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최경환 2기 내각이 출범 이후 7.24 경제 활성화 대책에서 LTV, DTI 각각 70%, 60%로 일괄 완화를 했다. 9.1일 국토교통부 부동산 경기 활력 회복 대책에서 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축하고 안전진단을 완화하는 등 선 굵은 대책들이 연이어 나오면서 수도권 부동산 시장의 회복에 대한 기대가 높아지고 있다. 수도권 부동산 시장 회복의 기대를 담은 기사들도 점차 많아지고 있고, 고질적인 미분양을 떨어내려는 분양 광고성 기사도 많아지고 있다. 인터뷰도 하지 않은 필자의 이름이 버젓이 등장하는 광고성 기사도 여럿 있다. 어려운 일이다. 독자들이 잘 읽어야 한다.
부동산 시장이 공급 과잉에 따른 장기 침체를 겪은 경우에는 회복되는 데에 시간이 많이 걸린다. 이런 상황에서는 정부의 부양 정책 효과도 한계를 보일 수밖에 없다. 시장이 공급과잉에서 벗어나지 못한 상태에서 정부의 부양책은 시장 참여자들의 공감대를 얻을 수 없다. MB정부 때 많은 경기부양책을 발표했지만 반짝 회복에 그쳤던 것이 그 예라고 할 수 있다.
지방은 2011년부터 회복세를 탔지만, 수도권은 명목 가격 기준으로는 2013년 하반기 이후 완만하게 가격 회복세가 시작되었다고 할 수 있다. 서울시 아파트 가격지수은 2008년 8월 108.8을 보인 후 2010년 2월 108.9로 이전 최고점을 넘어섰다가 2013년 9월 98.4까지 하락했다. 이후 조금씩 상승하여 2014년 8월 99.4를 보이고 있어 현재 전고점에 비하여 8.6%가 하락했다. 소비자 물가를 반영한 실질아파트 가격지수로 보면 전고점은 2008년 6월 114.5였고, 2014년 8월은 90.3으로 현재 전고점에 비하여 21.1%가 하락한 상태이다. 올해 물가상승률이 낮음에도 불구하고 실질 아파트 가격지수는 여전히 하락하고 있다. 그만큼 회복세가 약하다는 것을 의미한다. 아마 올해 내에는 실질 가격 기준으로도 전환점이 생기지 않을까 한다.
<서울시, 경기도 아파트 가격지수 추이>
자료: 국민은행 아파트 가격지수
경기도는 명목 아파트 가격지수로는 2008년 109.8이 고점이고 서울시와 달리 일시적인 회복도 없이 지수 하락이 지속되어 2013년 9월 98.7까지 하락했다. 이후 소폭 상승해 2014년 8월 100으로 현재 전고점 대비 8.9%가 하락한 상태이다. 실질 아파트 가격지수 기준으로는 전고점은 2007년 2월 117.8이었고 이후 지속적으로 실질 가격이 하락해 2014년 8월 91.7로 전고점 대비 22.2%가 하락한 상태이다. 아파트 평균적인 가격 하락이 이 정도이니까 공급 과잉 지역 개별 단지나 대형 평형은 하락폭이 배가 넘는 곳도 많을 것이다.
수도권 아파트 가격은 명목 가격 기준으로는 2013년 하반기에 바닥을 찍은 것으로 보이나 물가를 반영한 실질 가격 기준으로는 아직도 하락세가 지속되고 있다. 초저금리로 인하여 전세의 월세 전환이 지속되어 수도권에서도 전세가율(매매전세비율)이 70%가 넘는 지역이 많아지고 있다. 여기에 올해 하반기의 LTV, DTI 규제 일괄 완화, 재건축 규제 완화 등에 힘입어 아파트 가격이 상승폭도 점차 커지고 있다. 기존의 전세 수요가 내집마련 수요로 전환되는 속도도 빨라질 것으로 보이고, 초저금리에 밀려서 은행 예금보다는 임대사업으로 눈을 돌려 임대사업용 신규 매입 수요도 증가할 것이다. 추석 이후 수도권 부동산 시장은 거품 해소 기간 동안에 만신창이가 된 기체를 이끌고 7년 만에 실질 가격으로도 이륙(take off)하는 기간이 될 것으로 보인다. *첨부파일은 건설산업전략연구소 하반기 부동산 시장 자료 목록 ? * 연구소 자료 위치 바로가기 http://www.cisr.co.kr/new/bbs/board.php?bo_table=highinfo5 |
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