하는 경우, 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 행사하여야 하는지 여부(소극)

[5] 하자보수보증약관상 건설공제조합의 보증대상이 되지 못하는 ‘사용검사 전에 발생한 하자’의 의미 및 미시공, 부실시공 또는 변경시공 등의 공사상 잘못이 사용검사 전에 있었으나 그로 인한 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상의 지장이 사용검사 후에 나타나는 경우에도 ‘사용검사 전에 발생한 하자’에 해당하는지 여부(소극)

[6] 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령의 규정에 의하여 구성한 공동주택의 입주자대표회의의 법적 성격(=법인 아닌 사단) 및 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 갖는 하자보수청구권의 관리·처분 방법

[7] 공동주택의 기둥·내력벽, 보·바닥·지붕에 발생한 하자가 구 주택건설촉진법 등이 정한 주요시설의 하자에 해당하는 경우, 동시에 내력구조부의 하자에도 해당할 수 있는지 여부(적극)

【참조조문】

[1] 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제38조 제14항(현행 주택법 제46조 제1항 참조), 제15항(현행 주택법 제46조 제2항 참조), 구 공동주택관리령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항(현행 주택법 제46조 제1항 참조), 제17조 제1항(현행 주택법 시행령 제60조 제1항 참조), 제4항(현행 주택법 시행령 제60조 제4항 참조), 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 [별표 3](현행 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표 6] 참조) [2] 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제38조 제14항(현행 주택법 제46조 제1항 참조), 제15항(현행 주택법 제46조 제2항 참조), 구 공동주택관리령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항(현행 주택법 제46조 제1항 참조), 제17조 제1항(현행 주택법 시행령 제60조 제1항 참조), 제4항(현행 주택법 시행령 제60조 제4항 참조), 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 [별표 3](현행 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표 6] 참조) [3] 민법 제166조, 구 건설공제조합법(1996. 12. 30. 법률 제5230호 건설산업기본법 부칙 제2조로 폐지) 제39조 제3항(현행 건설산업기본법 제67조 제2항 참조), 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 [별표 3](현행 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표 6] 참조) [4] 구 공동주택관리령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항(현행 주택법 제46조 제1항 및 현행 주택법 시행령 제59조 제2항 참조) [5] 구 공동주택관리령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항(현행 주택법 제46조 제1항 참조), 구 건설공제조합법(1996. 12. 30. 제5230호 건설산업기본법 부칙 제2조로 폐지) 제8조 제1항 제1호(현행 건설산업기본법 제56조 제1항 제1호 참조), 구 건설공제조합법 시행령(1997. 7. 10. 대통령령 제15433호 건설산업기본법 시행령 부칙 제3조로 폐지) 제3조 제2항 제5호(현행 건설산업기본법 시행령 제56조 제2항 제5호 참조), 제3항(현행 건설산업기본법 시행령 제56조 제4항 참조) [6] 민법 제275조, 제276조, 제278조, 구 주택건설촉진법(1995. 1. 5. 법률 제4919호로 개정되기 전의 것) 제38조(현행 주택법 제43조 참조), 구 공동주택관리령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제10조(현행 주택법 시행령 제50조 참조), 제16조 제2항(현행 주택법 제46조 제1항 및 현행 주택법 시행령 제59조 제2항 참조) [7] 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제38조 제14항(현행 주택법 제46조 제1항 참조), 제16항(현행 주택법 제46조 제3항 참조), 구 공동주택관리령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항(현행 주택법 제46조 제1항 참조), 제16조의2 제1항 제1호(현행 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표 7] 참조), 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 [별표 3](현행 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표 6] 참조)

【참조판례】

[1][5] 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결(공2002상, 650)
[5] 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다4597 판결
[6] 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다4478 판결((공1991, 1475)

【전 문】

【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 김용학)

【피고, 상고인 겸 피상고인】 건설공제조합 (소송대리인 법무법인 로웰 담당변호사 김동섭)

【원심판결】 서울고법 2002. 11. 14. 선고 2002나36107 판결

【주 문】

원심판결의 이 사건 제1보증서에 기한 청구에 관한 부분 중 270,210,738원 및 이에 대하여 2000. 12. 22.부터 2003. 5. 31.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 파기하고, 그에 해당하는 원고의 항소를 기각한다. 2. 원심판결의 이 사건 제2보증서에 기한 청구 부분의 지연손해금에 관한 피고 패소 부분 중 310,486,060원에 대하여 2000. 12. 22.부터 2003. 5. 31.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하는 부분을 파기하고, 그 부분에 해당하는 제1심판결을 취소하며, 그에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 원고의 상고와 피고의 나머지 상고를 모두 기각한다. 4. 소송 총비용은 이를 5분하여 그 중 3은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 이 사건 제1보증서에 기한 청구 부분

가. 피고의 상고이유(상고이유보충서는 상고이유서를 보충하는 범위 내에서)에 관하여

(1) 상고이유 제1점에 관하여

(가) 구 주택건설촉진법 제38조 제14항은 “사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.”고 규정하고 있고, 구 공동주택관리령 제16조 제1항은 “공동주택등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 건설부령으로 정한다.”고 규정하고 있으며, 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항은 “ 공동주택관리령 제16조 제1항의 규정에 의한 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수책임기간은 [별표 3]과 같다.”고 규정하고 있고, 그 [별표 3]은 하자의 범위에 관하여 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상·미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자’로 규정하는 한편 공동주택 건설공사를 17개 영역의 57개 항목으로 구분한 다음, 대지조성공사 중 토공사 등 18개 항목의 하자보수책임기간은 1년, 대지조성공사 중 석축공사 등 34개 항목의 하자보수책임기간은 2년, 철근콘크리트공사 등 5개 항목의 하자보수책임기간은 3년으로 규정하고 있다. 따라서 공동주택 건설사업을 시행한 사업주체가 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 따라 부담하는 하자보수책임기간은 사용검사일로부터 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 규정된 바와 같이 각 세부항목별로 1년 또는 2년, 3년으로 한정된다.

나아가 구 주택건설촉진법 제38조 제15항은 “ 제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다.”고 규정하고 있고, 구 공동주택관리령 제17조 제1항은 “공동주택 등을 건설·공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서는 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자에게 함께 제출하여야 한다.”, 같은 조 제4항은 “ 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급보증서, 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권, 건설공제조합법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서, 주택건설촉진법 제47조의6의 규정에 의한 주택사업공제조합이 발행하는 보증서로 예치하여야 한다.”고 규정하고 있는바, 사업주체가 공동주택의 사용검사권자에게 사용검사신청서를 제출하면서 위 규정에 따라 건설공제조합(피고)이나 주택사업공제조합으로부터 하자보수보증서를 발급받아 이를 예치한 경우, 그 하자보수보증서에 의하여 보증대상이 되는 하자의 보수책임기간도 사용검사일로부터 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 규정된 바와 같이 각 세부항목별로 1년 또는 2년, 3년으로 한정된다고 보아야 하며, 설령 그 하자보수보증서에 구 공동주택관리규칙 [별표 3]에 정해진 1년 또는 2년, 3년의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재되어 있다고 하더라도 보증대상이 되는 하자는 구 공동주택관리규칙 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 하자보수보증서에 기재된 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 않는다고 보아야 한다 ( 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 등 참조). 왜냐 하면 보증인인 건설공제조합이나 주택사업공제조합의 채무범위가 주채무자인 사업주체의 채무범위를 넘을 수는 없기 때문이다.

한편, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간에 불구하고 사업주체가 스스로 그 기간보다 장기간의 하자보수책임기간을 약정하는 것이 금지되는 것은 아니라고 할 것이지만, 사업주체가 사용검사권자에게 사용검사신청서를 제출하면서 그에 필요한 구비서류로 건설공제조합으로부터 하자보수보증기간 및 하자담보책임기간이 3년으로 기재된 하자보수보증서를 발급받아 이를 제출하였다는 사정만으로는 사업주체와 하자보수청구권자 사이에 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 단기간의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보수책임기간을 3년으로 연장하기로 약정한 것이라고 볼 수는 없다.

(나) 기록에 의하면, 이 사건 아파트 건설사업을 시행한 사업주체인 소외 1 주식회사(이하 ‘ 소외 1 회사’라고 한다)는 1994. 10. 28. 사용검사권자인 고양시장에게 이 사건 아파트에 대한 사용검사신청을 하면서 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 정해진 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여 피고로부터 보증금액을 1,241,944,220원, 하자담보책임기간 및 보증기간을 1994. 10. 29.부터 1997. 10. 28.까지로 정한 하자보수보증서(이 사건 제1보증서)를 발급받아 이를 고양시장에게 제출한 사실, 이 사건 제1보증서는 구 공동주택관리령 제16조 제1항, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 하자보수책임기간이 1년 또는 2년, 3년으로 정해진 하자의 보수를 보증하기 위하여 발급된 사실, 위 보증서에 첨부된 하자보수보증약관에는 ‘피고는 소외 1 회사가 이 사건 아파트 건설공사 시공 중 설계도서 기타 지시서에 위배된 사실로 인하여 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 그 보수이행청구를 받았음에도 이를 이행하지 아니함으로써 그 상대방에게 부담하는 채무를 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 지급한다.’고 기재된 사실, 고양시장은 1994. 10. 29. 이 사건 아파트에 대하여 사용승인을 하였고 그 후 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되자, 고양시장은 위 보증서상의 보증채권자 명의를 원고로 변경한 사실을 알 수 있다.

위 법리에 비추어 볼 때, 피고는 이 사건 제1보증서에 의하여 소외 1 회사가 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 따라 원고에 대하여 부담하는 하자보수책임을 보증한 것이고, 소외 1 회사의 하자보수책임기간은 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진대로 각 세부항목별로 사용검사일로부터 1년 또는 2년, 3년으로 한정되는 것이므로 보증인인 피고의 보증대상이 되는 하자도 사용검사일로부터 1년 또는 2년, 3년 이내에 발생한 것에 한정되고 그 기간이 경과한 후에 발생한 하자는 비록 위 보증서에 보증기간으로 기재된 3년 이내에 발생한 것이더라도 보증대상에서 제외된다고 할 것이다.

(다) 구 건설공제조합법(1995. 1. 5. 법률 제4922호로 개정되기 전의 것) 제39조 제3항은 “보증채권자가 조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일로부터 5년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.”고 규정하고 있는바, 이 사건 제1보증서에 보증기간이 3년으로 기재되어 있음에도 불구하고 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간 안에 발생한 하자의 보수만이 보증의 대상이 된다고 함은 앞서 본 바와 같으므로 위 규정에서 정한 보증기간 만료일도 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간 만료일과 같은 의미로 해석하여야 한다.

그런데 이 사건 제1보증서에 의하여 그 보수가 보증되는 하자 중 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 하자보수책임기간이 1년으로 정해진 하자의 보수책임기간은 이 사건 아파트의 사용검사일인 1994. 10. 29.로부터 1년이 경과된 1995. 10. 28.로 종료되었다고 할 것이고, 따라서 그로부터 5년이 경과한 2000. 10. 28.에 그 하자보수보증금 청구채권도 시효로 인하여 소멸하였다고 할 것이다.

(라) 원심이 원고와 소외 1 회사 사이의 1997. 10. 23.자 하자보수종결 합의 및 원고의 1997. 12. 30.자 하자보수종료 확인에도 불구하고 소외 1 회사의 보수책임이 면제되거나 종료되지 않았다고 인정한 하자 중 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수 불량은 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]의 제9항(지붕 및 방수공사)에 해당하여 그 보수책임기간이 3년이지만, 각 세대 측벽 및 외벽 단열재 부실시공, 16층 이상 각 세대 반자상부 벽 단열재 부실시공, 14, 15층형 아파트 최상층 각 세대 배면일부 지붕 단열재 미시공으로 인한 단열효과의 저하는 모두 위 [별표 3]의 제10항 (나)목(마감공사 중 수장공사) 또는 제13항 (마)목(난방·환기 공기조화설비 공사 중 보온공사)에, 각 세대 창틀주위 사춤 부실시공 등으로 인한 단열효과의 저하는 제10항 (나)목 또는 제8항 (가)목(창호공사 중 창문틀 및 문짝 공사)에 해당하여 그 보수책임기간이 1년으로 한정되고 따라서 그로 인한 하자보수보증금 청구채권은 이미 시효로 소멸하였다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은, 피고가 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 전유부분 단열재 부실시공으로 인한 하자의 보수보증금 청구 채권은 시효로 인하여 소멸하였다고 항변함에 대하여, 피고가 보증기간이 3년으로 된 이 사건 제1보증서를 발급함으로써 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에서 정한 하자보수책임기간의 구별에 상관없이 그 보수책임기간이 1년 또는 2년, 3년인 모든 하자에 대하여 3년간 그 보수를 보증한 것이고, 소외 1 회사는 하자담보책임기간 및 보증기간이 3년으로 기재된 위 보증서를 발급받아 사용검사권자에게 제출함으로써 이 사건 아파트의 신축공사에 따른 하자가 3년 이내에 발생한 경우에는 그 하자보수책임을 부담하기로 약정하였는데 이 사건 소는 이 사건 제1보증서의 보증기간 만료일인 1997. 10. 28.로부터 5년이 경과하기 전인 2000. 12. 8. 제기되었다는 이유로 피고의 위 항변을 배척하였는바, 원심의 판단에는 구 주택건설촉진법 및 공동주택관리령, 구 공동주택관리규칙이 정한 하자보수책임기간 및 하자보수청구채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 따라서 피고의 상고이유 제1점은 이유 있다.

(2) 상고이유 제2점에 관하여

입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것이므로 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다.

원심이 이와 같은 취지에서, 원고가 소외 1 회사에게 이 사건 아파트에 발생한 모든 하자를 구체적으로 특정하여 그에 대한 보수를 청구하지 않았으므로 원고가 소외 1 회사에 대하여 보수를 요구하면서 구체적으로 지적하지 않은 하자에 관한 보수보증금을 지급할 수 없다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 약관해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법은 없다. 따라서 피고의 상고이유 제2점은 이유 없다.

(3) 상고이유 제3점에 관하여

(가) 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 아파트를 신축한 소외 1 회사는 부실시공 등으로 인하여 이 사건 아파트에 원심 판시와 같은 기능상 하자가 발생한 사실을 알고 있으면서도 이를 원고에게 고지하지 아니한 채 원고와 하자보수종결에 관하여 합의한 사실을 인정하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙에 위반하여 사실을 오인한 위법은 없다.

(나) 구 공동주택관리령 제16조 제1항의 규정 및 이 사건 하자보수보증약관의 기재를 종합하여 보면, 피고의 보증대상이 되는 하자는 사용검사일 이후 하자보수책임기간이 종료되기 이전에 발생한 하자에 한정되고 사용검사가 완료되기 전에 이미 발생한 하자는 그것이 사용검사일 이후까지 존속한다고 할지라도 피고의 보증대상이 아니라고 할 것인데, 사용검사 전에 발생한 하자라 함은 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 또는 설계도면과 다르게 변경 시공하는 등의 공사상 잘못으로 사용검사 이전에 이미 주택에 나타난 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 조경수의 고사 및 입상불량 등을 지칭하는 것이고, 미시공, 부실시공 또는 변경시공 등의 공사상 잘못이 사용검사 이전에 이미 있었다고 하더라도 그로 인한 균열 등이나 작동 또는 기능불량 등으로 인한 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장이 사용검사 후에 나타나는 경우는 사용검사가 완료되기 전에 발생한 하자에 해당하지 아니한다 ( 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결, 2002. 5. 14. 선고 2002다4597 판결 등).

원심은 위와 같은 취지에서, 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수 불량의 하자는 소외 1 회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실하게 시공하여 사용검사 개시 이전에 이미 위와 같은 기능상 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었으나 그로 인한 작동 또는 기능의 불량 등은 사용검사 이후, 하자보수책임기간이 종료되기 이전에 나타난 것이라고 인정한 후 위 하자는 피고의 보증대상에 해당한다고 판단하였는바, 거기에 하자보수보증의 대상이 되는 하자의 범위에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙에 위반하여 사실을 오인한 위법은 없다. 따라서 상고이유 제3점도 이유 없다.

나. 원고의 상고이유에 관하여

(1) 상고이유 제2점에 관하여

(가) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고는 1997. 10. 23. 소외 1 회사와 사이에, 소외 1 회사가 분양한 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자의 보수를 종료하기 위한 합의를 하면서, 최종적으로 합의한 하자보수의 이행과 동시에 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자에 관한 소외 1 회사의 하자보수는 종료되고 그 외 추가 하자보수청구를 하지 않기로 약정하였으며, 위와 같이 합의된 하자보수가 완료되자 이를 확인한 후 1997. 12. 30. 소외 1 회사에 하자보수종료확인서를 교부하였으므로, 특별한 사정이 없는 한, 당시까지 이 사건 아파트에 발생한 시공상 하자로서 하자보수책임기간이 3년 이내인 하자 중 위 합의 당시 하자보수대상으로 명시하여 보수한 부분에 관하여는 그 보수가 종료되었고, 하자보수대상으로 명시하지 않은 부분(다만 앞에서 본 바와 같이 소외 1 회사가 그 발생 사실을 알고 있으면서도 원고에게 고지하지 아니한 하자는 이에 포함되지 않는 것으로 보았다.)에 관하여는 그 하자보수청구권을 포기하였다고 봄이 상당하다고 판단하는 한편, 소외 1 회사가 위 합의에 따른 하자보수를 제대로 이행하지 아니하였기 때문에 위 합의는 무효이고, 또 위 합의는 불공정 법률행위이거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위에 해당하여 무효이며, 사기에 의한 법률행위에 해당하여 이를 취소한다는 원고의 주장은 그 판시와 같은 이유로 모두 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당한 것으로 수긍되고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 채증법칙에 위반하여 사실을 오인한 위법은 없다.

(나) 구 주택건설촉진법(1995. 1. 5. 법률 제4919호로 개정되기 전의 것) 및 구 공동주택관리령(1994. 12. 13. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것)의 규정에 의하여 구성한 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로( 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다4478 판결) 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 갖는 하자보수청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라고 할 것이다. 따라서 입주자대표회의가 사업주체에 대한 하자보수청구권을 관리·처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 한다.

앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원고 아파트 관리규약에 공용부분의 수선 및 개량은 입주자대표회의의 의결사항으로 정해진 사실, 1996. 6. 19. 당시 원고의 회장이던 소외 2, 원고의 구성원이던 소외 3, 4, 5 등과 소외 1 회사의 담당자, 고양시 일산구청의 주택계장이 모여 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에 발생한 건축 부분 하자 17개 항목, 설비 부분 하자 7개 항목, 전기 부분 하자 2개 항목의 보수에 관하여 협의한 사실, 원고와 소외 1 회사는 그 후 계속하여 하자 보수의 시기와 방법에 관하여 협의하였고 그 결과 1997. 10. 23. 원고의 회장인 소외 6과 소외 1 회사의 대표이사 사이에 원심의 판시와 같은 내용의 하자보수종결합의가 이루어진 사실, 그 다음날인 1997. 10. 24. 열린 원고의 회의에서 위와 같은 전날의 합의 내용이 원고의 구성원인 동대표들에게 구체적으로 고지되었는데 아무도 이의하지 않았을 뿐 아니라 위 합의내용과 같이 하자보수문제를 처리하기로 결의한 사실, 소외 1 회사는 위 1997. 10. 23.자 합의 내용에 따라 스스로 하자를 보수하거나 다른 업체를 시켜 하자보수를 하였고, 원고의 대표자이던 소외 6은 1997. 12. 30. 위와 같은 합의 내용대로 하자보수가 완료되었음을 확인하는 확인서를 작성하여 소외 1 회사에 교부한 사실, 원고 아파트의 입주자들은 전유부분에 발생한 세대별 하자가 모두 보수되었다는 내용의 확인서에 서명한 사실을 알 수 있고, 그렇다면 원고 아파트의 공용부분에 발생한 하자의 보수청구권은 위 관리규약에 따라, 전유부분에 발생한 하자의 보수청구권은 민법의 규정에 따라 모두 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여 관리·처분하여야 하는데, 원고의 회장이던 소외 6은 원고 입주자대표회의의 결의에 따라 1997. 10. 23. 소외 1 회사와 사이에 하자보수종결 합의를 하고 1997. 12. 30. 그에 따라 하자보수종결 확인을 하였다고 볼 수 있다. 이에 관한 원심의 판시에는 다소 적절하지 못한 점이 있기는 하나, 위 하자보수종결합의가 입주자대표회의의 관리·처분행위로서 유효하다고 본 결론은 타당하다고 할 것이며 거기에 입주자대표회의의 하자보수청구권의 처분에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법은 없다고 할 것이다. 따라서 원고의 상고이유 제2점은 모두 이유 없다.

(2) 상고이유 제1점에 관하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 소외 1 회사 사이의 1997. 10. 23.자 하자보수종결 합의 및 원고의 1997. 12. 30.자 하자보수종료 확인에도 불구하고, 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수 불량, 각 세대 측벽 및 외벽 단열재 부실시공, 16층 이상 각 세대 반자상부 벽 단열재 부실시공, 14, 15층형 아파트 최상층 각 세대 배면일부 지붕 단열재 미시공, 각 세대 창틀주위 사춤 부실시공 등으로 인한 단열효과의 저하 등의 하자는 소외 1 회사가 시공상의 하자를 알면서도 이를 원고에게 고지하지 않았기 때문에 소외 1 회사의 보수책임이 면제되거나 종료되지 않았다고 판단하는 한편, 제1심의 감정 결과 등에 의하면 그 보수에 필요한 비용은 652,901,888원으로 인정된다고 판단하였는바, 위 금액 중 그 보수보증금 청구 채권이 시효로 인하여 소멸하지 아니한 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수불량의 보수비용에 해당하는 금액은 166,540,731원이다(원심이 인정한 하자 중 그에 대한 보수보증금 청구채권이 시효로 소멸한 부분에 대한 판단은 생략한다).

그런데 원심이 채용한 제1심의 감정 결과에 의하면 위 하자의 보수에 필요한 비용은 재료비 18,728,611원, 직접노무비 147,812,120원, 간접노무비 21,920,537원, 산업재해보상보험료 5,770,910원, 기타 경비 7,538,450원, 안전관리비 3,014,387원, 일반관리비 11,263,175원, 시공자 이윤 29,597,936원, 부가가치세 24,564,612원 등 합계 270,210,738원인 사실을 알 수 있는 점, 원심은 위 감정 결과를 배척하지 않으면서도 구체적이고 합리적인 이유를 제시하지 않은 채 위와 같은 비용 중 재료비와 직접노무비를 합한 금액인 166,540,731원만을 위 하자에 대한 보수비용으로 인정한 점, 위 감정 결과가 기재된 감정서에는 각 하자 항목별로 간접공사비(간접노무비, 제경비, 일반관리비, 이윤, 부가가치세)를 산출하지 아니하고 각 하자의 보수에 필요한 직접공사비(재료비, 직접노무비)만을 산출한 후 그 합계액의 일정비율에 해당하는 간접공사비를 산출하여 이를 합산한 보수비용 총액만이 기재된 점 등을 종합하여 보면, 원심은 위 하자의 보수비용으로 직접공사비와 간접공사비를 합하여 보수비용을 산출하여야 할 것을 착오로 직접공사비에 해당하는 재료비와 직접노무비만을 합하여 보수비용을 산출하는 오류를 범함으로써 이로 인하여 원고의 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수불량 하자의 보수비용 청구 중 103,670,007원(270,210,738원 - 166,540,731원) 및 이에 대한 지연손해금을 아무런 근거도 없이 배척하는 결과에 이르렀다고 할 것이므로, 이러한 원심의 판단에는 채증법칙 위배 또는 이유불비의 위법이 있다고 할 것이고 이 점을 지적하는 원고의 상고이유 제1점의 논지는 이유 있다(그러나 위와 같은 오류를 시정함으로써 증가되는 인용액보다 소멸시효에 관한 피고의 상고를 받아들임에 따라 감소하는 금액이 더 크기 때문에 결국 원고의 상고는 받아들일 수 없다).

다. 소결론

결국, 이 사건 제1보증서에 기하여 피고는 원고에게 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수불량 보수비용 270,210,738원 및 이에 대하여 이행기 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2000. 12. 22.부터 2003. 5. 31.{피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 기간은 원심판결 선고일인 2002. 11. 14.까지라고 할 것이지만 구 소송촉진 등에 관한 특례법(2003. 5. 10. 법률 제6868호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항에 대한 위헌결정 후 개정 법률이 시행되기 전날인 2003. 5. 31.까지는 민사법정이율을 적용할 수밖에 없다.}까지는 민법에 정해진 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정해진 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

그러므로 원심판결의 이 사건 제1보증서에 기한 청구에 관한 부분 중 위에서 인정된 돈을 초과하여 지급을 명한 부분은 부당하므로 이를 파기하기로 하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조 제1호에 따라 자판하기로 한다. 따라서 위에서 인정된 돈을 초과하는 부분에 해당하는 원고의 항소를 기각한다.

2. 이 사건 제2보증서에 기한 청구 부분

가. 피고의 상고이유 제4점에 관하여

구 주택건설촉진법 제38조 제14항은 “사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제38조 제16항은 “ 제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있으며, 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있으며, 구 공동주택관리령 제16조 제1항은 “공동주택에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고, 그 이외의 시설의 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 이외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 건설부령으로 정한다.”고 규정하고 있고, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]은 ‘철근콘크리트공사와 철골공사 중 구조용 철골공사는 주요시설로서 하자보수책임기간은 3년이고, 철골공사 중 경량철골공사와 철골부대공사, 조적공사 그리고 목공사 중 구조체 또는 바탕재공사 역시 주요시설이지만 하자보수책임기간은 2년’이라고 정하고 있으며, 구 공동주택관리령 제16조의2 제1항은 ‘내력구조부인 기둥·내력벽의 하자보수기간은 10년, 내력구조부인 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년’이라고 정하고 있다.

위와 같은 규정들을 종합하여 보면, 구 주택건설촉진법 제38조 제16항, 구 공동주택관리령 제16조의2 제1항이 정한 내력구조부의 하자가 구 주택건설촉진법 제38조 제14항, 구 공동주택관리령 제16조 제1항, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]이 정한 주요시설 및 그 외의 시설에 발생한 하자를 배제하지 않고 있으므로, 공동주택의 기둥·내력벽, 보·바닥·지붕에 발생한 하자는 하자보수책임기간이 3년 이내인 주요시설의 하자에 해당할 수 있을 뿐만 아니라 하자보수책임기간이 10년 또는 5년인 내력구조부의 하자에도 해당할 수도 있다. 따라서 내력구조부에 발생한 하자에 해당하면, 이 사건 제1보증서에 의하여 보증되는 하자라고 하더라도 이 사건 제2보증서의 보증대상에서 제외되는 것은 아니다.

원심은, 채택 증거들을 종합하여 이 사건 아파트의 각 동 내·외부 벽체에 균열이 발생하였고, 지하주차장의 보 등에 균열이 발생한 사실을 인정한 다음 위 각 하자는 이 사건 아파트의 내력구조부에 발생한 중대한 하자로서 이 사건 제2보증서의 보증 대상에 해당한다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고 거기에 내력구조부에 발생한 하자의 범위에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙에 위반하여 사실을 오인함으로써 판결에 영향을 미친 위법은 없다. 따라서 피고의 상고이유 제4점은 이유 없다.

나. 피고의 상고이유 제5점에 관하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택 증거들을 종합하여, 원고가 소외 1 회사에게 위와 같이 내력구조부에 발생한 하자의 보수를 청구하였으나 소외 1 회사는 위 하자들이 이 사건 아파트가 무너질 정도로 중대한 하자에 해당하지 않는다는 이유로 그 하자의 보수를 거절한 사실을 인정하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법은 없다. 따라서 피고의 상고이유 제5점도 이유 없다.

다. 지연손해금 부분에 관한 판단

구 소송촉진 등에 관한 특례법(2003. 5. 10. 법률 제6868호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 본문 중 ‘대통령령으로 정하는 이율' 부분에 대하여는 2003. 4. 24. 헌법재판소의 위헌결정이 있었고, 그 후 개정된 위 법률조항과 그에 따라 개정된 ‘소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정‘(2003. 5. 29. 대통령령 제17981호로 개정된 것)은 위 개정 법률 시행 당시 법원에 계속중인 사건에 대하여 2003. 6. 1. 이후에 적용할 법정이율을 연 2할로 한다고 규정하고 있으므로, 원심과 제1심이 이 사건 제2보증서에 기한 청구에 관하여 인용한 금원에 대하여 위 개정 법률이 시행되기 전인 2003. 5. 31.까지는 민사 법정이율인 연 5%의 비율에 의한 지연손해금, 2003. 6. 1.부터 다 갚는 날까지는 위 개정 법률에 따른 연 20%의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 명하여야 할 것인데, 원심과 제1심이 2000. 12. 12. 이후의 기간에 대하여 위 개정 전의 법률규정을 적용하여 연 25%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단한 것에는 결과적으로 지연손해금의 법정이율을 잘못 적용하여 판결에 영향을 미친 위법이 있게 되었다고 할 것이다.

라. 소결론

그러므로 이 사건 제2보증서에 기한 청구 부분의 지연손해금에 관한 피고 패소 부분 중 제1심 인용액인 310,486,060원에 대하여 2000. 12. 22.부터 2003. 5. 31.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하는 부분은 부당하여 이를 파기하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조 제1호에 따라 자판하기로 한다.

이 사건 제2보증서에 기하여 피고는 원고에게 310,486,060원에 대하여 2000. 12. 22.부터 2003. 5. 31.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인데, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 위 인정 범위를 넘는 부분에 해당하는 제1심판결을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

3. 결 론

위와 같이 파기자판하고, 이 사건에 관한 원고의 상고와 피고의 나머지 상고를 기각하며, 소송 총비용은 이를 5분하여 그 중 3은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박일환(재판장) 김용담(주심) 박시환 김능환