스크랩 입주권과 분양권을 혼동하지 마세요

[푸른하늘]

조합원 입주권은 주택 수에 포함, 분양권은 주택이 아닌 권리

		장인석
		아파트, 재개발, 재건축 前 동아일보 기자 (주)21세기컨설팅 CS부장 부동산컨설턴트

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많은 사람들이 입주권과 분양권을 혼동하고 있다. 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 혼동해도 괜찮다고 생각할 수도 있지만, 2006년 1월1일부터 입주권이 주택 수에 포함됨에 따라 입주권과 분양권을 혼동하게 되면 재테크에서 심각한 오류가 발생할 수도 있다.

입주권이나 분양권이냐에 따라 양도세 계산이 달라지고, 1가구2주택 중과 대상 판정과 비과세 판정에서 엄청난 차이가 발생할 수 있기 때문이다.

▶정의

재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 된다. 관리처분계획이 인가되면 주택이 철거되지 않더라도 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리, 즉 입주권이 되는 것이다.

이 입주권은 재개발 및 재건축 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 다시 주택으로 바뀐다. 2006년 1월1일부터는 이 입주권도 주택 수에 포함시켰는데, 2006년 1월1일 이후 취득했거나 관리처분계획이 인가된 것만 해당된다.

입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권과 주택을 각각 보유하고 있는 사람들은 1가구2주택 혹은 1가구3주택 중과 판정에 유의해야 한다. 하지만 주택을 먼저 팔 때는 중과세 대상이 될 수 있지만 입주권을 먼저 팔 때는 일반과세된다. 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 주택이 아니라 입주권 자체는 중과 대상이 아니다. 다만 투기수요를 억제하기 위해 입주권과 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에 주택의 중과세에 영향을 주기 위해 입주권을 주택 수에 포함시킨 것이다.

관리처분계획이 인가되면 조합은 남는 물량을 일반에게 분양할 수 있는데, 이때 분양받은 사람들이 갖게 되는 권리가 분양권이다. 즉 조합원 입주권은 재개발 및 재건축 조합원(승계조합원 포함)이 갖는 권리이며, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 갖게 되는 권리이다. 또한 판교신도시 등 청약통장에 의해 청약 당첨된 사람들이 갖게 되는 권리도 분양권이다.

입주권은 기존건물의 평가액+납부 청산금+웃돈(승계조합원의 경우)이 포함돼 이미 주택 비용을 다 지불한 권리이지만, 분양권은 계약금과 중도금 등만이 지급돼 아직 주택 비용이 다 지불되지 않은 권리이다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 청산하거나 등기를 접수하면 주택으로 바뀐다.

간혹 주택상환사채, 입주자저축증서, 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등도 입주권으로 오인하는 경우가 있는데, 이런 것들은 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서로서 주택을 취득할 수 있는 입주권과는 성격이 다르다.

중개업법에서는 입주권과 분양권은 중개업자가 매매 알선할 수 있도록 허용하고 있지만, 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서는 매매 알선할 수 없는 금지행위로 규정하고 있다.

▶전매 제한

재개발 입주권은 전매 제한이 없으므로 조합원의 자격이 여러 차례에 걸쳐 다른 사람에게 넘어갈 수 있다. 그러나 재건축 입주권은 투기과열지구인 경우에는 다른 사람에게 전매가 금지된다. 다만 2003년 12월31일 이전에 조합설립인가가 난 재건축 조합원은 1회에 한해 전매가 가능하다. 간혹 전매가 금지된 재건축 입주권인지 모르고 양수하는 사람들이 있는데, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문에 이런 사람들은 나중에 전원 현금 청산된다.

분양권은 지방을 제외하고는 전매가 사실상 금지돼 있다고 해도 과언이 아니다. 투기과열지구로 지정된 수도권은 소유권이전등기가 완료된 이후에만 전매를 허용하고 있다. 즉 주택이 완공되고 등기를 경료해 분양권이 주택으로 바뀐 이후에 전매를 허용하므로 분양권 상태에서는 사실상 전매가 불가능하도록 돼 있다.

공공택지에 건축되는 분양가상한제적용주택의 전매제한은 더 심하다. 판교신도시에 처음 적용된 분양가상한제적용주택의 전매제한은 전용면적 25.7평 이하는 수도권 10년 수도권 이외 지역은 1년 간이고＜2008년 6월29일 이전까지는 5년＞, 전용면적 25.7평 초과는 수도권 7년 수도권 이외 지역은 1년간이다. 최초계약체결가능일로부터 적용된다.

게다가 2007년 9월1일부터는 수도권 민간택지에도 분양가상한제적용주택을 적용, 전용면적 25.7평 이하는 5년 25.7평 초과는 7년간 전매제한된다. 다만 지방의 민간택지 아파트는 현행 6개월 간의 전매제한에서 2008년 6월29일부터 전매제한이 철폐된다. 

분양권 전매제한 기간중에는 명의변경이나 증여도 할 수가 없다. 그러나 해외이주 및 2년 이상의 해외 유학이나 취업, 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료 취학 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군＜광역시의 관할구역에 있는 군을 제외＞으로 이전하는 경우＜수도권으로 이전하는 경우를 제외＞, 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우 등＜주택법 시행령 제45조의2 제4호에 규정＞에는 전매가 가능하다.

▶양도세 비과세 혜택 여부

분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 부동산이 아니어서 양도세 비과세 혜택이 없다. 즉 분양권 한 개만 보유하고 있다고 하더라도 양도세를 내야 한다. 또한 주택이 아니어서 분양권을 여러 개 가지고 있다 하더라도 중과세가 적용되지 않는다. 분양권은 2년 이상 보유 후 매도하면 과세표준에 따라 9ㅡ36%의 세율이 적용되는데, 아무리 오래 보유했다고 해도 장기특별공제를 받지 못한다.

그러나 입주권은 주택 수에 포함되기 때문에 1입주권 또는 1입주권과 1주택의 상태라 해도 비과세 요건을 갖추게 되면 비과세를 받을 수 있다. 그런데 요건이 좀 까다롭다.

☀1입주권 보유상태에서 입주권을 양도하는 경우의 비과세요건

관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건＜보유 및 거주요건＞을 갖추어야 하며, 입주권을 양도한 날＜잔금청산일＞에 다른 주택이 없을 것.

☀1입주권과 1주택 보유 상태에서 입주권을 양도하는 경우의 비과세요건

관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건＜보유 및 거주요건＞을 갖추어야 하며, 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도할 것.

※1입주권이 양도세 비과세 요건을 갖추었더라도 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에는 고가주택처럼 6억원이 넘는 부분에 대해서는 과세됨.


☀1입주권과 1주택 보유 상태에서 주택 양도시 비과세요건

①입주권 취득 후 1년 이내에 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우-이사로 인한 일시적 2주택 비과세와 동일한 기준이 적용됨.

②종전주택을 입주권을 취득한 날로부터 1년 내에 팔지 못한 경우에도 다음의 요건을 충족하면 비과세됨.

종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고, 재건축 및 재개발주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 재건축 및 재개발 주택 완공 후 1년 이내 재건축 및 재개발 주택으로 세대전원이 이사하고 완공된 주택에서 1년 이상 거주할 것＜단 취학, 근무상형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능함＞.

③사업시행인가일 이후 주거용으로 취득한 대체주택도 다음의 요건을 갖추면 비과세됨.

대체주택 취득 후 1년 이상 거주해야 하고, 재건축 및 재개발 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도해야 하며, 재건축 및 재개발 완공 후 1년 이내에 재건축 및 재개발 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주할 것.

▶양도세 계산 방법

분양권의 양도세 계산방법은 간단하나 입주권 계산방법은 조금 복잡하다.


☆ 분양권 양도세 계산식

양도가액ㅡ취득가액ㅡ기타필요경비=양도차익
양도차익ㅡ기본공제=과세표준

1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유는 40%, 2년 이상 보유는 과세표준에 따라 9ㅡ36%의 세율이 적용됨.

※분양권의 취득가액은 양도일 현재까지 불입한 계약금+중도금이며, 기타필요경비에는 취등록세는 없으므로 소개비 정도만 포함된다. 또한 장기보유특별공제를 받지 못한다는 사실에 유의.

또한 분양권은 주택이 완공되면 잔금청산일로부터 주택의 보유기간이 시작되므로 주택 완공 후 1년 이내에 팔면 양도세가 50%가 된다. 따라서 주택 완공 후 1년 이내에 팔 바에는 분양권 상태에서 파는 게 세 부담이 덜하다는 사실에 유의하자. 분양권은 장기보유특별공제는 받지 못하지만 2년 이상 보유하게 되면 일반과세되기 때문이다.

☆ 입주권 양도세 계산식

승계조합원인 경우에는 계산이 간단하다.

양도가액ㅡ취득가액ㅡ기타필요경비=양도차익ㅡ기본공제=과세표준
1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유는 40%, 2년 이상 보유는 과세표준에 따라 9ㅡ36%의 세율이 적용됨.

※승계조합원 입주권의 취득가액은 기존건물 및 부수토지의 평가금액+납부청산금+프리미엄으로 구성된다. 기타필요경비에는 취등록세 및 중개수수료 등이 포함된다. 역시 장기보유특별공제를 받지 못함에 유의. 그러나 입주권의 장기보유특별공제는 논란이 일고 있어 앞으로 공제 여부를 주시할 필요가 있음


원조합원인 경우에는 입주권 양도시 부동산과 권리 부분에 대한 각각의 양도소득을 구한 뒤 합산한 후 과세표준을 산출해야 하므로 까다롭다. 재개발 및 재건축 조합원이 보유한 주택은 관리처분계획인가일부터 입주권으로 변한다. 단 2005년 7월30일 이전의 입주권 시작점은 재건축은 사업계획시행인가일＜2003년 6월30일 이전은 사업계획승인일＞, 재개발은 관리처분계획인가일이다.

부동산의 양도소득 산출식
①양도가액(관리처분계획인가일 현재의 평가액)ㅡ취득가액(기존주택의 취득가액)ㅡ기타필요경비=양도차익ㅡ장기보유특별공제(기존주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지)=양도소득

권리의 양도소득 산출식
②양도가액(입주권 양도가액)ㅡ취득가액(관리처분계획인가일 현재의 평가액+납부 청산금)ㅡ기타필요경비=양도소득

①+②=전체양도소득ㅡ기본공제=과세표준

세율은 보유기간에 따른 세율을 적용하면 됨. 세율 적용 보유기간은 기존주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간이며, 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 9ㅡ36%의 세율 적용. 장기보유특별공제에서 권리의 보유기간은 인정받지 못함에 유의.

※청산금을 지급받은 경우의 입주권 양도세 계산과 입주권이 주택으로 완공되어 완공된 주택을 원조합원이 양도할 때와 승계조합원이 양도할 때의 양도세 계산은 좀더 까다로우므로 자세히 알고 싶은 분은 자료를 적어서 개인적으로 문의 바람.


▶증여

분양권과 입주권의 증여시에는 증여가액에 프리미엄이 포함된다는 것에 유의해야 한다. 증여가액은 최근 3개월 이내의 매매사례가액이 있는 경우에는 매매사례가액, 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 그 평균감정가액, 경공매금액이 있으면 경공매금액 순으로 하며, 이 금액들이 없는 경우에는 기준시가로 할 수 있다.

입주권인 경우에는 종전주택의 평가액+납부청산금 외에 프리미엄을 합친 금액이 증여 당시의 시가가 되며, 분양권은 불입액+프리미엄이 시가가 된다. 만일 증여세를 신고하는 자가 프리미엄을 잘 몰라 빼고 신고했다고 하더라도 관할 세무서가 전후 3개월 이내의 유사매매사례가액을 찾아내 신고내용을 고쳐서 과세할 수 있는 권한을 갖고 있으므로 증여세 신고 전에 프리미엄이 얼마인지를 알아둬야 나중에 낭패를 면할 수 있다.


장인석(jis1029@naver.com)