[임장 후기- 임장의 팁을 중심으로]
2013년 12월 마지막 주 토요일(12월 28일)
야생화님의 지도하에 '야생화의 실전경매' 회원들과 함께
서울시내 5개 지역의 빌라를 중심(창동 상가 포함)으로 임장을 마쳤습니다.
임장의 자세한 내용과 느낌, 그리고 그 감동들은 아마도 다른분들이 충분히 풀어낼 것이라는 극히 주관적인 생각을 앞세워,
임장 중에 야생화님이 1분특강, 3분특강, 5분특강 등의 형태로 임장시 살펴야할 사항들을 꼼꼼히 설명해주셨는데,
그 많은 설명들 중에서 저는 사진으로 설명이 가능한 몇 가지만을 [임장의 팁]이란 형태로 임장 후기를 마감하려고 합니다.
[1] 2013년 12월 28일(토) 임장 코스
(1) 은평구 불광2동 -> (2) 서대문구 남가좌동 -> (3) 종로구 행촌동 -> (4) 강북구 미아동 -> (5,6) 도봉구 창동
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/245B1C4B52C00FBB12)
[2] 야생화님의 임장의 팁
1. 빌라 노후도(건축 시기) 파악
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2713DA4C52C0121435)
[Q] 이 빌라는 언제쯤 건축한 빌라일까요?
답 : 1980년대 중~후반
* 빌라(다세대주택)는 1980년대 초반에는 2층,
1980년대 중, 후반에는 3층, 1990년대 부터는 4층 빌라로
주로 건축했는데,
임장시 그 지역에 몇층 빌라가 주를 이루느냐에 따라
그 지역의 노후도를 가늠해 볼 수 있을 것 입니다.
이렇게 시대별로 빌라의 층수가 달라진 이유는
건축법이 개정되고, 그에 따라 건페율, 용적율이 달라졌기
때문일 것입니다.
층수 외에도 지붕의 마감재(기와 등), 외벽 마감재,
1층 피로티 주차장 설치 등 여러 요인들에 따라
건물의 나이를 가늠해 볼 수 있지 않을까 싶네요~
2. '눈가리고 아웅(?)'하는 샷시 공사
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/22152F4152C017C839)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/220DB04E52C0189A1B)
[눈가리고 아웅(?)한 샷시] [제대로 공사한 2중창 샷시]
위 사진 중에서 좌측 사진은 '눈가리고 아웅(?)한 샷시'라고 합니다.
그 이유는 겉에서 보기에는 2중창으로 샷시를 한 것처럼 보이지만,
자세히 보면 외부창(1)은 새로 설치를 했지만, 내부창(2)은 이전에 쓰던 나무창틀이 그대로 있지요~
이 경우에 임장시 외부 창틀만 보고 섵불리 내부 인테리어를 했을 것으로 오해할 수도 있는데,
실상은 내부 인테리어를 했을 가능성은 낮다고 하고, 도배도 종이벽지 또는 합지 정도로 간단히 하는 경우가 많다고 합니다.
그에 반해 우측 사진의 창호는 2중창 샷시 공사를 한 것이며, 집의 크기나 창문 크기에 따라 다르겠지만
통상 샷시공사 비용으로 7백~1천만원 정도 소요된다고 합니다.
또한 이렇게 외부 창호샷시 공사를 한 경우는 내부 인테리어공사(싱크대 교체, 도배, 장판 등)는 기본적으로 한 경우가 많고,
주인이 거주하는 경우가 많다고 합니다(같은 사진의 아래층 창틀은 갈색 샷시 그대로 이지요?).
임장을 통해 이렇게 인테리어공사를 한 집을 확인하고 낙찰을 받을 경우,
통상 인테리어비용 약 1천5백~2천만원 정도는 절약하는 셈이니, 발품을 판 보람은 충분할 것 같습니다!
3. 건물 외벽 마감재 구분
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2370B73452C01D3733)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2278E53C52C01DED0D)
[드라이비트 외벽마감] [대리석 vs. 드라이비트 vs. 조적 외벽 마감]
좌측 사진은 드라이비트로 외벽을 마감한 빌라인데, 주로 1990년대 초반(노태우 정부 시절 주택 200만호 건설붐이 한창일때)에
주로 많이 사용되었고, 값이 싼 대신에 단열, 부식 등에서 문제가 있다고 합니다.
우측 사진은 은평구 불광2동 임장시 촬영한 사진인데,
건물 외벽을 대리석, 드라이비트, 황토벽돌(조적)로 마감한 빌라 세동이 나란히 서 있네요~
참고로 조적외벽의 경우에 구운벽돌, 황토벽돌 등 벽돌의 종류에 따라 건축한 시기도 다르고, 단가 및 시공비도 다르고,
대리석 외벽시공의 경우에도 돌의 종류, 시공방법 등에 따라 건축시기와 시공비도 다 다르다고 하니
많은 임장을 통해 몸에 차곡차곡 쌓는 노력이 필요할 것 같습니다.
4. 개발 가능성이 높은 곳 찾기
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![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/261A634952C0288E07)
[1. 행촌동 마을버스] [2. 행촌동 공용주차장] [3. 행촌동 계단골목]
서울시의 재개발이나 재건축 등 개발 가능성이 높은 지역을 선별(물론 정비구역이 지정되지만)하는 방법중에
임장시 쉽게 확인할 수 있는 방법이 종로구 행촌동에 다 모여 있네요~
첫재, 마을버스가 다닐 것
둘째, 공영주차장이 있을 것
셋째, 소방도로(국가, 각 지자체가 제일 골머리 썩는 문제중 하나라고 함)의 미비
* 3번 사진의 경우 좁은 계단을 통해 좌우로 단독 및 빌라들이 건축되어 있고,
그 길을 따라 야생화 회원들이 등산(?) 겸 임장을 하고 있습니다~
이런 계단 3개소 정도를 올라가니 동네의 끝 부분(아래 사진의 서울 성곽)에 도착을 합니다!
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종로구 행촌동이 위 3가지 요건을 모두 갖추고 있지만,
당분간 개발이 어려워 보인다고 합니다.
개발이 어려운 이유는 재개발이나 재건축 등 정비사업을 하려면 노후도 요건을 갖춰야 하는데,
아래 사진에서 보듯이 최근 몇년동안 새로운 빌라들이 많이 건축되어 노후도 요건에 맞지 않는다고 합니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/220E3F3B52C02F9E28)
이와는 달리
아래 사진은 강북구 미아동의 사진인데, 종로구 행촌동에서 본 것처럼 마을버스와 공영주차장의 상황은 같지만,
이미 주거환경개선사업을 통해 도로를 확보하는 등 정비사업이 마무리 되었다고 합니다.
따라서 개발을 염두에 둔 투자는 의미가 없다고 설명을 하시네요!
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[1. 미아동 마을버스] [2. 미아동 공영주차장] [3. 미아동 주거환경개선사업 후]
5. 종로구 행촌동의 역사 잠깐 엿보기
종로구 행촌동은 지리적으로 종로구, 서대문구, 은평구 3개구가 접하는 지점이고,
역사적으로 서대문(돈의문) 인근에 있어 도성안으로 들고 나던 사람들이 머물 던 곳이라,
과거에 여관, 여인숙 등이 많이 분포해 있었고, 현재에도 그 자취가 많이 남아 있습니다.
아래 좌측 사진은 주로 조그만 기와집을 지어 여관, 여인숙 등으로 활용을 하였고,
이 동네와는 골목(약 8~10m) 하나를 사이에 두고 양반들이 거주하는 한옥들이 있었다고 합니다.
사진상으로도 그 차이가 어렴풋이나마 느껴지네요~
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2508214B52C033E220)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2234E63852C034312A)
[1. 행촌동 여인숙 지역 한옥] [2. 행촌동 양반 거주 지역 한옥]
주택사 측면에서 살펴보면, 우측의 한옥에 거주하던 주민들이 새로이 빌라 등 집을 신축하는 경우가 극히 드물었고,
그 분들이 버티고 버티다가 드디어 1980년대 초에 빌라를 처음 짓기 시작했는데,
그 때 처음으로 지은 빌라가 독일풍이 었다고 합니다.(개인적으로 처음 보는 빌라입니다!!)
아래 사진의 빌라가 그때 지은 빌라인데, 지붕이 뾰족한 것이 독일(유럽)풍이 느껴지네요~~
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25026B4F52C0369A2A)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2608174852C0377C0F)
[종로구 행촌동 독일풍 빌라 - 1980년대 초반]
6. 2층 같은 지하층 빌라
야생화님의 많은 노하우 중에 특히 빌라 지하층 투자에 대한 설명은 [100배의 축복]에서, 또 강의를 통해 많이 들었지만,
실제 어떤 물건인가 잘 떠오르지 않았고, 굉장히 궁금했는데...
공부상은 지하층이지만, 실제로는 2층인 빌라(아래 사진 참조),
공부상은 2층인데, 현황은 지하층과 같은 빌라,
공부상은 너비 4m 도로인데, 현황은 2m도 안되는 도로(이도로로 건축허가가 났고~) ...
이번 임장을 통해 특히 종로구 행촌동에서 눈으로 직접 확인을 할 수 있어서 바로 이해를 했습니다!
(백문이 불여일견!!)
이러한 현상들은 도로문제와 직결되어 있고, 특히 경사도가 급한 비탈지역에서 많이 나타나지 않을까 싶네요~
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/250C694C52C03A9006)
외형상으로 피로티 주차장을 제외하고
주택으로 사용하는 층수가 5개 층으로 보이지만,
이 건물은 지상 4층의 빌라(다세대주택)입니다.
피로티 주차장이 지하 2층이고,
그 위 세대가 공부상 지하1층이라고 합니다!
(누가 이집을 지하 1층이라고 보겠습니까??)
숫자로 1~4로 표기되어 있는 세대가 지상층 세대이고,
이런 경우는 건물 뒤에 도로가 또 하나 있고,
그 도로에서 1층 현관 출입구하고 연결이 되어 있더군요~
이런 물건이 경매에 나오면
첫째, 감정가가 지상층에 비해 저렴하게 평가되고,
둘째, 유찰도 많이 되고
셋째, 경쟁자도 적어,
좋은 가격으로 낙찰 받을 수 있다고 합니다.
[행촌동 공부상 지하층 빌라-현황상 2층]
7. 기타 불법 주차장
임장 중에도 현장에서 야생화님의 레이다에 포착된 교육교재는 그냥 지나치는 것 없이 바로 설명하신 것이
도시형생활주택, 불법주차장 등등 여러가지가 있는데,
그 중에 불법주차장을 간단히 소개합니다~
아래 사진을 보면 주차라인이 이웃집과 경계를 이루는 담벼락에 바로 붙어서 그려져 있고,
실제로 차량이 주차되어 있습니다만,
이 주차라인은 건축법을 위반한 불법 주차장이라고 합니다!(아마 준공후에 추가로 그려 넣은 것 같아요~)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2477903552C03F5126)
오전 10시부터 오후 6시까지 추위속에, 등산 등의 강행군 속에 야생화님이 설명해주신 것이 정말 많았는데,
다 정리를 하지 못하고 사진이 뒷받침 되는 몇가지 정도만 정리를 하게 되어 아쉽기도 합니다.
지금까지 임장의 팁을 중심으로 몇가지를 정리를 하면서,
제 개인적으로는 임장을 돌아보는 소중한 시간을 가졌습니다.
혹시 임장의 팁을 정리하는 내용중에 제가 이해를 못했거나, 잘못 이해한 부분이 있을 수 있으니,
이점 너그러이 양해해 주시고 팁의 제목 정도만 참고하시고 다시 한번 확인하시길...
매 순간 열정적으로, 애가 타서 임장을 이끌어 주신 야생화님과
항상 길목에서, 배후에서 지원하신 쾌걸조로님,
40여명의 병아리들을 후원하신 운영진께 깊은 감사를 드리고,
임장에 같이 참가한 모든 분들과 임장의 보람을 같이 나누고 싶습니다.
화이팅!!! 입니다~~