침체된 미얀마 부동산 시장, 다시 살아날까 - 침체된 미얀마 부동산 시장, 활성화 기대 - - 콘도미니엄법 개정, 사실상 외국인의 부동산 구입 가능 -

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침체된 미얀마 부동산 시장, 다시 살아날까

2019-06-17 KayThwe Oo 미얀마 양곤무역관

- 침체된 미얀마 부동산 시장, 활성화 기대 -

- 콘도미니엄법 개정, 사실상 외국인의 부동산 구입 가능 - 

☐ 미얀마 부동산시장 현황

  ㅇ 장기간 침체되어 있는 미얀마 부동산 시장

    - 최근 3년간 미얀마는 경기 둔화를 경험하고 있으며, 건설과 부동산 시장 분야도 하락세를 보이고 있음.

    - 2011년 이후 성장세를 기록하던 미얀마 부동산 시장은 2015년부터 조금씩 둔화되고 있으며, 미얀마 건설협회 전문가들은 내년도까지 침체가 이어질 것으로 예상함.

    - 최근 미얀마 환율이 상승하면서 수입 건설자재 비용이 상승하여 건설경기 침체를 더욱 부채질 하고 있음.

    - 2016년 콘도미니엄법이 개정되고, 부동산 서비스업 라이선스가 새로 부여되는 등 부동산 시장 활성화 정책으로 조금씩 반등의 기미를 보이고 있음.

  ㅇ 인구증가, 도시화 진행에 따른 부동산 수요 증가 

    - 미얀마 전체 인구는 5,339만 명(2018년, 통계청)이며, 2015년(5,148만 명) 대비 증가

    - 도시화 진행으로 양곤시 인구는 최근 몇 년 동안 계속 증가하고 있으며, 현재 약 740만 명이 거주하고 있음.

    - 양곤시 부동산 시장 역시 지난 3년 동안 침체되었으나, 2019년 1분기 거래 건수가 30% 상승

    - 토지와 주택 거래는 어려움을 겪고 있으며, 콘도미니엄 및 저가 아파트 임대 시장은 소폭 증가하고 있음.

    - 부동산 업체에 따르면 미얀마 도시 전체의 평균 임대요율은 월평균 평방미터당 USD 38 수준임.

  ㅇ 부동산 개발 방식 변화

    - 과거 미얀마 부동산 계약은 높은 이자율로 인해 판매자가 할부보다 일시불을 선호하였음.

    - 2018년부터 부동산 개발업자 및 건설업자들이 현지은행들과 협력하여 건물을 건축한 후 할부로 선분양·매매하는 방식을 많이 사용하고 있음. 아파트의 경우 평균 15년, 콘도미니엄은 25년 등 중장기 할부가 대부분

    - 부동산 구매 시 큰 금액을 한 번에 납부하는 부담이 줄어 거래 활성화에 도움을 주고 있음.

    - 미얀마 부동산 프로젝트 개발시 최소 자본금 30% 보유 규정이 존재함. 프로젝트 개발 시 최소 자본금 규모가 높아 건설 분야에 외국인 투자자들이 많음.

    - 미얀마 건설협회(Myanmar Construction Entrepreneurs' Association)는 최소자본금규정에 따른 프로젝트 개발 어려움을 해소하기 위해 대출지원 등에 적극적

연도별 부동산 분야 외국인 투자 동향

(단위 : USD 백만)

 

자료 : 미얀마 투자청(DICA)

양곤 주요지역 콘도미니엄 매매·임대 가격

지역명	매매가격		임대가격
	규모(Sqft)	가격 (십만 짜트)	규모(Sqft)	가격 (월/십만짜트)
Bahan	1,200	3,100	1,250	16
Bahan	1,600	2,500	2,100	20
Sanchaung	1,250	1,350	1,500	15
Sanchaung	1,150	1,200	1,408	9
Dagon	2,000	4,000	2,200	18
Dagon	1,370	2,200	1,800	22
Kamayut(Time Square Condo)	1,313	4,300	1,350	9
Kamayut	1,328	1,400	1,750	22
Yankin(Golden City Condo)	517	2,950	1,600	10
Yankin	1,570	2,700	1,100	22
Lanmadaw	2,000	3,600	1,350	12
Lanmadaw	1,750	3,600	1,350	10
Larthar	1,500	2,900	1,250	10
Larthar	2,750	3,800	2,000	15
Pazuntaung	1,134	850	1,500	12
Pazuntaung	1,500	2,300	3,124	30
Tarmwe	1,750	2,100	1,200	7
Tarmwe	1,350	1,600	1,200	10

자료 : iMyanmar House 부동산 홈페이지

☐ 분야별 부동산 시장 현황 인터뷰(Colliers의 Ms. Hninn Ei Kyaw)

  ㅇ 상업용 부동산 시장

    - Colliers의 2019년 1분기 보고서에 따르면 Fortune Plaza 쇼핑몰 완공으로 공급량이 10% 증가함.

    - 외국 F&B 브랜드 입점이 증가하였으며, 올해에도 영화관 신설, 엔터테인먼트 시설 등의 수요가 증가할 것으로 예상

    - 미얀마 부동산 개발업자들은 라이프스타일 중심 쇼핑센터 건설을 추천하여 임대료는 소비자들의 소비능력 향상과 함께 계속 상승할 것으로 예상하고 있음.

  ㅇ 콘도미니엄 시장

    - 2019년 1분기 양곤시 콘도미니엄 수는 2018년 4분기와 같은 수치로 추가 공급이 없음.

    - 가격은 20만~80만 달러로 럭셔리급 콘도미니엄이 경쟁력이 높으며, 콘도미니엄법 시행으로 외국인이 콘도미니엄을 보유할 수 있게 됨에 따라 앞으로 3년 이내 신축 콘도미니엄이 더 증가하면서 시장이 성장할 것으로 전망

 

자료 : Colliers International

  ㅇ 오피스 부동산 시장
    - 2019년~2021년 사이 8개의 새로운 오피스가 건설될 것으로 예상되며, 규모는 225,700평방미터로 전망 
    - 정부의 외국인 투자 개선 정책으로 인해 외국 기업 진출이 증가할 것으로 예상되는 바, 2019년 이후 고급 사무실에 대한 수요가 높아질 것으로 전망
    - 사무실 임대요율은 향후 공급 규모를 고려할 시 더 하락할 가능성이 있음.

  ㅇ 호텔 부동산 시장
    - 2018년 4분기에 양곤 지역에 다수의 호텔이 건설되었음. 
    - 2019년 2월 기준 양곤시 5,330개 객실이 있으며 이는 전분기 대비 22% 증가한 수치
    - Time City, Rosewood, Sheraton 등의 호텔 프로젝트 완공 시 공급이 증가 예상되며,  2019년 말까지 6,350객실을 기록할 전망
    - 한국, 일본 및 서구 국가 관광객에 대한 도착 비자 완화 등으로 호텔 수요가 증가할 것으로 예상

Lotte Hotel and Service Apartment	Time City Project

자료 : 롯데 호텔 홈페이지 및 Time City 프로젝트 홈페이지

☐ 미얀마 부동산 정책 및 법규

  ㅇ 콘도미니엄법 주요내용

    - 2016년 콘도미니엄법이 개정되었으며, 2017년 12월에 콘도미니엄 시행규칙(Condominium Rules)을 건설부가 발표

    - 콘도미니엄은 6층 이상이며, 토지는 공동소유지, 면적은 최소 20,000평방피트 이상이어야 조건을 충족함.

    - 콘도미니엄 개발업자는 콘도미니엄의 기초공사가 30% 완료되면 콘도미니엄을 선분양할 수 있으며, 외국인에게는 연면적 기준으로 40%까지 분양할 수 있음. 외국인 분양 대금은 해외에서 송금된 외화이어야 함.

    - 2019년 4월 콘도미니엄 라이선스(32개) 수여식을 개최한 바 있으며, 앞으로 콘도미니엄 공급이 증가할 것으로 예상

  ㅇ 부동산 서비스법

    - 정부는 세수를 늘리고 부동산 산업 발전을 위해 부동산 서비스법안을 국회에 제출함. 최종 법안이 올해 내로 승인될 전망

    - 부동산 서비스법은 체계적인 부동산 시장 조성을 목적으로 하여 판매자와 구매자 모두가 신뢰할 수 있는 거래를 할 수 있게 될 것으로 기대

  ㅇ 아파트법

    - 현재 아파트 매매는 개인간의 계약으로 이루어지고 있으며, 소유권 문제 발생시 법적 보증장치가 없음.

    - 정부는 미얀마 아파트법(Apartment Law)을 국회에 제출하였으며, 아파트 개발자들간의 소유권 문제, 개발자들과 선분양자들 간에 발생하는 법적 문제를 해결해 줄 것으로 기대.

  ㅇ 미얀마 부동산 기업  iMyanmar House 담당자 U Nay Min Thu 인터뷰

    - 현재 부동산 시장이 매매보다 임대가 활성화되고 있으며, 특히 월세 5십만 짜트(약 40만원) 이하 저가 아파트 임대 시장이 활발하다고 함.

    - 향후 외국인 투자 증가로 인해 서비스 아파트먼트, 콘도미니엄의 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예상됨.

    - 미얀마 부동산 시장에 규모가 큰 에이전시 부동산들도 있으며, 저가 부동산의 경우 브로커를 통해 이루어지고 있음. 문제 발생 시 법적인 처리가 불가능하여 부동산 서비스법 개정이 부동산 기업들을 보호해 줄 것으로 기대함.

☐ 시사점

  ㅇ 관련 규제 완화

    - 외국계 보험업 진출 허가, 외국인 금융업 허가 등으로 인해 부동산 시장에도 긍정적인 영향이 미칠 것으로 예상되고 있음.

    - 호텔관광부의 6개 국가 관광객에 대한 도착 비자 허용 등 미얀마 정부의 관광업 활성화를 위한 노력을 하고 있어 외국인 관광객이 증가에 따른 호텔 건설이 증가할 것으로 전망

   - 외국인의 콘도미니엄 소유 가능으로 해외직접투자 및 관련 개발 사업 증가 예상되며, 따라서 고급 사무 공간 수요, 고급 콘도 수요가 증가할 것으로 예상

   - 다만 현재 발표된 콘도미니엄법 시행 규칙에는 구체적인 규정이 미비하여 및 후속 공지에 대해 모니터링 필요

  ㅇ 미얀마 부동산 시장 회복 전망

    - 콘도미니엄법 개정 및 부동산 서비스법 개정 등 미얀마 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 법적, 제도적 기반을 마련하고 있음.

    - 미얀마 부동산 시장 규모는 상대적으로 작은 편이나, 면적당 임차료는 매우 높은 편이며, 건설 및 건설자재 시장, 노동시장과 연계되어 있어 경제에 미치는 파급효과가 큼.

    - 양곤 주정부는 양곤 신도시 프로젝트, 달라 타운십 개발 프로젝트 등 대규모 부동산 개발 계획을 발표하여 향후 부동산 개발이 더욱 증가할 것으로 전망

자료 : Colliers Myanmar, iMyanmarHouse 부동산 기업, 미얀마 부동산 서비스협회(MRESA), 언론자료 종합.