ㄱ 공인중개사. 창원에서 열린 한 부동산 강좌에서 이렇게 말한다. "자~ 빨리 아파트를 팔고 주택으로 옮깁시다!" 엥? 이게 무슨 소리야? 사람들이 수군거린다. 그가 말을 잇는다. "우리나라는 지금 선진국 주거형태로 가고 있습니다. 창원 도심에 20층이 넘는 고층 아파트가 계속 필요할까요? 수요자는 점점 전원생활을 바랄 겁니다." 사람들은 더 혼란스럽다.
"인구가 증가세에서 감소세로 돌아서고 있고, 가구 수 역시 정체 혹은 감소하는 시점에 이르러서 주택 보급률 면에서도 조만간 120%를 넘어설 것으로 보여 사실상 주택 구매 잠재력이 상실됐다고 봐야 할 것이다. 물론 아직도 자기 집을 가진 비율이 낮아서 잠재적인 수요가 있다고 주장할지 모르겠지만, 주택 보급률이 120%를 넘어서는 시점에서는 주택을 소유하는 개념보다는 거주하는 개념으로 패러다임 변화가 일어날 것으로 보여 과거와 같은 주택 가격 급등 현상은 발생하기 어려울 것이다." (<부동산 신 투자전략> 김송호. 지상사. 2009.)
"한국의 아파트단지는 머지않아 하나의 중요한 도시문제가 될 것이다. 건물 수명을 20~30년으로 볼 때, 1970년대 아파트단지의 개축과 재건축 문제가 이미 서울에서 시작됐다. 15년이나 20년 후에는 1980년대 중반 이후 대규모 건설 계획으로 탄생한 모든 아파트에 같은 문제가 제기될 것이다. 이 건물들의 관리와 보수, 재건축 등을 어떻게 해 나갈 것인가?" (<아파트공화국> 발레리 줄레조. 후마니타스.)
| |
 |
|
| |
| |
김송호의 글은 쉽게 이해가 된다. 그런데 뒤의 글은 설명이 필요하다. 사실 뒷부분이 아파트 불패 신화에 찬물을 끼얹는 논리로 자주 나오는 것이다. 1980년대 이후에 지은 고층 아파트가 30~40년이 지나 재건축할 때가 되면 어떤 일이 일어날까? 재건축의 비밀은 이전 아파트보다 새 아파트 가격이 훨씬 높다는 사실에 있다. 땅은 그대로다. 대신 아파트 가구 수가 늘었다. 재건축 후 아파트 값도 이전과는 비교할 수 없을 정도로 높다. 지금까지 재건축은 이렇게 성공을 거뒀다.
그런데! 지금 아파트 가격이 정점이라고 생각해보자. 그리고 30층 아파트를 재건축한다고 치자. 조합이나 시공사 모두에게 이익이 남으려면 가구 수가 더 늘어야 한다. 그리고 아파트 가격도 재건축 이후에는 더 올라야 한다. 많이 양보해서 같은 30층짜리 아파트를 다시 짓는다고 하자. 그런데 가격은 그대로다. 그러면 철거비용, 건축비용은 어디에서 나올까? 땅값이나마 비싼 곳은 땅장사라도 하면 된다. 그런데 땅값보다 아파트가격이 훨씬 비싼 신도시 같은 곳은 어떨까?
아, 너무 흥분했다. 아파트에 사는 분들 너무 걱정하지는 마시라. 아파트가 갑자기 몰락할 것이란 사람은 없다. 다만, 형태가 조금 바뀔 수 있다.
| |
 |
|
| |
| |
"앞으로 10년 동안 부동산에 대한 관심은 투자나 자산운용 측면에서 여전히 유지될 것으로 예상한다. 다만, 부동산 중에서도 주거용보다는 토지 및 업무용 부동산에 대한 선호가 더 커지고 자본이득보다는 운영소득에 대한 관심으로 전환할 것이다. 앞으로 부동산 개발은 주택은 거주 지역적 선호와 편의성을 담보로 한 실 거주 목적 주택 구매에, 비거주용 부동산은 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 투자자산으로서의 개발 수요에 초점을 맞추어야 할 것으로 예상한다." (<2020주택, 부동산 시장의 미래> 김현아 한국건설산업연구원 연구위원. 2010.)
"앞으로 대도시의 초고층 주상복합아파트의 부상이 두드러지리라는 전망이 눈에 띈다. 어떤 점에서 그것은 최근 몇 년 사이 주거문화의 새로운 경향으로 이미 자리 잡고 있다. 이는 호텔식 고급 주거와 비즈니스 공간과 문화시설이 결합한 원스톱 방식의 '도시 내 작은 도시'를 의미한다." (<아파트에 미치다> 전상인. 이숲. 2009.)
젊은이든 노인이든 혼자 사는 사람이 늘어난다. 인터넷 환경은 더욱 발전해 재택근무도 늘어난다. 그래서 소형화, 첨단화, 고층화, 미래 도심 주거는 이렇게 요약할 수 있다. 중심은 오피스텔과 원룸이다. 그래서 도시 안이 인간들로 더욱 바글거릴 거냐고? 아마도 그럴 것이다. 그럼 돈 많은 사람들도?
"최근 대도시 근교에 타운하우스(town house)와 교외형 전원주택 단지 조성 바람이 불고 있다. 사람들은 이것을 집단주택 아파트의 편리함을 살린, 환경과 자연 친화적인 집을 갖겠다는 욕망이 만들어낸 새 흐름이라고 토를 단다. 그들은 타운하우스가 아파트와는 비교할 수 없는 커뮤니티 부대시설을 갖추고 있으면서 단독주택의 쾌적함과 아파트의 편리함을 동시에 갖춘 집이라고 설명한다. 이에 덧붙여 개인의 프라이버시를 지켜줄 뿐만 아니라 보안 관리와 주차 문제 등을 걱정할 필요가 없다며 찬사를 보낸다." (<낭만 아파트> 허의도. 플래닛미디어. 2008.)
| |
 |
|
| |
| |
창원 성주지구에 자리잡은 '타운하우스' 루이젠하우스. /경남도민일보 DB |
|
| |
"미래 주택에 관한 한 초고층 주상복합아파트의 대항마로는 교외의 저밀도 공동주택인 타운하우스가 거론된다. 이는 단독주택과 콘도미니엄의 장점을 합성한 형태다. 그러나 도시 탈출과 전원도시에 대한 관심은 1990년대 이미 한 차례 명멸한 바 있어서 앞으로 재연될지는 미지수다. 국민소득 1만 달러 시대와 마이카 붐을 배경으로 하여 전원도시 단독주택이 일시 사람들의 시선을 끌긴 했지만, 대부분은 곧 도심으로 회귀하였다. 난방비, 방범, 자연재해, 커뮤니티 의료 서비스 등이 전원생활의 주요 문제로 제기되었기 때문이다." (전상인)
아하, 부자들은 타운하우스로 몰려갈 수도 있겠다. 우리나라에서 타운하우스는 일반적으로 고급 연립을 말한다. 창원 팔룡동 프라임하우스 같은 것 말이다. 영국에서 시작한 타운하우스란 개념은 원래 이런 게 아니다. '교외', '저밀도'가 중요하다. 집은 최첨단이지만, 주변 환경에서 전원생활 분위기가 물씬 풍겨야 한다. 물론 보안, 의료 등 부대시설이 완벽해야 한다.
도심이라면 테라스하우스(terrace house)를 생각할 수 있다. 최근 SBS 드라마 <검사 프린세스>에 나오는 멋진 집을 아는가. 그렇게 아랫집의 지붕이 바로 윗집의 정원이 되게 만든 것을 테라스하우스라고 한다. 그동안 한국토지주택공사 이전 대한주택공사가 경사지에 테라스하우스 형태로 아파트를 많이 지어왔다. 우리 가까이는 부산 수영구 망미 주공아파트에 가보면 된다. 그게 이제는 더욱 고급화되는 것이다.
자 그러면 이를 토대로 상상해보자. 통합 창원시 도심에는 초고층 오피스텔과 원룸이 생긴다. 마산과 진해 바닷가 언덕배기에는 테라스하우스가 들어선다. 그리고 북면, 동읍, 삼진 지역 등 교외에는 군데군데 타운하우스가 들어선다. 여러분은 상상이 되시는가?
