표준지 공시지가 설명

[빵장사]

표준지 공시지가 개요

가. 의의


• 표준지 공시지가란 건설교통부장관이 전국의 개별토지(약 2,750만 필지)중 지가대표성 등이 있는 50만 토지를 선정 · 조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말함 (통상적으로 매년 2월말경 공시)
  
  
• 표준지 공시지가는 개별공시지가의 산정기준이 되는 공적지가로서 국토의 효율적인 이용과 국민경제발전에 이바지할 목적으로 감정평가사가 건설교통부장관으로부터 의뢰받아 조사 · 평가함

나. 조사근거 : 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 "법"이라 함)


• 적정가격(법 제2조제2호)조사 : 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 조사함. 적정가격은 시장가격에서 불합리한 요소를 배제한 가격으로 투기적 요소나 거래당사자간의 특수한 사정으로 인하여 형성되는 가격은 배제됨
  
  
• 조사·평가의 기준(법 제5조) : 건설교통부장관으로부터 의뢰받은 둘 이상의 감정평가업자는 인근유사토지의 거래가격·임료 및 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 적정가격을 조사·평가함

다. 효력


• 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됨 (법 제3조 : 공시지가의 효력)
  
  ※ 각종 토지에 대하여 감정평가를 하는 경우에는 표준지 공시지가를 기준으로 평가함 (법 제9조 : 토지의 감정평가)
  
  ※ 행정목적으로 사용되는 토지에 대하여 그 가격을 산정하는 경우에는 표준지 공시지가를 기준으로 평가함 (법 제10조 : 공시지가의 적용)

라. '개별공시지가'와의 구분


• 개별공시지가란 표준지 공시지가를 기준으로 "토지가격비준표"를 활용하여 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말함 (전국 약 2,700만 필지)
  
  
• 개별공시지가는 시·군·구 지가담당공무원이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 건설교통부장관이 개발·공급하는 "토지가격비준표" 상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 다음 법 제10조의 규정에 의해 결정·공시함

가. 표준지의 선정 및 조사


• 건설교통부장관이 표준지별로 각 2인의 감정평가업자에게 조사·평가를 의뢰하며, 지역별로 감정평가사가 표준지를 선정하고 토지특성 및 가격수준 등을 조사함

나. 적정가격의 감정평가


• 감정평가사는 표준지의 특성 등을 조사·평가하고 시·군·구 및 토지소유자의 의견을 청취한 후 적정가격으로 감정평가함

다. 지가공시


• 표준지의 평가가격에 대하여 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시지가를 결정한 후 관보에 공시함

가. "감정평가사"가 다음의 목적으로 토지를 감정평가하는 경우

    ① 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상
    ② 국·공유토지의 취득 또는 처분
    ③ 국토의계획및이용에관한법률 기타 법령에 의하여 조성된 공업용지·주거용지·관광용지 등의 공급 또는 분양
    ④ 토지구획정리사업, 도시재개발 또는 정리를 위한 환지·체비지의 매각 또는 환지신청
    ⑤ 토지의 관리 매입 · 매각 · 경매 · 재평가

나. 시장 · 군수 · 구청장이 개별공시지가를 산정하는 경우


• 개별공시지가는 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합토지세, 개발부담금 등의 토지에 대한 과세와 부담금의 부과기준으로 활용됨

다. 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 기타 일반인의 경우


• 공시지가는 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등이 대출과 관련하여 담보평가시 참고자료로 활용되고 있으며, 일반인의 토지거래시 그 지표가 되고 있음

가. 표준지 공시지가는 법 제8조의 규정에 의거 토지소유자 등 이해관계인의 이의신청에 의해 재평가 · 공시될 수        있음

※ 변경사항이 있는 경우 우편으로 통지할 예정임

나. 항목별 표기사항


(1) 일련번호 : 행정자치부 행정전산망 지역코드를 기준으로 지번순서 등에 따라 일련번호를 표기함
(2) 소재지 및 면적 : 토지(임야)대장에 기재된 1월 1일 기준의 소재지 및 면적을 표기함
(3) 지목 : 공시기준일 현재의 토지(임야)대장에 표시된 지목을 표기함

< 지 목 구 분 >


지 목	약어	지 목	약어
전	전	철도용지	철
답	답	제      방	제
과 수 원	과	하      천	천
목장용지	목	구      거	구
임      야	임	유      지	유
광 천 지	광	양 어 장	양
염     전	염	수도용지	수
대	대	공      원	공
공장용지	장	체육용지	체
학교용지	학	유 원 지	원
주  차  장	차	종교용지	종
주유소용지	주	사   적 지	사
철도용지	창	묘      지	묘
도      로	도	잡 종 지	잡

(4) 지리적위치

(가) 표준지의 위치 및 소재를 명확히 알 수 있도록 목표물을 정하고 목표물과의 방향 및 거리를 표기한 것임

(나) 목표물은 지명, 지형 · 지물, 공공기관 및 공공시설 등 표준지의 위치의 확인이 용이한 것으로 표기함

  예) 시청, 도청, 농협, 은행, 읍 · 면사무소, 학교, 다리, 역 등

(다) 방향은 8방위를 기준으로 표기함

  예) 동향, 서향, 남향, 남동향, 남서향, 북향, 북동향, 북서향

(라) 거리는 목표물의 경계로부터 표준지까지의 직선거리 표기함

  예) 인근(500m내), 근거리(500m이상 1㎞이내), 원거리(1㎞초과)

(5) 토지이용상황


(가) 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 다음과 같이 구분하여 표기하였으며 일시적인 이용상황은 고려되지 아니함

※ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 그 토지 등을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래의 용도이외의 다른 용도로 이용되고 있거나, 그 토지의 주위환경이나 공법상 제한사항 등으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 의미함

(나) 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 토지가 불가피하게 표준지로 선정된 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 봄

(다) 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전, 답, 임야 등으로 기재


< 이 용 상 황 구 분 >

구 분		범 위	표 기
주 거 용			주 거 용
	단독주택 용 지	·단독주택(가정보육시설을 포함) : 주택용지로서 연립, 다세대, 아파트 또는 기숙사부지가 아닌 토지, 주택지 안의 소규모점포가 있는 주택(점포주택)용지 ·다중주택 : 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로서 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 것 ·다가구주택 : 주택으로서 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것 ·공 관	단 독
	연립주택 용 지	동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 공동주택용지 (4층 이하의 기숙사용지 포함) ※기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것	연 립
	다 세 대 주택용지	동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 공동주택용지	다세대
	아 파 트 용 지	5층 이상의 공동주택용지 (5층 이상의 기숙사용지 포함)	아파트
	주 거 용 나 지	주변의 토지이용상황이 주택지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주택용지로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예) 전, 답, 조경수목재배지, 벽돌공장 등	주거나지
	주 거 용 기 타	주변의 토지이용상황이 주택지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등) 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고 등)	주거기타
상 업·업무용
	상업용지	상가나 시장, 서비스업 등의 영업을 목적으로 하고 있는 건물부지 예) 시장, 상가, 호텔, 휴게소, 목욕탕, 수영장, 극장, 병원, 주유소 등	상업용
	업무용지	은행, 사무실 등 업무용으로 이용하고 있는 건물부지. 다만, 상업용과 업무용이 복합되어 있는 경우에는 그 사용면적이 기준으로 판단하여 기재함	업무용
	상업·업무용 나 지	주변의 토지이용상황이 상업·업무지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 상업용 또는 업무용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예) 전, 답, 조경수목재배지, 야적장	상업나지
	상업·업무용 기 타	주변의 토지이용상황이 상업·업무지대로서 관공서,교육시설(학교·공공도서관·전시관 등), 종교시설 또는 주거용건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고, 주거건물 등)	상업기타
주·상복합용
	주·상 복합용지	단일 건물이 주거용과 상업용으로 이용되고 주·부용도의 구분이 용이하지 않은 건물부지(다만, 주택지안의 소규모 점포주택은 단독주택으로 봄)	주상용
	주·상 복합용 나지	주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주상복합용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예)전, 답, 조경수목재배지, 야적장 등	주상나지
	주·상 복합용 기타	주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 주거용 건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고 주거건물 등)	주상기타
공 업 용
	공업용지	제조업에 이용되고 있는 토지. 다만, 상업용과 공업용의 구분이 어려운 경우에는 상업용으로 함	공업용
	공업용 나 지	주변의 토지이용상황이 공업지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 공업용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예)전, 답, 조경수목재배지, 야적장 등	공업나지
	공업용 기 타	주변의 토지이용상황이 공업지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기 타(관공서, 학교, 교회, 창고 등)	공업기타
전
	전	물을 대지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 목적으로 죽순을 재배하는 토지	전
	과 수 원	일정한 구역을 정하여 사과·배·밤·호도나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "주거용"임	과 수 원
	전 기타	주변의 토지이용상황이 "전"으로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 농협·수협·축협창고 등으로 이용되고 있는 토지	전 기타
답
	답	물을 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지	답
	답 기타	주변의 토지이용상황이 "답" 으로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 농협·수협·축협창고 등으로 이용되고 있는 토지	답 기타
임 야
	조 림	계획조림지로 조성된 임야	조 림
	자연림	자연상태의 임야	자연림
	토지임야 (토림)	주변의 토지이용상황을 보아 순수임야와 구분되며, 주로 경작지 또는 도시(마을)주변에 위치해 있는 구릉지와 같은 임야	토지임야
	목장용지	축산업을 목적으로 초지법에 의하여 초지조성을 하였거나, 초지법 시행이전에 임의개간한 토지로서 초식가축 사육에 사용하는 토지 및 그 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "주거용"으로 봄 ※ 지적공부상 목장용지(지적공부상 전·답인 토지를 포함)일지라도 주변의 토지이용상황이 전 답인 축사부지(돈사, 계사, 우사 등)는 목장용지로 조사하지 아니하고 전기타 또는 답기타임	목장용지
	임야 기타	주변의 토지이용상황이 임야로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설, 농협.수협.축협 창고 등으로 이용되고 있는 토지	임야 기타
특수토지		비교적 대규모 필지의 토지로서 토지용도가 특수하거나 거래사례가 희소하여 시장가치의 측정이 어려운 토지
	광 천 지	지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구 및 그 유지를 위한 부지. 다만, 온수 약수 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송유관 송수관 및 저장시설의 부지는 제외함	광 천 지
	광업용지	광산, 특수채석장(오석, 대리석 등 채석지)용지	광업용지
	염 전	바닷물을 끌어들여 소금을 채취하는 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설 부지. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌여들여 소금을 만드는 제조공장시설의 부지는 제외함	염 전
	유 원 지	일반 공중을 위하여 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌 등의 토지와 그 부속토지	유 원 지
	공원묘지	사설공원묘지(도시공원법상의 사설묘지공원 포함)	공원묘지
	골 프 장	골프를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지	골 프 장
	스 키 장	스키를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지	스 키 장
	경 마 장	경마를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지	경 마 장
	특수토지 기 타	기타 특수용도로 이용되고 있거나 조성된 용지(녹지지역내 대규모 물류 저장창고 등). 다만, 녹지지역 및 비도시지역내 주유소·골프연습장·숙박시설 등은 상업용임	특수기타
공공용지 등		(도시)계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공 내지 완료된 경우나 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지
	도로 등	도로(사도 포함), 철도, 시설녹지, 수도용지, 공동구	도로 등
	하천 등	하천 및 부속토지, 제방, 구거, 유지(댐,저수지,소류지,호수,연못 등)	하천 등
	공원 등	공원(묘지공원 및 도시자연공원을 제외한 도시공원), 사적지	공원 등
	운동장 등	운동장, 체육시설, 광장	운동장 등
	주차장	주차장, 자동차정류장	주차장
	위험시설	위험시설(변전시설, 송전탑, 유류저장 및 송유설비 등) ※ 일반주유소(가스충전소를 포함한다)는 제외됨	위험시설
	유해 및 혐오시설	화장장, 공동묘지(도시공원법상의 공설묘지공원 포함), 쓰레기처리장, 폐기물처리시설, 도축장 등	유해· 혐오시설
기 타			기 타


(6) 용도지역

: 국토의계획및이용에관한법률 제36조, 제79조에 의한 표준지의 용도지역을 표기하였으며 개발제한구역은 용도지역은 아니나 그 규제정도가 강하므로 용도지역으로 분류하되, 다른 용도지역과 함께 지정되어 있는 경우에는 개발제한구역을 먼저 기재하고 다른 용도지역도 같이 기재함

< 용 도 지 역 구 분 >


구  분		용 도 지 역	약  자	표기
도 시 지 역	주거지역	제1종전용주거지역 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역 준주거지역 일반주거지역	1전 2전 1주 2주 3주 준주 일주	1종전주 2종전주 1종일주 2종일주 3종일주 준 주 거 일반주거
	상업지역	중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역	중상 일상 근상 유상	중심상업 일반상업 근린상업 유통상업
	공업지역	전용공업지역 일반공업지역 준공업지역	전공 일공 준공	전용공업 일반공업 준 공 업
	녹지지역	보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역	보전 생산 자연	보전녹지 생산녹지 자연녹지
	개발제한구역	개발제한구역	개제	개발제한
용도미지정		용도미지정지역	미정	미지정
관리지역		관리지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역	관리 보관 생관 계관	관리지역 보전관리 생산관리 계획관리
농림지역		농림지역	농림	농림지역
자연환경보전지역		자연환경보전지역	자보	자연환경

(7) 주위환경 : 표준지가 위치한 주변의 환경을 표기함

(8) 도로교통 :

표준지가 접한 도로를 다음과 같이 구분하였으며, 표준지가 각지 또는 2면에 접한 경우에는 넓은 도로가 기준임

< 도 로 접 면 구 분 >


구 분	표 기	내         용
광대로한면	광대한면	폭 25m이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
광대로-광대로 광대로-중로 광대로-소로	광대소각	광대로에 한면이 접하고 소로(폭8m이상 12m미만)이상의 도로에 한면 이상 접하고 있는 토지
광대로-세로(가)	광대세각	광대로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(폭8ｍ미만)에 한면 이상 접하고 있는 토지
중 로 한 면	중로한면	폭 12m이상 25m미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지
중로 - 중로 중로 - 소로 중로 - 세로	중로각지	중로에 한면이 접하면서 중로, 소로, 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면 이상이 접하고 있는 토지
소 로 한 면	소로한면	폭 8m이상 12m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
소로 - 소로 소로 - 세로	소로각지	소로에 두면 이상이 접하거나 소로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면 이상 접하고 있는 토지
세 로 한 면 (가)	세로(가)	자동차 통행이 가능한 폭8m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
세로 - 세로 (가) (가)	세각(가)	자동차 통행이 가능한 세로에 두면 이상이 접하고 있는 토지
세 로 한 면 (불)	세로(불)	자동차 통행이 불가능하나 리어카나 경운기의 통행이 가능한 세로에 한면이 접하고 있는 토지
세로 - 세로 (불) (불)	세각(불)	자동차 통행이 불가능하나 리어카나 경운기의 통행이 가능한 세로에 한면이 접하고 있는 토지
맹 지	맹 지	리어카나 경운기의 통행이 불가능한 토지

(9) 지형지세(고저)

토지의 고저는 간선도로를 기준으로 판단하되 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나, 간선도로가 원거리에 있어 고저 비교가 적절하지 않는 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 함

< 지 형 지 세 구 분 >


구 분	기 재 방 법	내         용
저 지	저 지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 낮은 지대의 토지
평 지	평 지	간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나 경사도가 미미한 토지
완경사지	완 경 사	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°이하인 지대의 토지
급경사지	급 경 사	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지
고 지	고 지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 높은 지대의 토지

(10) 지형지세(형상) : 다음의 유형중에서 가장 비슷한 표준지의 형상을 표기함

< 형 상 구 분 >


구 분	기 재 방 법	내         용
정 방 형	정 방 형	정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지
가로장방형	가 장 형	장방형의 토지로 넓은면이 도로에 접하거나 도로를 향햐고 있는 토지
세로장방형	세 장 형	장방형의 토지로 좁은면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
사다리형	사 다 리	사다리꼴(변형사다리형을 포함)모양의 토지
삼 각 형	삼 각 형	삼각형의 토지로 그 한면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
역삼각형	역 삼 각	삼각형의 토지(역사다리형을 포함)로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
부 정 형	부 정 형	다각형 또는 부정형의 토지
자 루 형	자 루 형	출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지

(11) 공시지가 : 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 표기함

[빵장사]

공시지가는 단순 가격이 아닙니다. 시장가격, 수익가격, 원가추정의 세가지 방식을 기본으로 해서, 경제학적 지대를 추정해서 교정합니다. 물론 현실의 가격으로 기능해야함으로 투기가격을 일부 포함하기도 하고, 정치적 고려에 의해 평가액을 조정합니다만, 가격 산정절차에 경제학적 지대를 추론합니다.