가설건축물
1. 가설건축물이란?
가설 건축물이란 임시로 지은 건축물을 의미하며, 건축물 관리대장에 등재되지 못하고 허가권자가 가설건축물 대장을 작성하여 관리할 뿐이다. 또한 등기하는 것도 불가능하다. 가설 건축물에도 허가 받아야 짓을 수 있는 것과 신고만으로 짓을 수 있는 것이 있다.
먼저 허가를 받아야 하는 가설건축물은 도시계획시설이나 예정시설에 짓는 경우이다. 이는 도시계획시설로 묶어 장기간 재산권 행사를 못하는 경우 도시계획시설 설치 전까지 한시적으로 가설건축물 설치를 허가하는 것으로 해당 지역 건축 조례가 정하는 바에 따라 시장/군수/구청장에게 허가를 득하면 된다.
이 경우 가설건축물 설치 기준은 1. 철근콘크리트조 또는 철골 철근콘크리트조가 아니어야 한다. 허기기간은 3년 이내이며, 도시계획사업이 시행될 때까지 연장이 가능하다. 층수는 3층 이하 이어야 하며 면적 제한은 없다. 단, 건축물의 용도는 지역·지구에서 허용하는 범위다. 건축 후 전기/수도/가스 등 새로운 간선공급설비의 설치가 필요 없어야 하며, 공동주택/판매시설 등의 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아니어야 한다.
지자체는 도시계획이 결정되면 이때부터 2년 이내에 구체적인 사업집행계획을 세워야 한다. 서울시의 경우도시계획 결정 후 2년이 지나도 구체적 집행계획이 수립되지 않으면 가설건축물을 지을 수 있도록 허용하고 있다.
한편 공사용 등 임시목적으로 짓는 가설건축물은 허가를 받지 않고 신고만으로 지을 수 있다. 착공 5일전에 사용 시기를 정해 신고하면 지을 수 있다. 신고만으로 지을 수 있는 가설건축물은 모델하우스 재해복구용 건축물 임시사무실인 컨테이너 10㎡이하인 조립식 경비초소 높이 8㎙이하의 조립식 차고 등이며 지방자치단체별로 조례로 규정하고 있다. 서울시에서는 화원·운동시설의 관리사무실·공장의 제품야적장 · 기계보호시설 등을 허용하고 있다.
신고대상 가설건축물은 허가대상과는 달리 건폐율·용적률·높이·의무 조경시설 등 건축기준을 따로 규정하지 않는다. 그러나 허가대상이든 신고대상이든 가설건축물은 모두 건축물대장에 이를 등재할 수 없다. 또 등기하는 것도 불가능하다. 다만 허가권자가 가설건축물대장을 작성, 관리할 뿐이다.
건축법 제15조 【가설건축물】① 시장·군수·구청장은 도시계획사업의 실시에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 도시계획시설 또는 도시계획시설예정지에 있어서 대통령령이 정하는 기준의 범위 안에서 당해지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의하여 가설건축물의 건축을 허가할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 가설건축물 외에 재해복구 . 흥행 . 전람회 . 공사용 가설건축물 등 대통령령이 정하는 용도의 가설건축물을 축조하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 그 건축물의 존치기간을 정하여 착공 5일 전에 시장 . 군수 . 구청장 에게 신고하여야 한다.
③ 제1항의 규정에 의한 가설건축물 중 도시계획법에 의한 도시계획예정도로
안에서의 가설건축물의 건축에 있어서는 제4장 (제30조 내지 제37조)의 규정 중 일부 규정을 , 제2항의 규정에 의한 가설건축물의 건축에 있어서는 제4장 내지 제7장
(제30 조 내지 제59조)의 규정 중 일부 규정을 대통령령이 정하는 바에 의하여
각각 적용하지 아니할 수 있다
시행령 제15조 【가설건축물】① 법 제15조 제1항의 규정에 의하여 도시계획시설 또는 도시계획시설예정지에서 건축을 허가할 수 있는 가설건축물은 다음 각호의 기준에 적합한 것으로서 건축조례가 정하는바에 의한다.
1. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다.
3. 3층 이하일 것.
4. 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것
5. 공동주택·판매시설 등의 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것
6. 도시계획법 제14조의2의 규정에 적합할 것
② 제1항의 규정에 의한 가설건축물 중 시장의 공지 또는 도로에 설치 하차양 시설에 대하여는 법제36조 . 법 제44조 . 법 제47조 및 법 제49조의 규정을 적용하지 아니 한다.
③ 제1항의 규정에 의한 가설건축물을 도시계획예정도로 안에 건축하는 경우에는 법 제34조 내지 제 37조를 적용하지 아니한다.
④ 법 제15조 제2항에서 "대통령령이 정하는 용도의 가설건축물"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 재해가 발생한 구역 또는 그 인접구역으로서 시장 . 군수 . 구청장이 지정하는 구역안 에서 일시 사용을 위하여 건축하는 것 <'95.12.30 개정>
2. 시장 . 군수 . 구청장이 도시미관이나 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 가설 흥행장 .가설전람회장 기타 이와 유사한 것 <'95.12.30 개정>
3. 공사에 필요한 규모의 범위 안의 공사용 가설건축물 및 공작물.
4. 전시를 위한 견본주택 기타 이와 유사한 것.
5. 시장·군수·구청장이 도로변 등의 미관정비를 위하여 필요하다고 인정하는 가설점포로서 안전 , 방화 및 위생에 지장이 없는 것<'95.12.30 개정>
6. 조립식구조로 된 경비용에 쓰이는 가설건축물로서 연면적이 10제곱미터 이하인 것
7. 조립식구조로 되어 있거나 외벽이 없는 자동차차고 기타 이와 유사한 것으로 연면적이 50제곱미터이하인 것 <'95.12.30 개정>
8. 컨테이너 기타 이와 유사한 구조로 된 임시사무실 , 창고 . 숙소로서 존치기간이 2년 이하인 것
9. 도시계획구역 중 보전녹지지역·생산녹지지역 및 자연녹지지역을제외한지역에서 설치하는 농.어업용 비닐하우스로서 연면적이 100제곱미터 이상인 것
10. 간이축사용 비닐하우스로서 연면적이 100제곱미터 이상인 것
11. 농업용 고정식 온실
12. 기타 건축조례로 정하는 건축물
⑤ 제4항의 규정에 의한 가설건축물을 건축하는 경우에는 법 제30조 내지법제59조의 규정을 적용하지 아니한다.
⑥ 법 제15조 제2항의 규정에 의하여 신고한 가설건축물의 존치기간을 연장하고자 하는 자는 존치기간만료 7일전에 시장.군수.구청장에게 신고하여야 한다. <'97.9.9 신설>
시 조례 제15조 【가설건축물】① 영 제15조 제1항의 규정에 의하여 도시계획시설 또는 도시계획시설 예정지에 건축을 허가할 수 있는 가설건축물은 다음 각호와 같다.
1. 철근콘크리트조 및 철골철근콘크리트조가 아닌 것.
2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다.
3. 건축물의 높이는 2층 이하로서 높이 8미터이하 일 것
4. 전기·수도·하수도 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것.
5. 분양을 목적으로 하는 건축물이 아닐 것.
6. 도시미관상 지장이 없을 것.
7. 도시계획법 제14조의 2외 규정에 적합할 것. 다만, 연차별 집행계획을 수립하여야 할 기간안에 연차별 집행계획이 수립되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 가설건축물에 대한 보상여부
가설건축물은 그것이 적법하게 허가 또는 신고를 득하였고, 비록 공익사업의 사업인정 고시 이전에 축조된 것이라고 하더라도 보상의 대상이 되지 아니한다. 그 이유는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제64조제3항에 의하면 가설건축물은 도시계획시설사업의 시행예정일 3월 전까지 소유자의 부담으로 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 취하도록 정하여져 있기 때문이다. 따라서 가설건축물은 이유 여하를 막론하고 보상의 대상이 되지 않는다고 보아야 한다. 건설교통부도 같은 태도를 유지하고 있다(토관 58342-452 : 2000. 3. 23).