수용 당해도 대박날 수 있다? - 진화하는 '대토사업'…“리츠·펀드 도입으로 사업 날개”

[김영준]

정부가 택지개발사업을 하게 하면 원주민에게 보상을 해준다. 쉽게 말해 정부가 원주민 땅을 사들여 아파트도 짓고 상가는 짓는 식이다.

원주민은 대개 현금보상과 대토(代土) 중 선택하게 된다. 현금보상은 말 그대로 현금으로 땅을 파는 것이다. 대토는 수용 당하는 땅의 가치만큼 택지개발지구의 땅으로 보상을 받는 것이다.

대토로 땅을 받은 경우 대토로 보상받은 사람끼리 모여 아파트를 짓거나 상가 등을 건설한다. 이걸 보통 대토 사업이라고 하는데, 리스크가 큰 데다 개발 전문성 부족 등으로 대토를 제대로 활용하지 못하는 예가 많았다.

하지만 요즘 이 대토 사업이 활기를 띄고 있다. 리츠·펀드 등 다양한 사업 방식이 접목되면서다. 최근 과천 보금자리주택지구에선 대토 펀드가 등장했다. 대토 보상 토지주들이 아파트 건설에 투자하는 펀드를 조성한 것인데, 최근 몇 개월 새 100명이 넘는 토지주가 참여했다.

과천에선 대토 펀드, 동탄2에선 리츠 활용

이 펀드는 아파트 480가구를 짓는 사업과 상가·오피스텔을 짓는 상업용지펀드에 투자하게 된다. 토지주업무대행회사인 지디트러스트에 따르면 아파트펀드엔 970억여 원, 상업용지펀드엔 1200억여 원 등 100여명이 총 2170억원의 투자금을 신청했다.

이는 과천 보금자리주택지구 전체 토지보상금의 20%가 넘는 수준이다. 지디트러스트는 올해 말까지 토지주와 계약을 완료하고 내년 LH로부터 토지를 분양받아 오는 2019년에 공사를 완료할 계획이다.

아파트와 오피스텔, 상가 분양은 오는 2017년부터 시작될 전망이다. 아파트 대토 펀드는 사실 이번이 처음은 아니다. 정부는 2007년 원주민의 재정착 도모와 보상금으로 인한 투기 폐해를 막기 위해 보상 관련법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)을 바꿔 이 대토 펀드를 허용했다.

서울 강남보금자리지구, 위례신도시 등지에서 사업이 시행됐지만 정부의 계획대로 사업이 활발하진 않았다. 최소 50명이 넘는 지주가 참여해야 하고 무엇보다 분양가 상한제로 수익이 제한돼 있어 매력이 떨어졌다.

과천에선 그러나 주민대책위원회가 직접 사업을 주도한 만큼 주민들의 참여률이 높았다. 최희준 지디 트러스트 부사장은 “개발사업이 대한 이익금 대부분은 대토 펀드에 참여한 토지주에게 돌아갈 것”이라고 말했다.

 

▲ 대토개발리츠가 등장한 경기도 화성시 동탄2신도시 전경.

저렴한 가격에 토지 매입

경기도 화성시 동탄2신도시에선 대토개발리츠(REITs)가 등장했다. 대토개발리츠란 대토보상권을 보유한 지주로부터 토지를 현물출자 받아 근린생활시설 등을 신축해 분양하는 리츠다. 2010년 도입돼 동탄2신도시와 하남 미사지구가 시범지구로 지정됐다.

사업 방식은 간단하다. 지주들이 주주로 참여해 전문업체에 개발을 맡기고 이익을 나눠 갖는 식이다. 일반 리츠와 달리 주식 공모의무와 상장의무가 면제되고 영영인가 이전에도 대토보상권의 현금출자가 가능해 사업절차가 간소하다는 장점이 있다.

주식소유한도의 제한도 적용받지 않아 1인 주주 또는 원주민 위주의 주주구성으로 사업진행도 가능하다. 대토조성용지는 대개 입지가 좋은 역세권이나 상업지역에 주로 위치하기 때문에 사업성이 좋을 뿐 아니라 공급가격 역시 공급예정가(감정가)의 120% 내에서 정해져 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 매입할 수 있다.

대토조성용지는 대토보상권 금액의 130%까지 신청할 수 있다. 가장 대표적인 예가 동탄2 제1호 대토개발리츠와 동탄2 제2호 대토개발리츠다. 1호 리츠는 지난해 9월 영업인가를 받았고, 내년 8월 청산 예정이다. 수익률은 리츠 평균 수익률을 크게 웃돌 것으로 예상된다.

2호 대토개발리츠는 지난해 10월 영업인가를 받았다. 시장에선 이 같은 사업 방식이 더욱 확산할 것으로 예상한다. 업계 관계자는 “무엇보다 부동산 개발 전문성을 확보할 수 있어 리스크를 줄일 수 있다”며 “사업이 초기 단계인 택지지구에서 이 같은 방식의 대토 사업이 늘어날 것”이라고 말했다.

자료원:중앙일보 2015. 8. 4