낙찰자 잡아먹는 후순위임차인의 ‘Hidden Card’

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낙찰자 잡아먹는 후순위임차인의 ‘Hidden Card’

경매로 시세보다 싸게 아파트를 낙찰 받아 즐거운 나날을 보내던 A씨. 하지만 후순위였던 임차인이 ‘이것’을 통해 선순위임차인 지위를 획득하는 바람에 A씨는 울며 겨자 먹기로 보증금을 몽땅 물어줘야 했다. 과연 ‘이것’이 무엇이길래 임차인이 선순위임차인이 될 수 있었을까?

보통 임차인이 있는 경매물건의 경우 가장 많이 따지는 것이 그 임차인의 순위다. 근저당권 설정일보다 빠르면 선순위, 느리면 후순위 임차인인 것이다. 여기서 선순위임차인의 보증금은 말소되지 않기 때문에 그만큼 입찰가를 낮추거나 아예 입찰 자체를 포기하게 만들기도 한다.

임차인 보증금의 인수여부는 기본적으로 서류를 통한 권리관계로 판단한다. 이전 뉴스레터에 언급된 바 있는 ‘세대합가’는 전입세대열람을 통해, 전소유주가 임차인으로 바뀌는 사항은 등기를 통해 파악이 가능한 것처럼 선순위임차인 역시 서류만 잘봐도 어느 정도 함정을 피할 수 있다.

하지만 후순위임차인을 선순위임차인으로 변하게 만드는 ‘대위변제’란 장치가 있어 때때로 입찰자를 곤란하게 만드는 경우가 있다.

대위변제는 제 3자 또는 공동채무자(연대채무자, 보증인, 불가분채무자 등)의 한 사람이 채무자 또는 다른 공동채무자를 위해 변제하는 것을 뜻한다. 위 사례에서 임차인은 이 대위변제를 통해 1순위의 근저당을 말소시키고 선순위임차인의 지위를 획득할 수 있었던 것이다.

주지하다시피 통상적으로 경매물건에 설정된 후순위 권리들은 경매낙찰에 의해 모두 말소된다. 임차인의 경우에도 예외 없이 후순위에 있다면 말소대상이다. 그러나 후순위였던 임차인이 선순위 채권을 대위변제한다면 선순위임차인으로 지위가 변화, 대항력을 갖추게 된다.

이런 경우 경락자는 어쩔 수 없이 대항력을 인정하고 이에 상응하는 금전적 지출을 감수해야 한다. 물론 대위변제 사실을 접하게 되면 매각불허가신청이나 즉시항고 등의 대처를 할 수도 있지만 비용 잠식과 시간 손실이라는 측면에서 낭비라는 것은 마찬가지다.

또한 경매 물건에 걸린 권리관계는 보통 물건명세서에 표기되지만 대위변제의 경우엔 물건명세서에도 명시되지 않기 때문에 더욱 주의가 필요하다

그렇다면 어떤 물건에서 대위변제 가능성을 고려해야 할까? 가장 흔한 것은 말소기준권리가 되는 1순위 근저당 금액이 소액이거나 2순위 임차인의 임차보증금액이 크고 확정일자를 받지 않은 경우다.

이 때 입찰자는 임차인 입장에서 대위변제를 통해 얻을 수 있는 이득을 따져볼 줄 알아야 한다. 극단적인 예지만 후순위로 배당을 받으면 4000만원 손해를 봐야 하는 임차인이 존재할 때 선순위 근저당이 2000만원이라면 임차인은 대위변제를 통해 나머지 2000만원의 손해를 막을 수 있다.

다만 대위변제는 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지만 가능하다. 때문에 낙찰받은 물건에 대위변제 가능성이 보인다면 최대한 빠른 시일 내에 잔금을 납부하는 것도 대위변제로 인한 추가 손실을 막을 수 있는 방법이다.

정리하면 대위변제는 단순한 서류분석만으로는 파악이 어려워 더욱 주의가 필요하다. 임차인 입장에서야 방어적인 수단이 될 수 있지만 경매 입찰자 입장에서는 곤란한 상황에 처할 수 있는 만큼 문제의 `해결`보다는 `예방`이 중요하다는 점을 가슴 깊이 숙지해야 하겠다.

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