↑위에 질문하신 서울시 용산구 보광동 주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경1039*

 이 물건은 서울시 용산구 보광동 주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지및 건물등기부를 확인한 결과

2009.03.31 인천수산업협동조합의 근저당이 말소기준권리가 되어

전부 소멸 하므로 토지및 건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건 점유관계조사서,매각물건명세서,전입세대열람

내역서를 확인한 결과 말소기준권리이전 전입한 대항력 있는

임차인 류경옥/박미옥/유수연이 기재되어 있으며, 그중 임차인

박미옥은 보증금 2,900만원에 대하여 배당요구 하여 주택임대차법상

최우선변제소액임차보증금 2,000만원을 배당 받고 나머지 900만원을

낙찰자가 인수해야 합니다.박미옥은 인수금액이 900만원뿐 이지만

문제는 나머지 대항력 있는 임차인 류경옥/유수연 입니다.

그나마 다행이 류경옥은 전입세대열람내역서를 보면 소유자(채무자)진안자의

특수이해관계인으로 보이지만 유수연은 확정일자도 배당요구도 없어 얼마의

임차보증금을 인수해야 하는지는 소유자 진안자 또는 유수연에게 직접 확인

하는 수밖에 없습니다.

물론 선순위임차인 세 사람 모두 진정한 임차인 인지는 낙찰 후 명도소송을 통해

가려야 할 것으로 보이며 소송기간은 약3~6개월 정도 소요될 것으로 예측 됩니다.

또한 주택은 전입자 변동이 심하니 입찰 전 반드시 관할 보광동주민센터에서

전입세대열람내역서를 발급받아 다른 주민등록전입자가 있는지 확인 바랍니다.

3.최종결론: 본건은 금융기관및 용산구청 방문후 입찰 고려하시기 바랍니다.

이유: 본건은 용산구 한남뉴타운 한남3구역에 소재하는 주택으로 1985년

건축승인 되어 약 26년이 경과한 노후된 구옥입니다.(아래--감정평가서 사진참조)

한남3구역 에서도 물건지는 보광동 속칭 ‘도깨비시장’인근으로 지하철이용이 불편하며

좁고 구불구불한 도로에 마을버스1개노선만이 운행하고 있는 전형적인 달동네입니다.

고지대에 주변 환경도 열악하고 낡은 구옥이라 직접 거주 시에는 상당한 어려움이 예상되니

입찰 전에는 반드시 주택상태를 확인 하시고 노후된 주택수리비 추가 지출을 감안 하셔야 합니다.

또한 현재 한남3구역는 재개발추진위 승인이 나고 조합설립을 위한 준비 단계에 돌입 하였는데

총면적:392,362㎡에 예정 건립아파트 세대 수:4,983가구(임대 850가구) 추정 조합원 : 4,200명 이고

한남3구역은 지분 쪼개기가 많아 특히 수익성에 대한 검증이 필요한 곳입니다.

그리고 조합추진위에서는 2015년 까지 재개발 완료를 목료로 하고 있지만 뉴타운 개발의 특성상 1~2년 정도

늦어질 것으로 보이며 본건의 경우 선순위임차인으로 인하여 대출이 불가능 할 수도 있으니 입찰 전 미리

전문 대출 금융기관에 문의하여 잔금대출에 대한 견적을 받아 보셔야 낙찰 받고 낭패를 보지 않습니다.

또한 투자목적이 아니라 실 거주라면 최소한 3년 정도는 직접 거주해야 하니

주택의 상태와 주변 환경을 더욱 꼼꼼히 체크해야 합니다.

결론적으로 본건은 입찰전 대출 금융기관과 관할 용산구청 한남3구역 담당자를 직접

방문하여 잔금 대출가능 여부와 한남3구역 뉴타운 추진 상황에 대해 상세히 문의해 보시고,

이번 회차에 입찰 참여를 신중히 고려하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[진솔담백]

음 역시.... 전문가의 의견이 도움이 많이 됩니다. 참 용산에서는 쓸만한 경매 물건 찾기가 힘드네요.... ㅜㅜ 인기 있는 지역이라서 경쟁자도 많은 것 같고... 남들 거들떠 보지 않는 물건은 다 문제가 있고...

[러브정/정의덕]

진솔담백회원님 댓글 감사 드립니다.^^러브정/정의덕 올림.