베트남 부동산시장의 맥을 짚어라
베트남 부동산시장에 관심을 갖는 한국 투자자들이 급증하고 있다. 그러나 베트남에서 부동산 투자로 돈을 벌려면 먼저 베트남 부동산시장의 차별적 특성을 알아야 한다.
베트남 부동산시장은 구조상 우리나라와 비슷한 구석이 많다. 특히 국민들의 토지에 대해 믿음이 매우 강해 우리나라보다 부동산에 대한 소유욕이 높다.
미국과의 오랜 전쟁에서 승리하게 된 이유 중 하나가 조상으로 물려받은 땅을 잃으면 조상으로부터 큰화를 입는다는 믿음 때문이었다. 빠른 속도로 달라지고 있는 베트남 부동산시장을 전하기에 앞서 베트남 시장의 특징을 몇가지 간추린다.
토지에의 절대적 믿음
토지 소유에 대한 종교적 신념이 있다. 일종의 ‘토지 숭배’다. 베크남 민족은 기원 전부터 흙을 먹는 풍습을 가졌다. 토지 숭배 사상은 베트남인들이 외침을 물리치는데 큰 역할을 했다. 베트남 국민들은 여윳돈이 생기면 부동산에 투자하는 것을 당연하게 여긴다.
투자자들은 절대 다수의 금액을 부동산에 투자한다. 일반인들은 은행계좌 통장조차도 없다. 또 주식시장이 활성화돼 있지 않아 돈이 생기면 부동산을 사는 것을 당연시한다. 또 한 번 사면 오랫동안 소유하려고 하는 습성을 갖고 있다.
기업들의 자금 보달 방법도 단연 부동산을 담보로 한 것이다. 어찌 보면 베트남에서 기업의 자금조달 수단은 부동산이 유일하다고 할 수 있다. 개인이든 기업이든 부동산투자는 인플레이션에 대응하기 위한 가장 효과적인 수단이다.
부동산개발의 패턴은 수도권에 집중되어 있다. 중심 지역의 토지가 부족하고, 주택건설 붐이 일고 있기 때문이다. 도로를 따라 부동산개발이 이뤄지는 것은 한국과 마찬가지다. 베트남은 아직 대중 교통이 발달되지 않아 호치민을 중심으로 동나이성, 붕따우에가 집중 개발되고 있다.
독특한 시장 환경 및 규제
베트남은 중국처럼 사회주의 국가여서 토지 소유권은 국가가 갖고 있다. 내외국인을 불문하고 토지의 개인 소유는 인정하지 않는다. 다만, 토지 이용자는 임차료를 지급하고 사용권만 행사할 수 있다. 이 사용권은 관할관청의 사전허가를 받아 상속•매매•임대가 가능하다.
개인의 재산권 보호를 위하여 토지법을 1993년 7월에 개정해 운용 중이다. 이 법은 토지사용권, 그 사용권의 매매, 이전, 상속, 담보제공 등을 인정하고 있다. 토지 및 건물에 대한 권리는 토지 위에 구축된 건물과 토지를 분리해 토지소유권, 토지사용권, 건물소유권, 건물임대권 등 네 가지로 나눈다.
건물에 대한 권리는 주거용 건물 등에 대해 이미 국민에게 개인 소유권을 인정하고 있다. 외국인 투자자의 주택, 투자사업에 소속된 사택, 임직원의 숙소 등에 대해서도 소유권을 인정한다.
토지 및 건물의 소유 및 임차 등과 관련한 분쟁에 대해서는 토지 위의 건물이나 주택은 인민재판소가, 토지는 인민위원회가 담당한다.
매매제도도 특이하다
부동산을 사고팔 때 가족 중 16세 이상의 성인이 있으면 전원 동의가 필요하다. 이는 관습이다. 또 매매 시 대부분 금 가격을 기준으로 한다. 1SJC(SAIGON JEWELRY COMPANY:순금 1돈)는 83만1000VND다. 미국 달러 기준으로 1달러는 1만5829VND이다.
예컨대 100SJC 식으로 금을 지급하든지, 환산해 달러 또는 동(VND)으로 지불한다. 계약서는 실제 계약서와 세금을 축소하기 위해 실거래의 약 3분의 1 가격으로 계약서를 작성하며 통상 매수자가 세금을 떠안는다.
최근 시장 동향
호치민은 전반적으로 부동산가격이 최근 2∼3년 사이에 두 배나 올랐다. 베트남 전역의 부동산 붐을 호치민시가 이끌고 있다. 정부가 800채의 집 지을 땅을 공매한 적이 있는데 2500여명의 신청자가 몰려 북새통을 이뤘다. 올해 농지에서 주택지로 전환해 공매하려고 했던 5000ha의 BINH CHANH 지구도 과열 우려로 공매가 연기됐다.
베트남 기업들의 급속한 성장과 외국 기업의 진출로 오피스빌딩의 수요가 급증하고 있다. 시내에는 고급아파트 열풍이 불고 있다. 동나이로 가는 길목인 Nguyen Huu Canh거리에는 Housing Gallery(모델하우스)가 여럿 있다. 서울의 일반 모델하우스 못지 않게 고급스럽게 만들어 손님 유치에 한창이다.
분양가는 보통 ㎡당 1300~1600$이다. 삼성물산은 호치민시와 하노이시의 외국인 상대 고급아파트와 빌라사업에 진출해 있다. 건물 층별 임대료 배분 기준은 2층 건물의 경우 70%는 1층, 30%는 2층이다. 3층 건물은 70%(1층), 20%(2층), 10%(3층) 정도다. 4층 건물은 70%(1층), 15%(2층), 10%(3층), 5%(4층)로 임대료를 배분한다.