경기회복 위해 LTV, DTI 등 부동산 규제 철폐해야
가격 상승기 규제로 주택시장과 국민경제 위축 심각
1. 서론
대통령이 우리 경제의 혁신과 재도약을 위한 ‘경제혁신 3개년 계획’을 발표하면서 국민 행복시대를 열어가기 위해 투자 관련 규제를 백지상태에서 전면 재검토하고 꼭 필요한 규제가 아니면 모두 풀겠다고 선언했다. 부동산투기가 극심하던 시절에 만들어진 각종 규제로 거래위축과 심각한 부동산 경기침체 국면에 처한 부동산 시장의 현실에 비추어 귀가 번쩍 뜨이는 반가운 소식이다.
박근혜 대통령은 6일 청와대에서 취임 후 첫 신년 내외신 기자회견에서 갑오 신년구상을 발표하고 “올해 국민이 성과를 피부로 느낄 수 있도록 우리 경제의 혁신과 재도약을 위한 ‘경제혁신 3개년 계획’을 세우고 성공적으로 이끌어서 국민 행복시대를 열어가겠다”고 말했다. 이어서 대통령은 “올해 투자 관련 규제를 백지상태에서 전면 재검토해 꼭 필요한 규제가 아니면 모두 풀겠다”며 “규제총량제를 도입해 부문별로 할당량을 부여해서 관리하고, ‘규제개혁 장관회의’를 대통령이 직접 주재해 분야별로 점검하면서, 막혀있는 규제를 풀어 갈 것”이라고 말했다. 이러한 정책을 통해 “앞으로 경제혁신 3개년 계획이 차질없이 추진되면, 3년 후 우리 경제의 모습은 잠재성장률이 4% 수준으로 높아지고 1인당 국민소득은 3만 불을 넘어 4만 불 시대를 바라보게 될 것”이고, “고용률 70%를 달성하여 청년, 여성 일자리가 많이 늘어날 것”이라고 말했다.
2013년 경제성장률 추정치가 2.3%대에 머물면서 경제회복이 지연되고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 등으로 주택거래가 위축되자 주택가격이 하락하고 하우스 푸어가 양산되는 한편 전세가가 급등하면서 서민들의 주거안정이 위협받고 있다. 주택 매매가격이 1% 하락하면 건설투자는 0.20∼0.25%, GDP는 0.02% 감소한다. 따라서 고령화와 저출산에 따른 생산인구 감소를 극복하기 위해서는 규제를 철폐하여 부동산시장 정상화와 내수시장 진작을 통한 안정적인 성장 기조 유지가 필요하다는 것이 대통령의 판단인 것으로 보인다.
2. 주택 부동산시장의 현실
2008년 금융위기 이후 LTV 규제와 DTI 규제가 장기화되면서 주택거래 침체의 파장이 서민 가계를 뒤흔들고 있다. LTV 즉, 주택담보대출비율이란 금융권에서 주택을 담보로 해서 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 즉, 주택의 가치비율을 말하는 것이다. LTV가 60%라면 1억 원의 시장가치가 있는 주택에 대해서 60%인 6천만 원까지만 대출해주겠다는 것이다. 우리나라에서는 대출지역과 대출해주는 금융기관에 따라 다소 차이가 있지만 대체로 40∼60% 수준이다. DTI 규제 즉, 총부채상한비율규제는 주택부문으로 흘러드는 자금 규모를 줄여 가계대출 증가를 억제함으로써 금융의 건전성을 보장하겠다는 것이다.
두 제도 모두 주택 매매 및 임대 시장으로의 자금 유입을 통제하는 규제로서 주택시장의 거래를 정상화시키기 위해서는 LTV와 DTI 규제를 철폐해야 한다는 것이 전문가들의 주장이다. 주택시장으로의 자금유입을 통제하자 주택거래가 줄어들면서 연간 약 20만 가구의 거래가 줄어들면서 사라진 금액이 52조 원, 미분양이 발생해 순화되지 못하고 묶인 돈이 7만 6319가구의 분양가가 22조 원에 이른다. 즉, LTV와 DTI 규제로 인해 주택거래 감소와 미분양 발생하면서 묶인 돈이 74조 원에 달하는 것으로 추정된다. 이는 한 해 신규 분양물량을 포함한 국내 주택시장 전체 규모 약 250조 원의 30%에 이르는 매우 큰 금액이다. 다시 말하자면 노무현 정부 출범이래 지난 10년 동안 지속된 정부의 부동산 시장 개입에 결과 소비자들의 주택매매를 통한 주택소비가 차단되면서 주택 매매거래량이 감소하여 2013년 정부가 주택실거래 현황을 파악하기 시작한 2006년 이후 가장 낮은 수준에 달했다.
우리나라 주택시장을 주도하는 서울·수도권의 거래량 감소는 더욱 심각하다. 2008년 월평균 거래 건수가 4만 211가구에서 지난해 2만 1189가구로 반 토막 났다. 2013년 정부의 다양한 활성화 대책이 이어졌지만, 전체 거래량은 국토부의 공식적인 집계가 시작된 2006년 이후 처음으로 70만 가구를 밑돌 것으로 전망된다. 2008년 세계 금융위기 이전에 비하면 20만 가구가량 적은 양이다. 많은 중산층이 주택을 내놓았지만 제대로 팔리지 않아 난처한 상황에 처해 있을 것이다. 거래가 중단되면서 부동산 중개업소 16,500여 곳이 폐업했고 연 10만 명이 종사하는 이사업계는 40%가 폐업하는 한편 인테리어업체, 도배업체 등도 개점 휴업상태에 있어 서민들의 생업 수단이 사라지면서 경제적으로나 사회적인 갈등의 요인이 커지고 있다.
하우스 푸어가 양산되어 10만여 세대에 달한다. 주택 매매를 통한 주택소비가 줄어들어 주택가격은 내렸으나 당초 서민들의 주택소비 패턴인 전세와 월세 형식으로 주택을 소비하는 수요가 비정상적으로 증가하면서 늘어난 과도한 전세와 월세 수요로 인해 소득의 30% 이상을 임대료로 부담하는 렌트 푸어가 240만 세대에 육박하고 있어 싸진 집값이 오히려 서민의 생활을 고달프게 하는 부머랭으로 변하면서 부동산시장 규제 강화를 했던 정책이 과연 서민을 위한 것인지를 자문하지 않을 수 없게 한다.
주택시장의 침체가 지속되면서 2008년 이후 주택건설물량이 40만 호 수준을 벗어나지 못하고 있다. 2011년과 2012년 도시형생활주택의 건설로 건설량이 다소 증가했으나 이는 소규모 토지 소유주들의 생산활동에 그쳤기 때문에 일정한 규모를 갖춘 주택건설업체의 정상적인 생산활동으로 이어지지 못했다. 2008년 이후 부동산시장 침체의 장기화로 시장규모는 10여 년 전 수준의 답보상태를 벗어나지 못하고 있다. 이러한 부동산 및 주택건설시장 침체가 장기화되면서 산업생산액 78.2조 원과 연평균 GDP 성장률 0.3%p가 감소했다. 주택건설경기의 침체로 건설근로자의 일자리 역시 매년 13만 개 정도가 사라지면서 서민 가계의 생활기반을 위협하고 있는 것이 현실이다.
3. 2014년의 변화와 기대
주택 부동산 경기가 살아야 서민들의 생활고가 해소될 수 있다는 여론이 확산되고 있다. 지난해 말 국회가 취등록세율을 인하하고, 다주택자 양도소득세 중과를 폐지하는 법안을 국민 여론에 밀려 가까스로 통과시켰다. 부동산 시장의 정상화를 위한 최소한의 조건이 형성된 것이다. 신년 발표된 대통령의 시장규제 철폐의 의지를 살려 경제를 회생시키려면 주택거래를 가로막는 LTV와 DTI 규제와 정상적인 기업활동을 가로막는 주택분양가상한제는 반드시 철폐되어야 한다. 손익공유형 모기지 제도가 도입되면서 소형주택수요가 급증할 것으로 예상되기 때문에 거래 정상화와 주택공급 확대의 여건이 구축되지 못한 상태에서 취등록세율 인하와 양도소득세제 개선은 반쪽짜리 대책에 불과한 것이다.
우리나라 가계자산의 80%를 차지하는 부동산시장의 활기 없이는 내수 활성화가 불가능하다. 때문에 주택매입자에 대한 장기 저리대출 등 파격적인 주택정책을 촉구하는 목소리가 높아지고 있다. 또한 하우스푸어는 가계부채 문제의 핵심이고 이 문제를 잘 해결하는 것이 경제 활성화를 위해서도 아주 중요한 문제라고 생각한다. 어렵게 빚을 내 집을 장만했는데 이자를 갚느라 쓸 돈이 없다 보니까 소비가 안 되고 내수도 살아나지 않고 있다. 그래서 하우스푸어 문제를 완화하고 경제활성화를 위해 부동산시장을 정상화하는 게 매우 중요하다. 지금까지 있었던 부동산 규제들은 모두 부동산 과열기에 만들어진 규제인데 지금은 시장 상황이 달려졌는데도 계속 규제가 존재하다 보니 부동산 시장이 살아나지 않고 왜곡되고 있다. 부동산 시장의 발목을 잡는 규제들이었던 다주택자 양도세 중과세 폐지, 취득세 영구인하, 수직증축 허용 등 부동산 관련 법들이 통과됐다. 올해부터는 주택매매가 회복될 것으로 전망한다. 그동안 두 채 가운데 한 채를 팔고 싶어도 세금 때문에 팔지 못하던 사람들도 이제 골칫거리를 해결할 수 있게 된 것이다.
살 사람이 생기고 팔 사람이 생기면서 부동산 시장이 정상화되는 것이다. 생애 최초 주택구입자금 대출, 이익공유형 모기지(주택담보대출) 등도 최대한 확대하여 서민들의 내 집 마련 부담을 가볍게 해야 한다. 집을 살 수 없는 영세서민을 위해서는 다양하고 쾌적한 공공임대 주택을 충분히 공급해 전·월세를 안정시키면서 주택 바우처 제도를 활성화 시켜야 한다.
2014년 주택 부동산 시장에 새로운 변화를 기대하면서 무엇보다 시급한 LTV와 DTI의 철폐를 통해 주택거래를 되살려 부동산시장을 정상화하고 주택공급을 확대할 수 있는 여건을 구축하는 한편 임대시장의 부담을 덜어주는 것이 경제를 회복하고 서민들의 고달픈 삶을 희망으로 바꾸어주는 첩경임을 강조한다.