스크랩 부동산 상속·증여의 기술

[알미르]

석 달 전 부친상을 당한 김정민(41)씨는 요즘 상속세 때문에 골치가 아프다. 의사였던 부친으로부터 서울 미아동과 영등포 등의 상가 건물 세 채를 물려받아 60억원대 부자가 됐지만 정작 세금으로 낼 현금이 별로 없다. 김씨는 당초 영등포의 건물을 팔아 20억원대에 이르는 상속세를 낼 작정이었다. 하지만 부동산 시장이 얼어붙은 상태에서 급매로 내놓다 보니 시세대로 사려는 사람을 찾기 어렵다. 어쩔 수 없이 물납이라도 해야 할 상황이지만 시세보다 훨씬 낮은 기준시가로 계산되니 손해가 클 것 같아 속이 쓰리다.

상속이 국민적인 고민거리로 떠올랐다. 김씨 같은 부자가 아니더라도 상속세를 부담해야 할 사람이 크게 늘어났기 때문이다. 재산의 대부분을 차지하는 부동산 값이 최근 몇 년 새 크게 뛰면서 서울 강남이나 용산·분당의 중대형 아파트 보유자 중 상당수가 집 한 채만으로도 상속세 걱정을 해야 하는 ‘재산 15억원 이상’에 들게 됐다.
재정경제부에 따르면 상속세는 2002년 8561억원에서 2006년 2조1983억원으로 4년 새 150% 이상 늘어났다. 앞으로 상속세를 내야 할 대상자는 더욱 급속하게 늘어날 것으로 추정된다. 미래에셋증권 최용준 세무사는 “지난 8년간 상속세 납부 기준이 바뀌지 않은 상태에서 부동산 값이 뛰다 보니 부과 대상자가 100배가량 늘어났을 것”이라고 추정했다.



재테크의 철칙 중 하나가 ‘받을 돈은 되도록 일찍 받고 줄 돈은 되도록 늦게 주라’는 것이다. 하지만 상속은 정반대로 하는 게 좋다. 기왕 줄 거면 하루라도 당기는 게 유리하다. 시가 3억원인 아파트를 자녀에게 증여하면 증여세 4400만원을 낸다. 하지만 15년 뒤 아파트 값이 20억원으로 오른 상태에서 상속이 이뤄지면 상속세가 6억4000만원으로 껑충 뛴다. 이 차이는 부동산 값이 많이 오를수록 커진다. 누진세제에선 과세표준액이 커질수록 보다 높은 세율이 적용되기 때문이다. 앞으로 값이 오를 가능성이 큰 부동산을 먼저 물려주는 게 낫다는 얘기다. 김재언 삼성증권 컨설턴트는 “준비 없이 단기간에 상속하면 절세할 수 있는 여지가 10~20%에 불과하지만 증여를 통해 차근차근 대비하면 세금을 절반 이하로 줄일 수 있다”고 말했다.


증여를 활용할 땐 기간과 금액을 잘 조절해야 한다. 현행 세법은 만 10년 동안 배우자에겐 3억원, 자녀에겐 1인당 3000만원까지 증여세를 면해준다. 10년이 지나면 같은 금액을 세금 없이 또 줄 수 있다. 부인과 두 자녀를 둔 사람이 10년 간격으로 두 차례에 걸쳐 각각 3억6000만원을 증여한다면 7억2000만원에 대한 상속세 부담을 덜게 된다. 증여한 돈은 부모가 사망한 뒤 자녀들이 상속세를 낼 재원으로 쓰일 수 있으므로 일석이조인 셈이다.

상속 단계를 줄이는 것도 한 방법이다. 최근 양도세 인하를 앞두고 부부간에 주택을 증여하는 게 유행이 됐다. 그러나 일시적으로 세금을 줄일 순 있지만 배우자가 사망하면 또다시 상속세를 내야 한다. 기준시가가 낮은 상가나 부동산이 있다면 증여세를 물고 자녀에게 곧바로 주는 게 더 유리할 수 있다는 얘기다. 아예 세대를 건너뛰어 손자·손녀에게 주는 것도 고려할 수 있다. 자녀에게 줄 때보다 증여세가 30% 가산되지만 장기적으론 자녀를 거쳐 상속하는 것보다 세금이 줄어드는 경우가 많다. 게다가 손자·손녀에게 증여할 땐 합산과세되는 기간이 5년이라는 이점이 생긴다. 자녀에게 주는 것보다 두 배 빠른 속도로 재산을 물려줄 수 있다는 얘기다.



상속세는 대다수가 내진 않지만 일단 대상이 되면 거액인 경우가 대부분이다. 웬만큼 능력이 있지 않는 한 자식 혼자 이 돈을 마련해두기란 쉽지 않다. 상속세 재원을 고려한 증여를 해야 하는 이유다. 상속 전에야 이를 깨닫고 자녀에게 돈을 주는 경우가 많지만 효과를 기대하기 어렵다. 상속세법은 부모가 사망하기 10년 이내에 자식에게 준 재산을 증여로 간주해 합산과세를 한다. 국세청은 세금을 제대로 냈는지뿐만 아니라 무슨 돈으로 세금을 냈는지도 일일이 확인한다.

이럴 때 유용한 게 상가다. 주택은 자녀에게 증여해도 특별한 경우가 아니면 임대소득을 신고하지 않는다. 소득 근거도 남지 않는다. 하지만 상가를 물려주면 이야기가 달라진다. 임대보증금이나 월세에 대해 세금을 내면서 자녀의 소득에 대한 근거자료가 만들어지기 때문이다.

부모가 종신보험이나 펀드를 들어두는 것도 괜찮은 방법이다. 보험금이나 소득에 대해 상속세가 붙지만 나머지 현금을 자녀가 활용할 수 있다. 미성년자인 자녀에 대한 증여도 무시하면 안 된다. 증여세 면세 한도가 성년 자녀의 절반인 1인당 1500만원이지만 일찍 보험이나 펀드에 가입해주면 거기서 나오는 소득은 모두 자녀의 것으로 인정된다.



상속이 임박하면 가급적 부동산을 처분하지 말아야 한다. 기준시가나 공시지가가 시가보다 훨씬 낮은 경우가 많기 때문이다. 양도세도 문제가 된다. 아버지가 10년 전 구입한 부동산을 사망 직전 팔았다면 10년간의 차액에 비례해 양도세를 내야 한다. 하지만 자녀가 상속받은 뒤 팔면 상속 이후의 기간만큼만 보유한 것으로 인정돼 세금이 확 줄어든다.

재산을 처분하면 돈을 어디에 썼는지를 증명하는 번거로움도 뒤따른다. 최근 1년간 2억원, 2년간 5억원 이상의 재산을 처분했는데 용도를 밝히지 못하면 사전증여로 간주해 상속세 과세 대상에 합산한다. 따라서 돈의 사용처를 꼼꼼히 기록해두는 습관이 중요하다. 가계부를 쓰거나, 이것도 귀찮으면 통장에 내역이라도 적어두는 게 좋다. 매매·임대계약서 등 증빙서류는 반드시 보관하고 가족들에게 내역을 알려야 한다.



국내에서 가장 오래된 상속컨설팅 회사인 A사는 지난 3년 반 동안 단 두 건의 상속 플랜을 진행했다. 상속을 고민하는 사람은 많지만 실행하는 사람은 적다는 얘기다. 가장 큰 이유는 ‘명의’에 대한 집착이다. 자신의 재산을 자녀 이름으로 옮기는 것 자체를 싫어하는 사람이 많은 것이다. 이런 경향은 대대로 이어온 부자보다 자신이 사업이나 부동산을 통해 부를 일군 ‘자수성가형 부자’에게 많다. 상속이 가정불화의 씨앗이 될까 봐 염려하는 마음도 크다. 부모와 자식 간에, 형제간에 재산을 두고 다툼을 벌이는 광경은 낯선 일이 아니다. 재산을 미리 물려줄 경우 자식들에게 ‘찬밥 신세’가 될까 봐 걱정스럽기도 하다.

이런 일을 피하는 방법이 ‘조건부 증여’다. 조건부 증여는 계약 내용을 이행하지 않으면 증여를 취소할 수 있도록 한 증여를 말한다. 어머니를 모시거나, 한 달에 한 번 이상 문안을 오도록 하는 것, 1년에 몇 차례 온 가족이 함께 여행을 가도록 하는 등 효도나 우애와 관련된 조항들을 넣을 수 있다. 재산의 소유권만 넘겨주고 수익·처분권은 그대로 갖는 것도 한 방식이다.

류우홍 우리은행 PB사업단 부장은 “부모들의 안전판이 확보되는 조건부 증여가 늘어나는 추세”라며 “상속 플랜은 60세 이전에 모두 끝내는 게 좋다”고 조언했다.



평생 한두 번 낼까 말까 한 게 상속세다. 상을 당해 경황이 없는 가운데 닥치는 일이기도 하다. 이 때문에 절세는커녕 안 내도 될 세금을 내는 억울한 경우가 많아진다.

국세청이 해마다 내는 『세금절약 가이드』를 통해 상속세 절세 팁을 알아본다.

▶상속재산을 모를 때=상속인이 시·군·구를 방문해 신청하면 직계 존비속이 갖고 있는 부동산 내역을 확인할 수 있다(문의 행정자치부 지적정보센터 02-2100-3894). 금융자산은 금융감독원 소비자보호센터(국번 없이 1332)나 각 지방 지원을 방문해 신청하면 된다.

▶FONT color=#980000>묘지와 묘토는 비과세=제사를 모시는 사람이 선산 또는 조상의 묘소가 있는 농지를 상속하면 일정 한도까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 묘지가 포함돼 있는 임야는 9900㎡, 묘지에 인접한 농지는 1980㎡까지며 최대 2억원까지 비과세된다.

▶장례비 영수증도 챙겨라=장례비 공제 한도는 500만원이지만 증빙이 있으면 최고 1000만원까지 가능하다. 묘지사용료와 비석값 등도 포함시킬 수 있다. 납골시설과 관련된 비용은 500만원까지 추가로 공제된다.

▶건물 상속 땐 전세 많은 게 유리=상가나 사무실을 내주며 받은 보증금은 부채로 간주돼 상속 금액에서 공제된다. 따라서 월세보다는 전세가 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 보증금 4억원, 월세 200만원을 받는 10억원짜리 건물의 공제액은 4억원이지만 보증금 1억원에 월세 700만원을 받았다면 1억원밖에 공제받을 수 없다.

▶담보 제공에 주의=상속일 전후 6개월 이내에 부동산을 담보로 제공하면 평가액에 맞춰 상속세를 물린다. 기준시가 7억원에 맞춰 상속세를 낸 뒤 은행 대출 때 평가액이 12억원으로 나왔다면 차액인 5억원만큼의 세금을 추가로 내야 한다.

▶부동산 취득은 공동명의로=부인과 한 자녀를 둔 사람이 30억원짜리 건물을 상속하면 1억5000만원의 세금을 물어야 한다. 하지만 구입 때 본인 명의로 20억원, 부인 명의로 10억원으로 분산하면 세금이 5000만원으로 줄어든다.

▶끝났다고 방심하지 말라=상속세를 신고하고 누락분과 부당공제분까지 추징당했다고 해서 안심하면 안 된다. 미성년자인 자녀가 상속 때 물려받은 전세보증금·은행빚 등의 부채를 나중에 상환하면 자금출처 조사를 통해 거액의 증여세를 부과받을 수 있다. 특히 30억원 이상의 재산을 물려받으면 상속인별로 상속 당시와 5년 뒤의 재산을 비교한다. 이 기간 중 불투명한 증가분이 있으면 출처를 조사해 누락된 상속·증여세를 매긴다

부동산 상속·증여의 기술

부동산 자산이전

서울 역삼동에 사는 안 씨는 5년 전 부친이 보유한 여러 빌딩 중 강남에 있는 2층짜리 상가건물을 증여받기 위해 세무 상담을 한 적이 있다. 당시 상가 건물의 기준시가는 약 30억 원 정도로 이 건물을 증여받게 되는 경우 납부해야 할 증여세는 대략 9억2500만 원이었다.

증여세 부담이 과하다고 생각한 부친은 결국 증여를 포기했다. 그런데 5년 뒤 갑작스레 부친이 사망하면서 안 씨가 상가건물을 상속받게 됐다. 부친 사망일 당시 상가건물의 기준시가는 48억 원으로 5년 전보다 증여세가 8억700만 원 정도 올라, 안 씨는 이전보다 더 많은 세금을 부담해야 할 상황에 처했다.

전체 자산의 75% 이상을 차지하는 부동산 이전

앞의 사례는 특정인에 국한된 것만이 아니다. 통계청 2010년 가계금융조사 결과에 따르면 2010년 2월 현재 우리나라 가구당 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 대략 75.8%로, 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 매우 높다.

이처럼 가구당 부동산 보유비율이 높음에 따라 상속받는 재산도 부동산으로 받게 되는 경우가 많다. 실제로 국세청 통계(국세청 통계연보 2010)에 따르면 연도별로 결정된 상속세의 자산종류별 비율에서도 부동산이 차지하는 비율이 전체의 약 67.8%에 이르렀다.

우리나라 대부분의 가구당 보유자산 중 부동산이 차지하는 비율이 높은 현실에서 부동산을 상속하는 경우 상속세를 줄일 수 있는 방안은 무엇일까. 과연 부동산을 많이 가지고 있는 것이 상속세를 줄이는 데 효과가 있을까.

일반적으로 부동산으로 상속받는 것이 금융자산 등으로 상속받는 것보다 상속세를 줄이는 데 도움이 된다. 상속세를 계산하기 위해서는 상속재산을 평가해야 하는데 이때 적용되는 평가기준은 시가가 원칙이다.

하지만 부동산의 경우 시가를 확인할 수 있는 아파트를 제외하고는 일반적으로 기준시가를 적용해 상속세를 계산할 수 있기 때문에 세 부담 측면에서 시가가 바로 적용되는 금융자산보다는 유리하다. 일반적으로 기준시가가 시세의 60~70% 사이라고 볼 때 시가보다도 30~40%만큼 낮게 과세표준이 측정돼 그만큼 상속세가 적게 계산된다.

부동산, 사전에 증여하라

부동산에 대한 상속세를 줄이는 가장 효과적인 방법은 미리 증여하는 것이다. 기본적으로 부동산의 증여 시기는 빠를수록 좋다. 최근 부동산 시장이 좋지 않아 부동산 가격이 많이 하락했다고 하지만 기준시가, 특히 토지의 공시지가는 부동산 시장에 관계없이 거의 매년 인상돼 왔다.

물론 지역마다 차이가 있지만 개발이 예정되거나 진행되고 있는 지역이라면 공시지가는 다른 지역보다 가파르게 상승할 수밖에 없다. 이런 부동산을 계속 가지고 있다면 결국 추후에 증여세나 상속세 부담만 가중될 것이다.

앞의 사례에서 안 씨는 불과 5년 전만 해도 기준시가 30억 원이던 부동산이 48억 원으로 증가했다. 일반적인 경우라면 건물 가치가 약 18억 원 올라 반가운 일이다. 하지만 실제 가치를 보면 증가한 기준시가 18억 원 중 50%는 증여세나 상속세로 납부해야 되는 금액이다. 증여자가 당장에 부담해야 할 세금 때문에 머뭇거리는 사이 자산의 가치가 상승해 이후에 더 많은 세금을 부담하게 됐다.

결국 부동산은 가격 상승 여부와 증여·상속 시기에 따라 세 부담액이 달라진다. 따라서 부동산은 언제 증여할 것인지를 잘 판단해야 하고, 어떤 부동산을 증여할 것인지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

기본적으로 증여를 하더라도 증여 이후 수익이 발생해 자녀의 자금원을 만들어 줄 수 있는 부동산이나 향후 자산 가격 상승이 기대되거나 개발이 예정돼 있는 부동산, 거래가 빈번히 이루어지는 지역의 부동산 등을 우선적으로 증여하는 것이 바람직하다.

상속세, 연부연납제도를 활용하라

또 다른 예를 보자. 평창동에 사는 최 씨는 어머니의 장례를 치른 후부터 상속세 때문에 하루도 고민하지 않은 날이 없다. 어머니가 거액의 상속재산을 남겼지만 그 재산이 모두 부동산이라는 게 문제였다.

상속재산가액이 높은 만큼 납부해야 할 상속세도 엄청났지만 어머니는 상속세로 낼 만한 현금이나 금융자산을 하나도 남겨놓지 않았다. 상속세를 내기 위해 상속받은 부동산을 처분하는 수밖에 달리 방법이 없다.

하지만 상속받은 부동산을 처분하는 것 또한 쉽지가 않다. 덩치가 큰 상가를 몇 개월 안에 파는 것도 어렵고, 어머니가 평생 아껴서 모은 재산을 사망하자마자 처분해 버린다는 게 여간 마음에 걸리지 않았다. 또 상가를 처분하게 되면 상속받은 부동산에서 나오는 임대수입으로 생활하려던 애초의 계획도 수포로 돌아가게 된다.

부동산으로 상속받는 경우 어려운 점 중 한 가지는 상속세를 낼 자금을 어떻게 마련하느냐 하는 것이다. 수백억 원이 되는 부동산을 상속받고도 상속세 납부자금 때문에 고민하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다.

만약 부동산으로만 상속을 받아 어쩔 수 없이 상속세 납부자금을 마련하기 위해 상속받은 부동산을 처분하게 된다면 부동산을 처분함과 동시에 그 부동산의 시가가 나타날 수밖에 없다. 그리고 드러난 부동산의 시가를 적용해 상속세를 계산하게 되므로 납부해야 할 상속세가 증가하는 결과를 낳게 된다.

상속인들의 상속세 납부자금 조달의 부담을 줄이기 위해서는 생전에 부동산과 금융자산 등을 적절하게 운용하면서 자산관리를 하는 것이 좋다. 어쩔 수 없이 부동산만 가지고 있는 경우라고 하더라도 미리 부동산을 처분해 상속재산을 현금화시켜 놓든지, 아니면 상속세 납부자금을 미리 증여해 주거나, 보험상품 등을 이용해 상속세 납부자금을 만들어 주는 것이 바람직하다.

수익형 부동산을 보유하고 있는 경우라면 수익형 부동산을 증여해 자녀들이 수익형 부동산에서 발생한 소득으로 상속세 자금을 만들어 놓을 수 있도록 할 수도 있다.

상속세의 경우 연부연납제도가 있어 일반적인 경우 상속세를 5년에 걸쳐 6번으로 나누어서 낼 수 있다. 연부연납제도란 상속세나 증여세 납부세액이 2000만 원을 초과하는 경우 매번 납부하는 세액이 1000만 원을 초과하도록 해 여러 번으로 나누어서 낼 수 있도록 한 제도를 말한다.

상속받은 부동산에서 일정한 수입이 발생하거나 상속인들에게 다른 소득이 있다면 그 소득을 자금원천으로 해 6번으로 나누어서 상속세를 납부하는 것도 상속세 납부자금 조달의 부담을 줄일 수 있는 방법이다. 다만, 연부연납을 하는 경우 분할납부하는 금액에 대해서는 분할납부하는 기간 동안 이자 상당액인 연부연납가산금을 부담해야 한다.

부동산 상속에 대해 알아야 할 몇 가지

이 외에도 부동산에 대한 상속세와 관련해 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다.

첫째, 부동산을 사망일 전에 매매하거나 사망일 이후에 매매하게 되는 경우다. 상속개시일 즉, 사망일로부터 전후 6개월 이내에 부동산을 매도하거나 매수한 사실이 있는 경우에는 그 매매금액을 시가로 보아 상속세를 계산하도록 하고 있다. 따라서 사망일 전후 6개월 이내에는 가급적 부동산을 매매하지 않는 것이 좋다.

둘째, 사망일 전 2년 이내에 부동산을 양도하게 된 경우다. 사망일 전 2년 이내에 5억 원 이상, 1년 이내에 2억 원 이상의 부동산을 처분하게 된 경우에는 그 처분가액의 사용처를 밝혀야 한다. 그 자금의 사용처를 밝히지 못한 금액은 상속추정재산가액에 해당돼 상속세가 과세된다.

실제로 상속인들이 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이 부분이다. 많은 이들이 사망일 당시 피상속인이 가지고 있는 재산에 대해서만 상속세가 과세된다고 오해하고 있다. 하지만 피상속인이 사망일 전에 처분한 재산 중 사용처를 밝히지 못하는 부분도 상속재산에 포함된다.

피상속인이 살아있을 당시 처분한 재산의 사용처를 상속인들이 모르는 경우에는 상속세 신고나 조사 시에 그 사용처를 밝히는 것이 어려울 수밖에 없다. 결국 그 사용처를 밝히지 못한다면 상속세를 더 내야 하기 때문에 사망일 전에 부동산을 처분하는 경우에는 피상속인이 그 대금의 사용처를 제대로 관리하고 사후에라도 상속인들이 쉽게 사용처를 찾아낼 수 있도록 해두는 것이 필요하다.

셋째, 부동산을 상속받는 경우 그 부동산을 누가 상속받을 것인가를 잘 결정해야 한다. 상속재산을 누가 상속받을 것인가의 문제는 상속 이후 다른 세금에 영향을 미치게 되므로 신중을 기할 필요가 있다.

예를 들어 이미 주택을 보유하고 있는 상속인이 부동산 중 주택을 상속받게 된다면 상속 이후에 종합부동산세나 양도소득세 부담이 생길 수 있다. 소득이 없는 상속인이 있음에도 근로소득이나 사업소득 등 다른 소득이 있는 상속인이 임대소득이 발생하는 상가를 상속받아 더 많은 소득세를 부담할 필요는 없다.

[ 부동산 상속 절세를 위한 10가지 Tip ]

1. 부동산과 현금(금융자산)의 보유 비율을 적절하게 유지하라
2. 가격 상승이 예상되는 부동산은 미리 증여하라
3. 수입이 발생하는 부동산을 우선 증여하라
4. 향후 개발 예정지역이나 부동산 처분이 쉬운 지역의 부동산을 우선 증여하라
5. 사망 전 2년 내 처분한 부동산의 매도대금 사용내역은 꼼꼼하게 정리해둬라
6. 사망일 전후 6개월 내 부동산 처분은 삼가라
7. 임대 부동산, 담보설정된 부동산의 경우 상속재산 평가에 주의하라
8. 동거 주택이나 가업용 부동산 상속 시에는 상속공제 가능 여부를 확인하라
9. 상속재산 중 부동산 비중이 높은 경우 연부연납제도를 활용하라
10. 상속받은 부동산의 재산분배 시 상속 이후 발생하는 세금도 고려하라


김강년 세무사

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