'중국 부동산 시장의 현황과 전망' -3-

'중국 부동산 시장의 현황과 전망' -3- 북경공업대학 김준봉교수   2. 중국 부동산 투자 방법 ▲ 베이징에서 아파트를 구입하려면 어떻게 해야 하나 ▲ 외국인의 투자용 매입은 금지, 하지만 1년 이상 거주하면 매입 가능 기본적으로 외국인은 1년이상 거주하고 중국1년이상 장기 거주비자(Z, X비자)가 있는 경우, 거주 또는 상업용으로 주거용 아파트를 비롯한 각종 부동산을 구입할 수 있으며, 매매행위는 지방 정부의 관리규정에 따른다. 중국의 부동산판매회사는 현지 부동산관리국의 심사, 허가와 등록 절차를 밟아 ‘아파트 판매허가증’을 발급 받은 후에 부동산을 판매할 수 있기 때문에 외국인이 아파트를 구입할 때에는 판매자가 ‘국유토지사용증’ 및 합법적인 아파트판매허가증을 가지고 있는지 여부를 확인해야 한다. 다시 말하면 판매허가권이 없는 자로부터 아파트를 구입해서는 안 된다. ▲ 신축아파트 예약구매 판매자와 예매계약을 체결하고, 계약 후 30일 이내에 매매 쌍방은 부동산관리국 소속의 부동산시장관리부서에서 예약판매와 구입의 등록수속을 밟아야 한다. 북경의 경우는 인터넷상에서 분양받을 주택을 선택하여 승인을 받은 후 분양사무실에서 계약을 체결하면 된다. 북경의 경우 보통의 단지에 10여개의 부동산 중개 사무실이 있고 왕징지역에만 수백 100여곳의 부동산이 있고 그중 한국인이 운영하는 곳도 상당수가 있다. ▲ 기존 아파트 구매 판매자와 아파트 판매계약을 체결하고, 계약 후 30일 이내에 매매 쌍방은 매매계약 관련 증서를 지참하고 부동산시장관리부서에서 명의이전 수속을 밟아 ‘부동산소유권증서’를 발급받아야 한다. ★ 외국인의 주거용 부동산 임대 ‘중국 도시부동산 관리법’에 따라 외국인은 중국에서 부동산을 임대할 수 있으며, 다음과 같은 사항에 유의해야 한다. 부동산 소재지 인민정부에서 규정한 임대정책에 따라 서면으로 임대차계약을 체결하고 임대인과 임차인의 권리와 의무를 약정하며 임대계약서에 임대기한, 용도, 임대료, 보수책임, 임대료 체불 시의 조건 등을 명확히 기입해야 한다. 2006년부터 외국인에게는 사실상 원칙적으로 임대사업이 금지되어 있다. ▲ 아파트 구입 시 세금 문제는 어떻게 되나- 주택 구입 시의 세금 및 비용(인민폐 기준) ①세금 및 각종 수속비용 •부동산취득세 : 주택매입대금의 1.5〜3%. ※주택일 경우 취득세율은 1.5-3%, 오피스 등 상업용 건물일 경우는 3%이다. •인지세 : 계약서상 주택매매가격의 0.03%(매입자와 판매자 각각 0.03%씩 부담). •매매수속비 : 주택 매매 후 명의변경 수속 시에 매매 쌍방이 부동산관리부서에 납부하는 수속비. 거래면적(㎡)당 3위안으로 매매 쌍방이 각각 부담한다. •계약공증비 : 500만 위안 이하 : 거래금액×0.25%+350위안 500만 위안 이상 : 거래금액×0.2%+2,750위안 •계약등기비 : 건당 50위안. •재산권등기비 : 등기비는 80위안, 증서비는 25위안, 인지세는 건당 5위안. •공공보수기금 : 주택가격의 2%. ②주택대금 대출 구매 시에는 하기 비용추가 •변호사수수료 : 대출금액의 0.3%로 최고 4,000위안. •보험비 : 주택대금×대출연수×보험률 •저당등기비 : 건당 200위안 ▲ 주택 보유과정의 세금 및 비용 ①자체 사용 시 주택을 구입하여 자체 거주용으로 사용 시에는 내외국인에 관계없이 모두 건물관리비용을 납부하는 것 외에 기타 세금비용은 없다. 현재까지는 부동산세가 없으나 중국 정부는 0.3〜0.8%의 세율로 부동산세 징수를 검토하고 있다. ②임대 시 •내국인 : 영업세, 도시유지보호건설세, 교육비, 개인소득세, 가옥세, 토지사용세, 인지세를 납부해야 한다. •외국인 : 영업세, 개인소득세, 도시부동산세, 인지세를 납부해야 한다. ※북경의 경우는 제반 세목에 대해 임대수입의 5.5% 종합징수율을 적용하여 의무납세액을 계산한다. ▲  매입단계의 세금: 예시1(합생국제화원, 非일반주택) ●150㎡를 매입하는 경우 관련 비용 (1,800,000元+69,000元=1,869,000元) 󰋫계약공증비 : 12,000元/㎡×150㎡×0.25%+350元=4,850元 󰋫계약등기비 : 50元 󰋫취득세 : 12,000元/㎡×150㎡×1.5%=27,000元 󰋫계약인지세 : 12,000元/㎡×150㎡×0.03%=540元 󰋫증서인지세 : 5元 󰋫증서원가비 : 25元 󰋫재산권등기비 : 80元 󰋫거래수속비 : 150㎡×3元/㎡=450元 󰋫건물수선기금 : 12,000元/㎡×150㎡×2%=36,000元 양도단계 ●150㎡를 매입한 후 2,000,000元의 가격으로 양도하는 경우(수익은 5년 내 2,160元, 5년 후 118,950元) 󰋫계약인지세 : 2,000,000元×0.03%=600元 󰋫거래수속비 : 150㎡×3元/㎡=450元 󰋫영업세 ▸매입 5년 내 양도(양도가격의 5.5%) 200만元×5.5%=110,000元 ▸매입 5년 후 양도(양도차액의 5.5%)  (2,000,000元-12,000元/㎡×150㎡)×5.5%=11,000元 󰋫개인소득세 ▸5년 내 양도 (2,000,000元-매입금액-인지세-거래수속비-영업세)×20%=17,790元